Licencje na wynajem wakacyjny

Kto ustala zasady

Wynajem całego domu turystom na krótkie pobyty jest na Balearach działalnością regulowaną. Główny akt to balearska ustawa o turystyce, Ley 8/2012, od 2017 wielokrotnie zmieniana. Ustawy uchwala parlament Balearów, a Govern (rząd Balearów) może je zmieniać także pilnym dekretem z mocą ustawy. Consell de Mallorca prowadzi rejestr turystyczny, sprzedaje miejsca turystyczne przez swój organ CBAT, kontroluje i nakłada grzywny. Strefy, w których wynajem wakacyjny jest dozwolony, wyznaczają plany wyspy i gmin, a urząd miasta Palmy wyznacza własne. Urzędy gmin poświadczają, czy dom leży w dopuszczonej strefie. Prawo krajowe dokłada rejestrację gości na policji i zasady dla wspólnot właścicieli. Podatek od dochodu z najmu to osobny temat: zob. Podatki właścicieli.

ETV

Skrót od estancia turística en vivienda: pobyt turystyczny w lokalu mieszkalnym. Potocznie tę rejestrację nazywa się licencją na wynajem wakacyjny.

ETVPL

ETV w lokalu należącym do wspólnoty właścicieli (propiedad horizontal) albo w budynku z co najmniej dwoma lokalami o wspólnym wejściu lub częściach wspólnych. Rejestracja i miejsca obowiązują pięć lat i trzeba je przedłużać.

ETV60

Wynajem turystom własnego głównego domu przez maksymalnie 60 dni w roku. Tylko dla osób fizycznych, które faktycznie tam mieszkają.

DRIAT

Declaración responsable de inicio de actividad turística: oświadczenie o rozpoczęciu działalności turystycznej. Jego złożenie z wymaganymi dokumentami to sposób rejestracji lokalu.

Plaza turística

Miejsce turystyczne: prawo do przyjęcia jednego gościa. Dom można wynajmować tylko na tyle miejsc, ile nabyto, i nigdy na więcej, niż pozwala cédula de habitabilidad.

Zona apta

Strefa uznana za odpowiednią dla wynajmu wakacyjnego. Urząd gminy wydaje zaświadczenie, czy dom w niej leży, osobno dla każdego rodzaju wynajmu.

Cédula de habitabilidad

Balearskie zaświadczenie o zdatności do zamieszkania. Potwierdza, że dom nadaje się do zamieszkania, i określa, ile osób może w nim przebywać.

CBAT

Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics: organ Consell de Mallorca, który zarządza miejscami turystycznymi i je sprzedaje.

Bolsa de plazas

Pula miejsc turystycznych. Na Majorce trafiają do niej dziś wyłącznie miejsca uwolnione po anulowaniu innych rejestracji.

Vivienda turística de vacaciones

Starszy rodzaj rejestracji wynajmu wakacyjnego dla domów, przyznawany na podstawie wcześniejszych przepisów. Takie wpisy nadal figurują w tym samym rejestrze.

Które nieruchomości mogą dostać nową rejestrację w 2026

Największą niedawną zmianą jest dekret z mocą ustawy 4/2025 z 11 kwietnia 2025, obowiązujący od 16 kwietnia 2025 i zatwierdzony przez parlament Balearów w maju 2025. Wstrzymał on nowe rejestracje wynajmu wakacyjnego dla wszystkich lokali we wspólnotach właścicieli na całych Balearach, z wyjątkiem domów szeregowych i bliźniaczych. Ley 4/2026, obowiązująca od 14 czerwca 2026, dodała trzeci wyjątek: domy wolnostojące na działce dzielonej z innymi budynkami. Zakaz nie dotyczy wynajmu własnego głównego domu przez maksymalnie 60 dni w roku.

Sama nieruchomość musi też spełniać warunki z art. 50 i 52 Ley 8/2012:

• Ważna cédula de habitabilidad (albo licencja na użytkowanie z podaną liczbą miejsc). Wynajmować można do tej liczby miejsc, z jedną łazienką na cztery miejsca.
• Wiek co najmniej pięciu lat i prywatne użytkowanie mieszkalne przez ten czas, wykazane aktem nowego budynku, licencją pierwszego użytkowania lub zaświadczeniem urzędu gminy.
• Zaświadczenie urzędu gminy, że dom leży w strefie zatwierdzonej dla wybranego rodzaju wynajmu.
• Położenie poza chronionym gruntem rolnym, chyba że plan wyspy stanowi inaczej. Zob. Zakup posiadłości typu finca.
• Klasa energetyczna co najmniej F dla budynków sprzed 2008 albo D dla budynków od 2008.
• Indywidualne liczniki wody (przy zasilaniu z sieci publicznej) oraz indywidualne liczniki prądu lub gazu.
• Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej obejmujące gości, a we wspólnocie także szkody wyrządzone przez nich wspólnocie.
• Nigdy mieszkania dotowane lub o regulowanej cenie i brak prawomocnej sankcji za poważne lub bardzo poważne naruszenie przepisów planistycznych, które nie zostało naprawione.
• Pobyty na dni lub tygodnie, nigdy dłuższe niż miesiąc (30 nocy), i tylko cały dom, nie pojedyncze pokoje.

Miejsca turystyczne, limit wyspy i moratorium

Każda rejestracja wymaga miejsc turystycznych. Zgodnie z art. 5 Ley 8/2012, dopóki plan wyspy nie określi liczby, górną granicą dla wyspy są istniejące legalne miejsca plus miejsca w pulach, więc nowe mogą się pojawić tylko wtedy, gdy znikają inne. Od 11 lutego 2022 (dekret z mocą ustawy 3/2022, później Ley 3/2022 z 15 czerwca 2022) Majorka zawiesiła, z pewnymi wyjątkami, zarówno sprzedaż miejsc z puli, jak i wymianę miejsc między prywatnymi właścicielami. Zawieszenie trwa do czasu oceny chłonności turystycznej wyspy w planie wyspy albo do uchwalenia przez plenum Consell de Mallorca limitu opartego na takim badaniu.

Są trzy drogi obejścia. Właściciel, który dobrowolnie anuluje rejestrację z miejscami kupionymi na stałe, może sprzedać te miejsca komuś innemu. Nabywca ma trzy miesiące od anulowania na przedstawienie dowodu zakupu i sześć miesięcy na zarejestrowanie z nimi lokalu. Właściciel może też przenieść miejsca z jednej swojej nieruchomości na inną, nie zwiększając ich liczby. Dekret z mocą ustawy 4/2025 utworzył ponadto pule tymczasowe zasilane wyłącznie anulowanymi rejestracjami, więc łączna liczba nie rośnie. Przyjmując ten dekret, Govern naliczył na wyspach około 160 000 miejsc turystycznych w lokalach mieszkalnych, przy około 1,24 mln mieszkańców.

1. 1

   Publikacja zasad

   CBAT przyjął zasady puli tymczasowej 11 marca 2026 (opublikowane w dzienniku urzędowym Balearów, BOIB nr 33, 14 marca 2026). Zastąpiły one system „kto pierwszy, ten lepszy”, po tym jak nabór z września 2025 na 654 miejsca nie mógł zostać rozstrzygnięty z powodu problemów technicznych.

2. 2

   Kto może się zgłosić

   Tylko właściciele lub użytkownicy (osoby z dożywotnim prawem do użytkowania) nieruchomości, z wyciągiem z rejestru nieruchomości potwierdzającym tytuł. Jeden wniosek na nieruchomość i jeden na osobę.

3. 3

   Nabór z marca 2026

   Zaoferowano 1 069 miejsc. Składanie wniosków online ruszyło 23 marca 2026 (BOIB nr 35, 19 marca 2026), a termin przedłużono z 30 marca do 8 kwietnia 2026 (BOIB nr 36, 21 marca 2026).

4. 4

   Losowanie

   Przyjęte wnioski otrzymują numery, a publiczne losowanie przed urzędnikiem wskazuje numer startowy. Miejsca przydziela się po kolei, a pozostali tworzą listę oczekujących ważną sześć miesięcy od losowania.

5. 5

   Płatność i zaświadczenie o strefie

   Wybrani wnioskodawcy płacą cenę i muszą przedstawić zaświadczenie urzędu gminy o strefie, inaczej miejsca przechodzą na listę oczekujących.

6. 6

   Rejestracja

   Właściciel ma trzy miesiące od zaświadczenia o miejscach na złożenie DRIAT w Consell de Mallorca, inaczej miejsca wracają do puli bez zwrotu pieniędzy. Miejsc kupionych z puli nie można przekazać nikomu przez pięć lat.

Własne zasady Palmy

Urząd miasta Palmy wyznacza własne strefy wynajmu wakacyjnego i już przed 2026 zakazywał nowego wynajmu w mieszkaniach. 28 maja 2026 rada miasta ostatecznie zatwierdziła zmianę planu ogólnego z 2023, wstępnie przyjętą 26 lutego 2026. Opublikowano ją w dzienniku urzędowym Balearów 27 czerwca 2026 (BOIB nr 81). Cała gmina stała się jedną strefą, w której wynajem wakacyjny lokali mieszkalnych jest niedozwolony, także w domach wolnostojących i bliźniaczych. Według opublikowanej decyzji usuwa to 374 nowe miejsca dopuszczone przez plan (231 w mieście i 143 na gruntach rolnych), uniemożliwia przedłużanie rejestracji innych niż stałe i blokuje przenoszenie istniejących miejsc do innego lokalu w Palmie. Istniejące stałe rejestracje mogą działać dalej.

Zakup nieruchomości z licencją

Zgodnie z art. 88 Ley 8/2012 miejsca turystyczne pozostają przy nieruchomości do czasu anulowania rejestracji. Sprzedaż jej nie anuluje, ale zmianę podmiotu trzeba zgłosić do Consell de Mallorca, a brak zgłoszenia jest drobnym wykroczeniem. Jeśli na lokalu ciąży prawomocna grzywna organu turystycznego, zmiany podmiotu nie można przeprowadzić przed spłatą długu.

Rejestracja ETVPL obowiązuje pięć lat i trzeba ją przedłużyć w miesiącu poprzedzającym wygaśnięcie, z nowym zaświadczeniem CBAT o miejscach, co jest możliwe tylko wtedy, gdy lokal i strefa nadal spełniają zasady. Przy niedotrzymaniu terminu rejestracja wygasa, a miejsca wracają do puli. Zakaz z kwietnia 2025 dotyczący lokali we wspólnotach blokuje nowe rejestracje, nie anuluje istniejących, ale zanim się na tym oprze, warto potwierdzić w Consell lub u prawnika, że pięcioletnią rejestrację mieszkania da się przedłużyć. ETV60 zależy od tego, czy jej posiadacz tam mieszka, więc nie przechodzi na kupującego, który tam mieszkać nie będzie. Rejestrację można też anulować po trzech kolejnych latach bez wynajmu.

1. 1

   Numer

   Warto poprosić o numer rejestracji i sprawdzić go w rejestrze lokali turystycznych Consell de Mallorca, publikowanym jako otwarte dane, który podaje rodzaj budynku, gminę, datę i liczbę miejsc.

2. 2

   Dokumenty

   Warto poprosić o DRIAT, decyzję o rejestracji i zaświadczenie o miejscach oraz sprawdzić podmiot, adres i liczbę miejsc.

3. 3

   Rodzaj i termin

   Trzeba ustalić, czy miejsca są stałe, czy pięcioletnie, i kiedy kończy się ewentualny okres pięcioletni. W Palmie okresu pięcioletniego nie można już przedłużyć.

4. 4

   Zgodność domu

   Cédula de habitabilidad, faktyczna liczba sypialni i zarejestrowane miejsca powinny do siebie pasować, a budynek musi być legalny. Zob. Ekspertyzy i kontrole.

5. 5

   Wspólnota

   Przy lokalu we wspólnocie właścicieli warto przeczytać statut i uzyskać zaświadczenie o zgodzie właścicieli.

6. 6

   Działalność i długi

   Warto poprosić o pokwitowania podatku turystycznego i dowody wynajmu z ostatnich trzech lat oraz zapytać o otwarte kontrole lub grzywny.

7. 7

   Zabezpieczenie w umowie

   Warto zapytać prawnika, czy uczynić licencję warunkiem zakupu i jak po finalizacji zostanie zgłoszona zmiana podmiotu. Zob. Wybór prawnika.

Prowadzenie wynajmu: rejestry, goście i podatki

Balearski numer rejestracji. Musi się znaleźć w każdym ogłoszeniu. Platformy rezerwacyjne publikujące lokale bez rejestracji lub bez numeru popełniają bardzo poważne wykroczenie.

Rejestr krajowy. Królewski dekret 1312/2024 utworzył krajowy jednolity rejestr najmu, stosowany od 1 lipca 2025, który nadawał każdemu najmowi krótkoterminowemu numer potrzebny na platformach online. Sąd Najwyższy unieważnił tę procedurę rejestracji i obowiązek rejestracji przez rejestr nieruchomości w wyroku z 19 maja 2026 (opublikowanym w BOE, hiszpańskim dzienniku urzędowym, 8 czerwca 2026), a podobne orzeczenia zapadły 21 maja i 1 czerwca 2026. Numer krajowy nie jest już wymagany. Platformy nadal muszą przekazywać organom dane o rezerwacjach na podstawie rozporządzenia UE 2024/1028, a rejestracja balearska nadal obowiązuje.

Rejestracja gości. Zgodnie z królewskim dekretem 933/2021 gospodarze przed rozpoczęciem działalności rejestrują się w systemie online Ministerstwa Spraw Wewnętrznych (SES.HOSPEDAJES, działa od 2 grudnia 2024), a potem przesyłają dane rezerwacji i gości w ciągu 24 godzin od rezerwacji i ponownie w ciągu 24 godzin od przyjazdu. Każdy gość w wieku 14 lat lub starszy podpisuje formularz.

Zasady pobytu. Od 9 lipca 2025 (Ley 1/2025) umowa najmu musi wyraźnie zakazywać imprez i innych wydarzeń naruszających podstawowe zasady sąsiedzkie lub statut wspólnoty. Gdy goście zakłócają spokój w ten sposób, gospodarz musi zażądać ich wyjazdu w ciągu 24 godzin. Pominięcie zakazu w umowie to poważne wykroczenie.

Wspólnota właścicieli. Od 3 kwietnia 2025 krajowa ustawa o własności horyzontalnej wymaga wyraźnej uprzedniej zgody trzech piątych właścicieli, reprezentujących trzy piąte udziałów, zanim ktokolwiek rozpocznie wynajem wakacyjny w budynku. Ta sama większość może podnieść udział tego lokalu w kosztach wspólnoty o maksymalnie 20%. Zarejestrowany wynajem działający przed tą datą może być kontynuowany.

Grzywny i egzekwowanie przepisów

Dekret z mocą ustawy 4/2025 podniósł grzywny turystyczne o około 25% od 16 kwietnia 2025. Odpowiadać mogą właściciele, osoby wprowadzające lokal na rynek i najemcy nieruchomości. Grzywny mogą dotknąć również platformy. Można je podnieść do trzykrotności ceny danych pobytów, tak aby łamanie zasad nigdy się nie opłacało.

Grzywny związane z wynajmem wakacyjnym są obniżane o 80%, gdy właściciel przyzna się do odpowiedzialności i przekaże lokal na najem socjalny lub o ograniczonym czynszu na co najmniej pięć lat, albo o 60%, gdy lokal trafi do publicznego programu przystępnego najmu na co najmniej siedem lat. Consell może też nakazać natychmiastowe przerwanie wynajmu bez licencji. Strona rządu Balearów o ograniczaniu turystyki podaje odnośniki do kanałów każdej rady wyspy, którymi można zgłaszać nielegalny wynajem.

Alternatywy: wynajem długoterminowy i sezonowy

Bez rejestracji nadal można wynająć dom jako zwykłe miejsce zamieszkania na podstawie krajowej ustawy o najmie (LAU). Najemca może zostać co najmniej pięć lat, a siedem, gdy wynajmującym jest firma. Takie umowy opisuje poradnik Wynajem długoterminowy.

Najszybciej zmieniają się przepisy o najmie sezonowym lub czasowym. Prawo balearskie ogranicza pobyt turystyczny w lokalu do 30 nocy i domniemywa, że najem jest turystyczny, gdy jest krótki, lokal jest gotowy do zamieszkania, a nie można wykazać innego celu. Na poziomie krajowym królewski dekret z mocą ustawy 29/2026 z 6 października 2026, obowiązujący od 8 października 2026, stanowi, że najem czasowy wymaga rzeczywistego, możliwego do udowodnienia powodu nieobecności najemcy w jego głównym domu, musi trwać ponad 31 dni i zasadniczo nie dłużej niż 12 miesięcy. Bez takiego powodu jest traktowany jak zwykły najem mieszkaniowy.

Te dwa limity nie do końca się stykają: prawo balearskie liczy noce, ustawa o najmie dni, a najem na dokładnie 31 dni jest za krótki na najem czasowy, zaś jako pobyt turystyczny nie może przekroczyć 30 nocy. Żadna z ustaw nie mówi, jak traktować tę granicę, więc przed uzgodnieniem najmu o takiej długości warto zapytać prawnika. W weryfikacji z 25 października 2026 Kongres jeszcze nie zatwierdził dekretu. Wcześniejsza wersja, królewski dekret z mocą ustawy 26/2026, została uchylona 2 października 2026 po głosowaniu Kongresu przeciwko niej, a jej zmiany w ustawie o najmie cofnięto. To samo spotkałoby te przepisy, gdyby Kongres odrzucił nowy dekret.

Niedawne zmiany w skrócie

Pytania kupujących