Een finca kopen

Wat het buitengebied is en hoe het is ingedeeld

Deze gids gaat over landhuizen op Mallorca, vaak fincas genoemd, in het buitengebied (suelo rústico): grond buiten de bebouwde zone die de planologische wet buiten stedelijke ontwikkeling houdt. Het bouwen daar valt onder de Balearische wet op het buitengebied (Wet 6/1997), de Balearische planologische wet (Wet 12/2017, bekend als de LUIB), het eilandplan van de Consell de Mallorca (de eilandraad), de PTIM, en het algemene bestemmingsplan van de gemeente (ajuntament). De wet en het eilandplan leggen minimumnormen vast. Het plan van de gemeente mag strenger zijn.

Het buitengebied is gewoon (suelo rústico común) of beschermd (suelo rústico protegido). Elk perceel heeft een categorie, te zien op de kaarten van de PTIM en gedetailleerder op het gemeentelijke plan. Eén perceel kan meer categorieën omvatten, en als die verschillende minimale perceelgrootten hebben, past het plan een evenredige regel toe (Wet 6/1997, art. 25.5). De categorie bepaalt bijna alles: of een nieuw huis mogelijk is, hoe groot gebouwen mogen zijn en of tegen oud werk zonder vergunning nog kan worden opgetreden.

Mag u een nieuw huis bouwen?

Per perceel is maar één huis toegestaan (Wet 6/1997, art. 25). Naast de minimale perceelgrootte uit de tabel hierboven kijkt de PTIM (Norma 20) ook naar het moment waarop het perceel is ontstaan. Bij de aanvraag van de bouwvergunning hoort een certificaat van het eigendomsregister met de volledige splitsingsgeschiedenis van het perceel.

• Percelen afgesplitst vóór 16 juli 1997: een nieuw huis is mogelijk als aan de andere regels is voldaan.
• Percelen afgesplitst van 16 juli 1997 tot en met 12 oktober 1999: alleen mogelijk als die splitsing niet meer dan vijf afzonderlijke geregistreerde percelen opleverde, het oorspronkelijke niet meegerekend.
• Percelen afgesplitst op of na 13 oktober 1999: geen nieuw huis, behalve bij een eerste splitsing door schenking of erfenis van ouders aan kinderen, beperkt tot één perceel per kind en slechts eenmalig.

1. 1

   Aanvraag bij de gemeente

   De architect dient het project in bij de gemeente. Voor een nieuw gebouw in het buitengebied moet het landschaps- en milieumaatregelen voor de hele finca bevatten, plus de opvang van regenwater van de daken.

2. 2

   Bindend advies van de Consell

   Is het dossier compleet, dan stuurt de gemeente het naar de Consell de Mallorca, die het minimale perceel en de maximale vloeroppervlakte controleert. Dat advies is bindend.

3. 3

   Openbare kennisgeving

   De Consell publiceert de aanvraag 15 dagen in het Balearische staatsblad (BOIB), zodat iedereen kan reageren.

4. 4

   Advies en vergunning

   De Consell hoort zijn advies uit te brengen binnen drie maanden na ontvangst van het complete dossier. Daarna beslist de gemeente over de vergunning.

Uitbreidingen, renovaties, bijgebouwen en zwembaden

De PTIM legt maximale afmetingen vast voor gebouwen in het buitengebied, en gemeenten mogen lagere grenzen stellen. De meeste limieten zijn percentages van het perceel. Landschapseenheden 1, 2 en 5 zijn de Serra Nord en la Victòria; Xorrigo, het Randa-massief, de zuidelijke Serres de Llevant en Puig de Bonany; en het schiereiland van Artà.

Een voorbeeld: op een perceel van 14.000 m² SRG buiten die landschapseenheden laat 3% tot 420 m² vloeroppervlakte toe. Op een even groot AIA-perceel laat 2% er 280 m² toe. Vraag de architect welke bouwelementen, zoals terrassen en bestrating, volgens het gemeentelijke plan meetellen voor het bebouwde oppervlak.

Voor het uitbreiden van een bestaand huis gelden eigen voorwaarden. Een legaal gebouwd huis op een perceel dat kleiner is dan het huidige minimum mag helemaal niet worden uitgebreid (Wet 6/1997, tweede overgangsbepaling). In andere gevallen moeten gemeentelijke plannen renovatie en uitbreiding volgens de PTIM (Norma 28) beperken tot echte traditionele woningen van minimaal 35 m² bruikbare ruimte die met vergunning of vóór de Spaanse wet op de grond (Ley del Suelo) van 1956 zijn gebouwd. Werk dat neerkomt op het herbouwen van de hoofdstructuur is verboden, op gedeeltelijk werk aan daken of vloeren na. De uitbreiding moet binnen de limieten voor nieuwe huizen blijven, en wie het huis sloopt, verliest de woonfunctie.

Gastenverblijven zijn beperkt. Bij een nieuwe woning of een verbouwing eist de PTIM dat elke ruimte om te wonen, koken of slapen in één gebouw ligt en van binnenuit bereikbaar is. Aparte gebouwen mogen alleen dienende of aanvullende functies hebben, in verhouding tot het huis, en de woning mag niet in meer eenheden worden gesplitst (Norma 20). Een uitbreiding van een bestaand huis mag nooit een apart woongebouw opleveren (Norma 28).

Zijn de bestaande gebouwen legaal?

Op een finca kunnen kamers, terrassen, zwembaden of bijgebouwen zonder vergunning zijn toegevoegd. Volgens de LUIB, art. 196 kan de overheid, meestal de gemeente, alleen een procedure tot herstel van de wettigheid starten, die tot sloop kan leiden, zolang het werk loopt en tot acht jaar na voltooiing. Er geldt geen termijn als de grond beschermd buitengebied was toen het werk werd uitgevoerd, of als het werk beschermd erfgoed of grond voor openbaar gebruik raakt. Wie zich op een voltooiingsdatum beroept, moet die bewijzen. Voor gebruik zonder vergunning werkt het anders: bij een functiewijziging, zoals wonen in een verbouwde schuur, gaan de acht jaar pas lopen als het gebruik stopt, al kent de legalisatiewet van 2024 eigen telregels.

Licencia de obras

Bouwvergunning van de gemeente. Nodig voor nieuwe gebouwen, werk aan bestaande gebouwen waarvoor een technisch project nodig is, functiewijzigingen, het splitsen van grond, het omheinen van grond en het aanleggen van paden (LUIB, art. 146). Eenvoudig werk zonder technisch project kan in plaats daarvan met een voorafgaande melding (comunicación previa) (art. 148).

Fuera de ordenación

‘Buiten de planologie’. Onder meer de status van een gebouw zonder vergunning dat niet meer kan worden gesloopt omdat de termijn is verstreken. Het wordt gedoogd, maar is niet legaal.

Cédula de habitabilidad

Bewoonbaarheidsverklaring van de Consell (in sommige gevallen vervangt een vergunning voor eerste bewoning haar). Nodig om een woning te bewonen of te verhuren en om vaste contracten voor nutsvoorzieningen te sluiten. Bij elke verkoop hoort een kopie, of de akte moet vermelden dat er geen is (Wet 5/2018, art. 16).

Nota simple

Kort uittreksel uit het eigendomsregister met de eigenaar, de omschrijving van de woning en eventuele lasten.

Aan een gebouw buiten de planologie (LUIB, art. 129) mogen alleen reparaties gebeuren die nodig zijn voor gezondheid, veiligheid of hygiëne. Is het gebouwd na 1 maart 1987, dan kan het ook geen nieuwe contracten krijgen voor elektriciteit, water, gas, riolering of telecom. Heeft een legaal huis een uitbreiding zonder vergunning, dan mag het legale deel worden gerenoveerd, maar het deel zonder vergunning alleen worden gerepareerd, en pas als het niet meer kan worden gesloopt.

De buitengewone legalisatiewet van 2024

Een Balearisch wetsdecreet van 24 mei 2024, later aangenomen als Wet 7/2024 van 11 december (van kracht sinds 14 december 2024), schiep een eenmalige manier om gebouwen, uitbreidingen en gebruik in het buitengebied te legaliseren die niet meer kunnen worden gesloopt (zevende aanvullende bepaling). Elke eilandraad moest die activeren. De Consell de Mallorca deed dat op 13 februari 2025, en de termijn van drie jaar loopt vanaf de publicatie in het BOIB op 15 februari 2025. De gewone planologische en bewoonbaarheidsgrenzen, zoals de perceelgrootte en het aantal woningen per perceel, gelden niet. Op beschermde grond komt werk alleen in aanmerking als het ouder is dan acht jaar en klaar was voordat dat gebruik in die categorie uitdrukkelijk werd verboden.

De heffing komt bovenop de gebruikelijke belastingen en leges voor een nieuw gebouw, zoals de gemeentelijke bouwbelasting (ICIO) en de vergunningsleges. Wie Spaanse inkomstenbelasting (IRPF) betaalt, in de praktijk vooral Spaanse fiscale inwoners, krijgt 50% korting als de gemiddelde totale belastbare grondslag over de laatste vier belastingjaren niet hoger is dan € 33.000 (€ 52.800 bij gezamenlijke aangifte), of 25% als die niet hoger is dan € 52.800 (€ 84.480 gezamenlijk).

1. 1

   Aanvraag

   De eigenaar dient de aanvraag in bij de gemeente, voor alle gebouwen en al het gebruik zonder vergunning op het terrein tegelijk. Wat nog tot sloop kan leiden, moet binnen hetzelfde dossier worden gesloopt.

2. 2

   Technisch project

   Het legalisatieproject moet een afvalwatersysteem bevatten dat voldoet aan het Balearische hydrologische plan, plus eventuele maatregelen voor ontwerp, verlichting, energie of water die de gemeente heeft vastgesteld.

3. 3

   Beslissing

   De gemeente heeft zes maanden om te beslissen. Sinds 14 juni 2026 geldt uitblijven van een antwoord binnen die termijn als weigering.

4. 4

   Inschrijving

   De vergunning moet samen met een verbod op vakantieverhuur binnen drie maanden in het eigendomsregister worden ingeschreven.

5. 5

   Nutsvoorzieningen

   De legalisatievergunning volstaat voor vaste contracten voor elektriciteit, water, gas en telecom. Tien jaar na de vergunning kan een hernieuwde bewoonbaarheidsverklaring worden aangevraagd.

De procedure kan niet worden gebruikt voor:

• gebouwen die het plan heeft aangewezen voor onteigening of sloop
• alles op openbare grond, in beschermingszones langs wegen, in erfdienstbaarheden langs kust of waterlopen, of in illegale verkavelingen die al in plannen zijn gemarkeerd
• gebruik waarvoor beperkte openbare plaatsen nodig zijn, zoals toeristische plaatsen, behalve woningen die vóór 29 mei 2024 legaal aan toeristen werden verhuurd
• gebruik dat in het buitengebied verboden is, anders dan een eengezinswoning
• activiteiten of gebruik die de gemeente met een besluit van de voltallige raad heeft uitgesloten
• gebouwen in in kaart gebrachte overstromingszones of, zolang die niet in kaart zijn gebracht, in overstromingsrisicogebieden (APR)

Water, septische systemen en toegang

Een finca is soms niet op de waterleiding aangesloten en moet het doen met een put, een regenwaterbak of aangeleverd water. Voor een put is toestemming nodig van het Directoraat-generaal Waterbronnen van de Govern. De standaardtoestemming geldt voor maximaal 7.000 m³ per jaar en 1 liter per seconde, voor gebruik op hetzelfde terrein. Het directoraat heeft zes maanden om te beslissen, en geen antwoord betekent weigering. Nieuwe toestemming voor het gebruik van zoet grondwater wordt meestal niet gegeven in watervoerende lagen in slechte staat of binnen 800 m van de kust op Mallorca, met beperkte uitzonderingen voor landbouwbedrijven (Balearisch hydrologisch plan, art. 123). Een bestaande put zonder toestemming kan soms worden gelegaliseerd. Nieuwe gebouwen in het buitengebied, op agrarische gebouwen na, moeten ook regenwater van hun daken opvangen (LUIB, art. 68 bis).

Gebouwen in het buitengebied moeten hun voorzieningen individueel regelen, vanaf eventuele bestaande netten (Wet 6/1997, art. 30). Zonder riolering heeft het huis een eigen afvalwaterzuivering nodig. Volgens de PTIM mogen nieuwe gebouwen niet lozen op beerputten of zinkputten, en moet het project het zuiveringssysteem laten zien. Een zuiveringssysteem in een gebied zonder riolering heeft een lozingstoestemming nodig van het Directoraat-generaal Waterbronnen, op grond van het Balearische hydrologische plan. Een oudere finca heeft soms nog een beerput. Dat telt mee bij elke verbouwing en bij een legalisatie, omdat dat project een goed zuiveringssysteem moet bevatten.

Ook de toegang telt. Loopt het pad over grond van de buren, dan hoort er een recht van overpad (servidumbre de paso) in een akte te staan en liefst ook in het eigendomsregister. De eigenaar van grond zonder uitgang naar een openbare weg kan tegen vergoeding doorgang over aangrenzende grond eisen (Burgerlijk Wetboek, art. 564), maar dat kan op een geschil uitlopen. Voor een nieuw pad is een gemeentelijke vergunning nodig, en de PTIM verbiedt nieuwe particuliere paden behalve binnen één finca of langs een recht van overpad. In ANEI en ARIP zijn nieuwe paden alleen toegestaan als ze duidelijk gerechtvaardigd zijn (Wet 1/1991, art. 19).

Landbouw, landschap en omheiningen

Het buitengebied hoort landelijk te blijven. Volgens de PTIM moet het onbebouwde deel van het perceel natuurlijk blijven of in gebruik voor landbouw, veeteelt of bosbouw. Bij een aanvraag voor een nieuw gebouw of een volledige renovatie, op agrarische gebouwen na, hoort een project voor de hele finca: bos brandveilig houden, traditionele teelten of het bestaande landbouwbedrijf behouden, droogstenen muren en terrassen herstellen, niet-traditionele hekken verwijderen en lichtvervuiling beperken (wetsdecreet 9/2020, art. 6).

Een huis of andere activiteit die volgens de wet op het buitengebied is toegestaan, blijft gebonden aan het toegestane gebruik. Het hele perceel is daaraan gekoppeld in het eigendomsregister en mag niet worden gesplitst zolang de activiteit doorloopt. De gebouwen voor iets anders gebruiken is een overtreding (Wet 6/1997, art. 15 en 16). Bestaande gebouwen zijn aan hun perceel gekoppeld, en die koppeling moet worden ingeschreven vóór elke vergunning voor nieuwe gebouwen op dat perceel (Wet 6/1997, tweede overgangsbepaling). Voor het splitsen van buitengebied is een gemeentelijke vergunning nodig (LUIB, art. 146; Wet 6/1997, art. 33). Dat geldt ook voor het omheinen van grond, behalve voor herbouw of herstel van bestaande droogstenen muren en terrassen. De PTIM stelt deze regels voor omheiningen:

• Muren van droogsteen of onbepleisterde marès (lokale zandsteen), tot 1 m hoog
• Gaas voor vee op houten palen boven de muur, tot 2,20 m in totaal
• Openingen van minstens 20 bij 20 cm op grondniveau, om de 10 m, zodat dieren kunnen passeren
• Geen prikkeldraad

Vakantieverhuur in het buitengebied

Een hele woning aan toeristen verhuren (estancias turísticas en viviendas, vaak ETV genoemd) is op Mallorca sterk beperkt. Volgens Wet 8/2012, art. 50 is nieuwe vakantieverhuur niet toegestaan in woningen op beschermd buitengebied, tenzij het toeristische of territoriale plan van het eiland anders bepaalt. Elders moet de woning in een geschikt verklaard gebied liggen, toeristische plaatsen (plazas) toegewezen hebben, een bewoonbaarheidsverklaring of vergunning hebben die de capaciteit vermeldt, en minstens vijf jaar voor bewoning zijn gebruikt.

• Een woning met een definitieve boete voor een ernstige of zeer ernstige planologische overtreding mag niet aan toeristen worden verhuurd tot de overtreding is hersteld.
• Woningen die volgens de wet van 2024 zijn gelegaliseerd, hebben een ingeschreven verbod op vakantieverhuur, tenzij ze vóór 29 mei 2024 legaal werden verhuurd.
• De aankoop van nieuwe toeristische plaatsen op Mallorca is opgeschort tot de toeristische draagkracht van het eiland opnieuw is beoordeeld of de Consell een plafond vaststelt. Plaatsen kunnen alleen in beperkte gevallen worden verplaatst, bijvoorbeeld vanuit een andere woning die definitief uit de verhuur gaat (Wet 3/2022, eerste aanvullende bepaling, nog in de wet zoals gewijzigd in juni 2026).
• Vakantiewoningen in gebieden met brandgevaar moeten ook een veilige toegang, een watertank en vegetatiebeheer binnen 30 m hebben (Wet 8/2012, art. 50.19).
• Palma heeft de hele gemeente ongeschikt verklaard voor nieuwe vakantieverhuur in woningen, met definitieve goedkeuring op 28 mei 2026 (BOIB, 27 juni 2026). Daarmee verdwenen de 374 nieuwe plaatsen die het plan toestond, waarvan 143 in het buitengebied.
• Een woning aan toeristen verhuren zonder de vereiste verklaring in te dienen, of er een aanbieden in een ongeschikte zone of zonder toeristische plaatsen, is een zeer ernstige overtreding, met boetes van € 50.001 tot € 500.000 (Wet 8/2012, art. 120 en 123, zoals gewijzigd bij wetsdecreet 4/2025 van 11 april).

Extra controles voor uw advocaat en architect

De standaardcontroles uit onze gids over keuringen en controles gelden allemaal. Een finca vraagt meer, en veel daarvan is technisch, dus werkt er meestal een architect naast de advocaat. In een advocaat kiezen leest u wat een advocaat doet.

1. 1

   Grondcategorie

   Bevestig de categorie van elk deel van het perceel op de PTIM en de gemeentelijke plannen, inclusief eventuele risicogebieden (APR), kust- of wegstroken (APT) of landbouwgebieden (AIA), en welke extra adviezen een nieuw huis of verbouwing vraagt.

2. 2

   Geschiedenis van het perceel

   Vraag een certificaat van het eigendomsregister met de volledige geschiedenis van het perceel om te zien wanneer en hoe het is gesplitst, en vergelijk register, kadaster en werkelijke grenzen.

3. 3

   Militaire toestemming

   Kopers zonder EU-nationaliteit, Britten inbegrepen, hebben militaire toestemming nodig voordat ze buitengebied kopen, waar dan ook op de Balearen, en de notaris moet die zien voordat de akte wordt getekend. De wet noemt alleen EU-burgers, dus kopers uit de EER en Zwitserland doen er goed aan dit bij een advocaat na te gaan. Verstedelijkte grond is sinds 2021 uitgezonderd. Zie het koopproces.

4. 4

   Vergunningen tegenover de werkelijkheid

   Vergelijk elke vergunning, ook die voor het zwembad en de bijgebouwen, met wat er staat, en meet vloeroppervlakte en bebouwd oppervlak af tegen de limieten.

5. 5

   Data en status

   Stel bij alles zonder vergunning vast wanneer het klaar was, of de grond toen beschermd was, of de gemeente een dossier heeft geopend en of de legalisatie van 2024 mogelijk van toepassing is.

6. 6

   Planologisch certificaat

   Vraag de gemeente om een planologisch certificaat en kijk in het register of daar aantekeningen van planologische procedures staan.

7. 7

   Bewoonbaarheid en nutsvoorzieningen

   Controleer de bewoonbaarheidsverklaring en de contracten voor elektriciteit en water.

8. 8

   Water en afvalwater

   Controleer de toestemming voor een eventuele put, het toegestane volume en het zuiveringssysteem.

9. 9

   Toegang

   Bevestig de toegang via openbare wegen of een gedocumenteerd recht van overpad.

10. 10

    Vakantieverhuur

    Is verhuur belangrijk, controleer dan een eventuele toeristische registratie, of het gebied verhuur toelaat en of toeristische plaatsen te krijgen zijn.

Vragen van kopers