Hypotheken voor niet-ingezetenen

Hoeveel u als niet-ingezetene kunt lenen

Spaanse banken lenen aan buitenlandse kopers die in het buitenland wonen, maar geen Spaanse wet stelt een apart maximum voor niet-ingezetenen. De Banco de España noemt leengrenzen onder zijn macroprudentiële instrumenten, maar zijn overzicht van geldende maatregelen, gecontroleerd in oktober 2026, bevat zo’n grens niet. Elke bank bepaalt dus haar eigen beleid. Volgens de Banco de España is de lening rechtstreeks gekoppeld aan de taxatie en doorgaans beperkt tot maximaal 80% daarvan. Voor niet-ingezetenen bestaat geen officieel cijfer. De Spaanse zakensite Merca2 meldde in juni 2026, zonder bron, dat banken niet-ingezetenen normaal tot 60 à 70% van de waarde lenen. Dat is een schatting van de pers; geen officiële statistiek of regel onderbouwt het.

Twee kenmerken van een aanvraag door een niet-ingezetene helpen lagere grenzen verklaren. Het Centraal Kredietregister van de Banco de España (CIRBE), dat de bank moet raadplegen, bevat leningen die zijn gemeld door kredietverstrekkers die in Spanje actief zijn; leningen van een bank in uw thuisland staan daar dus mogelijk niet in. En inkomen in een andere valuta brengt wisselkoersrisico mee, dat de wet apart behandelt (zie de paragraaf over valuta hieronder). De leenratio (loan-to-value, LTV) is de lening als percentage van de taxatiewaarde; loan-to-price is de lening als percentage van de koopprijs. Omdat de lening aan de taxatie is gekoppeld, verlaagt een taxatie onder de koopprijs wat u kunt lenen. Een nuttige vraag aan elke bank is of haar percentage geldt voor de taxatie, de prijs of de laagste van beide.

Hoe banken nagaan of u het kunt betalen

Wet 5/2019 op contracten voor vastgoedkrediet (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) verplicht de bank uw kredietwaardigheid grondig te beoordelen voordat zij leent. Zij kijkt naar uw werk, huidig inkomen, verwacht inkomen over de looptijd, bezittingen, spaargeld, vaste lasten en bestaande verplichtingen. Wordt een groot deel van de lening nog na uw pensionering afgelost, dan moet zij ook uw verwachte pensioeninkomen meewegen. De beslissing mag niet vooral steunen op het feit dat de woning meer waard is dan de lening, of op stijgende prijzen. De wet geldt voor leningen van een professionele kredietverstrekker met woningvastgoed als onderpand, waarbij de lener of een borg een natuurlijke persoon is. Haar reikwijdte hangt niet af van de woonplaats van de lener.

Elke bank moet eigen interne procedures voor deze beoordeling hebben, dus hoeveel van uw inkomen naar aflossing mag gaan, verschilt per bank. Zij moet rekening houden met uw bestaande verplichtingen, ook leningen in uw thuisland. Zij moet uw kredietverleden controleren bij de CIRBE en bij een particulier kredietbureau. Schulden in het buitenland staan daar mogelijk niet in, dus een bank kan om bewijs uit uw eigen land vragen. De kosten van de beoordeling mogen niet aan u worden doorberekend. Weigert de bank de lening, dan moet zij u dat zonder uitstel schriftelijk melden, met redenen.

De wet verplicht de bank ook om aan het begin duidelijk te zeggen welke informatie en onafhankelijk verifieerbare bewijzen zij nodig heeft, en wanneer. Omdat de beoordeling uw werk, inkomen, bezittingen, spaargeld, uitgaven en bestaande schulden moet omvatten, kan de bank bijvoorbeeld vragen om:

• Paspoort en NIE, het identificatienummer voor buitenlanders; zie Zo krijgt u een NIE-nummer
• Bewijs van inkomen: recente loonstroken en uw arbeidscontract, of jaarrekeningen en belastingaangiften als u zelfstandige bent
• Uw laatste belastingaangiften uit uw woonland
• Recente bankafschriften die uw inkomen, spaargeld en de herkomst van uw eigen geld tonen
• Gegevens over bestaande leningen en hypotheken, en een kredietrapport uit uw thuisland
• Het reserverings- of aanbetalingscontract voor de woning

Vast, variabel of gemengd: rente en Euribor

De 12-maands Euribor is de belangrijkste index voor Spaanse variabele hypotheken. De Banco de España meldde 3,247% voor september 2026, tegen 2,954% in augustus en 1,075 procentpunt hoger dan een jaar eerder (persbericht van 1 oktober 2026). Elk maandcijfer wordt de officiële referentie zodra het is gepubliceerd in de BOE, het Spaanse staatsblad. De index wordt elke maand bijgewerkt, dus het cijfer in een aanbod kan snel verouderd zijn.

Twee regels beschermen leners met een variabele rente. Een bank mag geen minimumrente (bodemclausule) vastleggen, en de rente kan nooit negatief zijn. De TAE geeft de totale kosten van de lening, inclusief de vergoedingen en kosten die u betaalt, weer als jaarlijks percentage, zodat aanbiedingen vergelijkbaar zijn. Bij een variabele of gemengde rente gaat de TAE ervan uit dat de rente op het beginniveau blijft, dus ze toont niet wat er gebeurt als de Euribor stijgt.

Een bank kan betere voorwaarden bieden als u ook andere producten bij haar afneemt. De lening alleen als pakket met andere producten verkopen is verboden, tenzij de autoriteiten dat hebben goedgekeurd omdat het leners duidelijk voordeel biedt, met beperkte uitzonderingen zoals een verplichte verzekering. Gecombineerde aanbiedingen mogen als de bank de lening ook los aanbiedt, zodat beide vergelijkbaar zijn. De bank kan een woonverzekering en een verzekering voor de lening eisen, maar moet een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar aanvaarden, mag voor de controle daarvan niets in rekening brengen en mag de leenvoorwaarden niet verslechteren omdat u een andere verzekeraar kiest.

Euribor

De interbancaire rente in euro. Het 12-maandscijfer is de gebruikelijke index voor variabele hypotheken in Spanje.

Diferencial

De opslag, in procentpunten, die de bank bovenop de index rekent.

TAE

Het jaarlijkse kostenpercentage: de totale kosten van de lening, inclusief vergoedingen en kosten die u betaalt, als percentage per jaar.

Bonificación

Een korting op de rente in ruil voor het afnemen van andere producten bij de bank.

Valutarisico als u in ponden, kronen of dollars verdient

Spaanse hypotheken zijn meestal in euro en worden in euro afgelost. Dat speelt dus niet als u uw inkomen in euro ontvangt, zoals de meeste lezers in Nederland en België. Is uw inkomen in een andere valuta, dan maakt een daling van die valuta elke termijn en de resterende schuld duurder in uw eigen geld. Wet 5/2019 definieert een lening in vreemde valuta als een lening in een andere munt dan die van het EU-land waar u woont, of dan de munt waarin u het inkomen ontvangt of de bezittingen aanhoudt waarmee u aflost. Volgens die tekst kan een euro-lening die wordt afgelost uit ponden, kronen of dollars onder de definitie vallen, wat extra bescherming geeft.

• Het FiAE-waarschuwingsblad moet vermelden dat het om een lening in vreemde valuta gaat, en de FEIN en het contract moeten de onderstaande regels uitleggen.
• U kunt vragen de lening om te zetten in de munt waarin u het grootste deel van uw inkomen ontvangt of uw bezittingen aanhoudt, of in de munt van het EU-land waar u woont. De wisselkoers is die van de dag van uw verzoek (de koers van de Europese Centrale Bank, tenzij het contract anders bepaalt).
• De bank moet u regelmatig informeren over het verschuldigde bedrag en uw recht op omzetting.
• Verschilt de munt van de lening van uw nationale munt, dan moet de FEIN laten zien hoe een daling van uw munt met 20% uw lasten zou veranderen, met de waarschuwing dat ze meer kunnen stijgen (tenzij het contract de stijging onder 20% begrenst). Ook moet erin staan dat u minstens waarschuwingen krijgt als de wisselkoers meer dan 20% beweegt.

De taxatie (tasación)

Vóór de lening heeft de bank een taxatie nodig door een taxateur die onafhankelijk is van de kredietverstrekker, is erkend door en onder toezicht staat van de Banco de España en in zijn officiële register staat. De taxateur bezoekt de woning, meet de kamers op, maakt foto’s, neemt voorbeelden van werkelijke verkopen in de omgeving op en controleert op planologische onregelmatigheden. U betaalt de taxatie. Die waardeert de woning voor de kredietverstrekker en is geen bouwkundige keuring: zie Keuringen en controles.

U mag elke erkende taxateur kiezen, en een bank moet een taxatie aanvaarden die u meebrengt, zolang die niet is verlopen. Een taxatie is zes maanden geldig vanaf de datum van afgifte. Wijst een bank uw aanvraag af, dan geeft zij het originele rapport terug, zodat u het zolang het geldig is bij een andere kredietverstrekker kunt gebruiken.

Het bindende aanbod en de gratis sessie bij de notaris

Wet 5/2019, van kracht sinds 16 juni 2019, legt een vaste volgorde vast vóór u kunt tekenen. U kunt eerst bij elke bank een FIPRE vragen, een gratis blad met algemene informatie dat helpt om kredietverstrekkers te vergelijken. Zodra een bank u heeft goedgekeurd, volgen deze stappen.

1. 1

   Kies uw notaris

   U hebt het recht de notaris te kiezen. Geef aan de bank door wie dat is; zij stuurt de leningdocumenten elektronisch naar die notaris.

2. 2

   Ontvang de aanbiedingsdocumenten

   Minstens 10 kalenderdagen vóór de ondertekening moet de bank u geven: de FEIN (een bindend aanbod voor de afgesproken periode tot de ondertekening, minstens 10 dagen), de FiAE-waarschuwingen, het conceptcontract met een volledig kostenoverzicht, de voorwaarden van een eventueel vereiste verzekering en, bij variabele rente, een apart document met uw lasten bij verschillende rentescenario’s.

3. 3

   Ga naar de sessie bij de notaris

   In die 10 dagen, en uiterlijk de dag vóór de ondertekening, gaat u naar de notaris van uw keuze. De notaris controleert of de bank elk document op tijd heeft geleverd, legt de clausules van de FEIN en FiAE een voor een uit, beantwoordt uw vragen en laat u in zijn bijzijn een test invullen. Borgen die natuurlijke personen zijn, doorlopen dezelfde stappen.

4. 4

   De notaris legt het vast

   De notaris legt het advies vast in een notarieel proces-verbaal (acta de transparencia), waarvoor geen notariskosten gelden. Zonder dit stuk kan de hypotheekakte niet worden getekend.

5. 5

   Teken de hypotheekakte

   Een hypotheek op een woning in Spanje moet als openbare akte bij een notaris worden getekend, die dat niet mag doen zonder de acta. De hypotheek wordt daarna ingeschreven in het eigendomsregister, dat geen akte inschrijft die niet naar de acta verwijst.

FIPRE

Ficha de Información Precontractual: een gratis, niet-bindend blad met algemene informatie over de hypotheken van een bank.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada: het Europees gestandaardiseerd informatieblad met uw persoonlijke leenvoorwaarden, bindend voor de bank gedurende de afgesproken periode.

FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas: een blad met standaardwaarschuwingen over belangrijke clausules, zoals de index, wanbetaling en de verdeling van de kosten.

Acta de transparencia

Het proces-verbaal van de notaris dat u de documenten op tijd hebt ontvangen, per clausule bent geadviseerd en de test hebt beantwoord.

Wie welke kosten betaalt

Wet 5/2019 verdeelt de kosten van het afsluiten van een hypotheek tussen u en de bank. Sinds 10 november 2018 betaalt de bank ook het zegelrecht op de hypotheekakte. Deze regels gelden alleen voor de hypotheek; de aankoop heeft eigen kosten.

Hoe lang het duurt

De wet stelt minimale wachttijden vast, maar geen algemeen tijdschema. De duur hangt af van hoe snel u documenten aanlevert, van de taxatie en van de goedkeuring door de bank. De periode van 10 dagen kan niet in onderling overleg worden verkort: de regels van de wet zijn dwingend en vooraf afstand doen van de rechten van de lener is nietig. Alles moet passen vóór de overdrachtsdatum in uw aanbetalingscontract.

1. 1

   Vóór u zich vastlegt

   Een FIPRE, het gratis algemene informatieblad, kunt u bij elke bank opvragen, ook voordat u een aanbetalingscontract met een vaste overdrachtsdatum tekent.

2. 2

   Aanvraag

   U stuurt uw documenten. De bank beoordeelt uw kredietwaardigheid en controleert uw kredietverleden.

3. 3

   Taxatie

   Een erkende taxateur waardeert de woning. Het rapport blijft zes maanden geldig.

4. 4

   Goedkeuring en aanbod

   De bank keurt de lening goed en stuurt de FEIN, de FiAE en het conceptcontract. Het minimum van 10 dagen gaat lopen.

5. 5

   Sessie bij de notaris

   U, of iemand die u hiervoor vertegenwoordigt, gaat uiterlijk de dag vóór de ondertekening naar uw notaris.

6. 6

   Overdracht

   U tekent de koop en de hypotheek bij de notaris, en het geleende geld gaat naar de betaling aan de verkoper.

Vervroegde aflossing, achterstanden en aansprakelijkheid

U kunt de lening op elk moment geheel of gedeeltelijk aflossen. Het contract kan tot één maand opzegtermijn eisen. Zegt u te willen aflossen, dan moet de bank u binnen drie werkdagen de informatie geven om dat te beoordelen. Vervroegd aflossen verlaagt de rente en kosten voor de resterende looptijd. Een vergoeding is alleen verschuldigd als het contract die bevat, mag niet hoger zijn dan het financiële verlies van de bank zoals de wet dat berekent, en kent wettelijke grenzen. Wordt de lening vervroegd afgelost, dan eindigt een verzekering die de bank erbij aanbood met de bank als begunstigde, met teruggave van de ongebruikte premie, tenzij u de verzekeraar meldt dat u haar met een nieuwe begunstigde wilt houden.

Een Spaanse hypotheek beperkt uw schuld niet tot de woning. Volgens de hypotheekwet (Ley Hipotecaria, artikel 105) en het Burgerlijk Wetboek blijft u persoonlijk aansprakelijk met al uw huidige en toekomstige bezittingen als de verkoop van de woning de schuld niet dekt. De enige uitzondering is een akte die de aansprakelijkheid uitdrukkelijk tot de verhypothekeerde woning beperkt (artikel 140), waarvoor de bank moet instemmen.

Loopt u achter, dan kan de bank de hele lening pas opeisen zodra de onbetaalde termijnen 3% van het geleende bedrag of 12 maandtermijnen bereiken in de eerste helft van de looptijd, of 7% of 15 maandtermijnen in de tweede helft, en nadat zij u minstens een maand de tijd heeft gegeven om te betalen. Vertragingsrente is begrensd op uw normale rente plus drie procentpunten en wordt alleen over het achterstallige kapitaal berekend. Een contract kan niet van deze regels afwijken.

Vragen van kopers