Kredyt hipoteczny dla nierezydentów

Ile może pożyczyć nierezydent

Hiszpańskie banki udzielają kredytów zagranicznym kupującym mieszkającym poza Hiszpanią, ale żadna hiszpańska ustawa nie ustala osobnego maksimum dla nierezydentów. Banco de España wymienia limity kredytowe wśród narzędzi makroostrożnościowych, lecz jego strona z obowiązującymi środkami, sprawdzona w październiku 2026, nie pokazuje takiego limitu, więc każdy bank ma własną politykę. Banco de España wyjaśnia, że kredyt jest bezpośrednio związany z wyceną i zwykle ograniczony do maksymalnie 80% jej wartości. Oficjalnej liczby dla nierezydentów nie ma. Hiszpański serwis biznesowy Merca2 podał w czerwcu 2026, bez wskazania źródła, że banki zwykle pożyczają nierezydentom do 60–70% wartości. To szacunek prasowy; nie potwierdza go żadna oficjalna statystyka ani przepis.

Niższe limity tłumaczą dwie cechy wniosku nierezydenta. Centralny rejestr kredytowy Banco de España (CIRBE), który bank musi sprawdzić, obejmuje kredyty zgłaszane przez kredytodawców działających w Hiszpanii, więc kredyty z banku w kraju zamieszkania mogą się w nim nie pojawić. Dochód w innej walucie niesie z kolei ryzyko kursowe, które ustawa traktuje osobno (zob. część o walutach). Wskaźnik LTV (loan-to-value) to kredyt jako procent wyceny, a loan-to-price to kredyt jako procent ceny zakupu. Ponieważ kredyt jest związany z wyceną, wycena poniżej ceny zmniejsza możliwą kwotę. Warto zapytać każdy bank, czy jego procent odnosi się do wyceny, ceny, czy niższej z tych wartości.

Jak bank sprawdza zdolność kredytową

Ustawa o umowach kredytu na nieruchomości (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) nakazuje bankowi dogłębną ocenę zdolności kredytowej przed udzieleniem kredytu. Bank bierze pod uwagę pracę, obecne dochody, oczekiwane dochody w okresie kredytu, majątek, oszczędności, stałe wydatki i istniejące zobowiązania. Jeśli znaczna część kredytu będzie spłacana już na emeryturze, musi też uwzględnić przewidywaną emeryturę. Decyzja nie może opierać się głównie na tym, że nieruchomość jest warta więcej niż kredyt, ani na wzroście cen. Ustawa obejmuje kredyty od profesjonalnego kredytodawcy zabezpieczone na nieruchomości mieszkalnej, gdy kredytobiorcą lub poręczycielem jest osoba fizyczna, a jej zakres nie zależy od miejsca zamieszkania kredytobiorcy.

Każdy bank musi mieć własne procedury wewnętrzne, więc to, jaką część dochodu dopuszcza na raty, różni się między bankami. Musi uwzględnić istniejące zobowiązania, także kredyty w kraju zamieszkania. Musi sprawdzić historię kredytową w CIRBE i w prywatnym biurze informacji kredytowej. Długi za granicą mogą się tam nie pojawić, więc bank może poprosić o dowody z Państwa kraju. Kosztów procedur oceny nie można przenieść na klienta. Jeśli bank odmówi, musi bez zwłoki poinformować o tym na piśmie i podać powody.

Ustawa wymaga też, by bank od początku jasno określił, jakich informacji i niezależnie weryfikowalnych dowodów potrzebuje i do kiedy. Ponieważ ocena musi obejmować pracę, dochody, majątek, oszczędności, wydatki i istniejące długi, prośby mogą dotyczyć na przykład:

• Paszportu i NIE, numeru identyfikacyjnego cudzoziemca; zob. Jak uzyskać numer NIE
• Dowodu dochodów: ostatnich odcinków wynagrodzenia i umowy o pracę albo, przy działalności gospodarczej, sprawozdań i zeznań podatkowych
• Ostatnich zeznań podatkowych z kraju zamieszkania
• Ostatnich wyciągów bankowych pokazujących dochody, oszczędności i pochodzenie wkładu własnego
• Danych o istniejących kredytach i hipotekach oraz raportu kredytowego z kraju zamieszkania
• Umowy rezerwacyjnej lub zadatkowej dotyczącej nieruchomości

Stałe, zmienne czy mieszane: oprocentowanie i Euribor

12-miesięczny Euribor to główny wskaźnik hiszpańskich kredytów o zmiennej stopie. Banco de España podał 3,247% za wrzesień 2026, wobec 2,954% w sierpniu, i o 1,075 pkt proc. więcej niż rok wcześniej (nota prasowa z 1 października 2026). Każda wartość miesięczna staje się oficjalnym odniesieniem po publikacji w BOE, hiszpańskim dzienniku urzędowym. Wskaźnik aktualizuje się co miesiąc, więc liczba podana w ofercie szybko może być nieaktualna.

Kredytobiorców o zmiennej stopie chronią dwie zasady. Bank nie może ustalić minimalnej stopy (klauzuli podłogi), a oprocentowanie nigdy nie może być ujemne. TAE wyraża całkowity koszt kredytu, z opłatami i kosztami ponoszonymi przez klienta, jako procent roczny, co pozwala porównywać oferty. Dla stopy zmiennej lub mieszanej zakłada ono, że stopa pozostanie na poziomie początkowym, więc nie pokazuje skutków wzrostu Euribor.

Bank może zaproponować lepsze warunki w zamian za inne produkty. Sprzedaż kredytu wyłącznie w pakiecie jest zakazana, chyba że organy zatwierdziły pakiet jako wyraźnie korzystny dla kredytobiorców, z ograniczonymi wyjątkami, takimi jak wymagane ubezpieczenie. Oferty łączone są dozwolone, jeśli bank oferuje kredyt także osobno, tak by można je było porównać. Bank może wymagać ubezpieczenia domu i ubezpieczenia kredytu, ale musi przyjąć równoważną polisę innego ubezpieczyciela, nie może pobierać opłaty za jej sprawdzenie ani pogarszać warunków kredytu z powodu wyboru innego ubezpieczyciela.

Euribor

Międzybankowa stopa w euro. Wartość 12-miesięczna to zwykły wskaźnik kredytów o zmiennej stopie w Hiszpanii.

Diferencial

Marża w punktach procentowych, którą bank dodaje do wskaźnika.

TAE

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania: całkowity koszt kredytu, z opłatami i kosztami klienta, jako procent roczny. Odpowiednik polskiej RRSO.

Bonificación

Obniżka oprocentowania w zamian za inne produkty banku.

Ryzyko walutowe: dochody w złotych, funtach, koronach, dolarach

Hiszpańskie kredyty hipoteczne są zwykle w euro i spłacane w euro. Jeśli dochód jest w innej walucie, jej spadek podnosi koszt każdej raty i pozostałego długu liczony w tej walucie. Ley 5/2019 definiuje kredyt walutowy jako kredyt w walucie innej niż waluta państwa UE, w którym mieszka kredytobiorca, albo innej niż waluta, w której otrzymuje on dochód lub ma majątek służący spłacie. Zgodnie z tym brzmieniem kredyt w euro spłacany ze złotych, funtów, koron lub dolarów może mieścić się w definicji, co daje dodatkową ochronę.

• Arkusz ostrzeżeń FiAE musi wskazywać, że jest to kredyt walutowy, a FEIN i umowa muszą wyjaśniać poniższe zasady.
• Można wystąpić o przewalutowanie kredytu na walutę, w której otrzymuje się większość dochodów lub ma większość majątku, albo na walutę państwa UE zamieszkania. Stosuje się kurs z dnia wniosku (kurs Europejskiego Banku Centralnego, chyba że umowa stanowi inaczej).
• Bank musi regularnie informować o kwocie zadłużenia i prawie do przewalutowania.
• Gdy waluta kredytu różni się od waluty krajowej, FEIN musi pokazywać, jak 20-procentowy spadek tej waluty zmieniłby raty, z ostrzeżeniem, że mogą wzrosnąć bardziej (chyba że umowa ogranicza wzrost poniżej 20%). Musi też stwierdzać, że klient otrzyma ostrzeżenia co najmniej wtedy, gdy kurs zmieni się o ponad 20%.

Wycena (tasación)

Przed udzieleniem kredytu bank potrzebuje wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę niezależnego od kredytodawcy, zatwierdzonego i nadzorowanego przez Banco de España i wpisanego do jego oficjalnego rejestru. Rzeczoznawca odwiedza nieruchomość, mierzy pomieszczenia, robi zdjęcia, podaje przykłady rzeczywistych transakcji w okolicy i sprawdza nieprawidłowości planistyczne. Wycenę opłaca klient. Służy ona kredytodawcy i nie jest ekspertyzą stanu budynku: zob. Ekspertyzy i kontrole.

Można wybrać dowolnego zatwierdzonego rzeczoznawcę, a bank musi przyjąć przedstawioną wycenę, jeśli nie straciła ważności. Wycena jest ważna sześć miesięcy od wydania. Jeśli bank odrzuci wniosek, zwraca oryginał raportu, by można go było wykorzystać w innym banku, dopóki jest ważny.

Wiążąca oferta i bezpłatna konsultacja u notariusza

Ley 5/2019, obowiązująca od 16 czerwca 2019, określa stałą kolejność działań przed podpisaniem. Najpierw można poprosić dowolny bank o FIPRE, bezpłatny arkusz ogólnych informacji ułatwiający porównanie kredytodawców. Po pozytywnej decyzji banku następują poniższe kroki.

1. 1

   Wybór notariusza

   Klient ma prawo wybrać notariusza. Wskazuje go bankowi, a ten przesyła mu dokumenty kredytu elektronicznie.

2. 2

   Otrzymanie dokumentów oferty

   Co najmniej 10 dni kalendarzowych przed podpisaniem bank musi przekazać FEIN (ofertę wiążącą przez uzgodniony okres do podpisania, nie krótszy niż 10 dni), ostrzeżenia FiAE, projekt umowy z pełnym zestawieniem kosztów, warunki wymaganego ubezpieczenia oraz, przy zmiennej stopie, osobny dokument pokazujący raty w różnych scenariuszach stóp procentowych.

3. 3

   Konsultacja u notariusza

   W ciągu tych 10 dni, najpóźniej dzień przed podpisaniem, trzeba stawić się u wybranego notariusza. Notariusz sprawdza, czy bank przekazał wszystkie dokumenty na czas, wyjaśnia po kolei klauzule FEIN i FiAE, odpowiada na pytania i prosi o rozwiązanie testu w swojej obecności. Poręczyciele będący osobami fizycznymi przechodzą te same kroki.

4. 4

   Protokół notariusza

   Notariusz dokumentuje doradztwo w protokole notarialnym (acta de transparencia), bez honorarium. Bez niego nie można podpisać aktu hipotecznego.

5. 5

   Podpisanie aktu hipotecznego

   Hipotekę na nieruchomości w Hiszpanii podpisuje się w formie aktu publicznego przed notariuszem, który nie może go sporządzić bez acta. Następnie hipotekę wpisuje się do rejestru nieruchomości, który nie może wpisać aktu bez odniesienia do acta.

FIPRE

Ficha de Información Precontractual: bezpłatny, niewiążący arkusz ogólnych informacji o kredytach banku.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada: europejski standardowy arkusz informacyjny z indywidualnymi warunkami kredytu, wiążący bank przez uzgodniony okres.

FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas: arkusz standardowych ostrzeżeń o kluczowych klauzulach, takich jak wskaźnik, zwłoka i podział kosztów.

Acta de transparencia

Protokół notariusza potwierdzający terminowe otrzymanie dokumentów, doradztwo klauzula po klauzuli i rozwiązanie testu.

Kto płaci jakie koszty

Ley 5/2019 dzieli koszty ustanowienia hipoteki między klienta i bank. Od 10 listopada 2018 bank płaci też podatek AJD od aktu hipotecznego. Zasady te dotyczą tylko hipoteki; sam zakup ma własne koszty.

Ile to trwa

Ustawa wyznacza minimalne okresy oczekiwania, ale nie ogólny harmonogram. Czas zależy od tego, jak szybko dostarczy się dokumenty, od wyceny i decyzji banku. Okresu 10 dni nie można skrócić umową: przepisy ustawy są bezwzględnie obowiązujące, a wcześniejsze zrzeczenie się praw kredytobiorcy jest nieważne. Wszystko musi się zmieścić przed terminem finalizacji z umowy zadatkowej.

1. 1

   Przed zobowiązaniem

   O FIPRE, bezpłatny arkusz ogólnych informacji, można poprosić dowolny bank, także przed podpisaniem umowy zadatkowej ze sztywnym terminem finalizacji.

2. 2

   Wniosek

   Klient przesyła dokumenty. Bank ocenia zdolność kredytową i sprawdza historię kredytową.

3. 3

   Wycena

   Zatwierdzony rzeczoznawca wycenia nieruchomość. Raport jest ważny sześć miesięcy.

4. 4

   Decyzja i oferta

   Bank zatwierdza kredyt i wysyła FEIN, FiAE i projekt umowy. Zaczyna się minimalny okres 10 dni.

5. 5

   Konsultacja u notariusza

   Klient albo jego przedstawiciel w tym celu stawia się u notariusza najpóźniej dzień przed podpisaniem.

6. 6

   Finalizacja

   Zakup i hipotekę podpisuje się przed notariuszem, a środki z kredytu idą na zapłatę sprzedającemu.

Wcześniejsza spłata, zaległości i odpowiedzialność

Całość lub część kredytu można spłacić w każdej chwili. Umowa może wymagać do miesiąca wyprzedzenia. Po zgłoszeniu zamiaru spłaty bank musi w ciągu trzech dni roboczych przekazać informacje potrzebne do jej oceny. Wcześniejsza spłata zmniejsza odsetki i koszty za pozostały okres. Opłata należy się tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa, nie może przekraczać straty finansowej banku obliczonej według ustawy i ma limity ustawowe. Przy wcześniejszej spłacie ubezpieczenie oferowane przez bank wraz z kredytem i wskazujące bank jako uposażonego wygasa, ze zwrotem niewykorzystanej składki, chyba że klient poinformuje ubezpieczyciela, że chce je zachować z nowym uposażonym.

Hiszpańska hipoteka nie ogranicza zadłużenia do wartości nieruchomości. Według ustawy hipotecznej (Ley Hipotecaria, art. 105) i kodeksu cywilnego dłużnik odpowiada osobiście całym obecnym i przyszłym majątkiem, jeśli sprzedaż nieruchomości nie pokryje długu. Jedynym wyjątkiem jest akt wyraźnie ograniczający odpowiedzialność do nieruchomości obciążonej hipoteką (art. 140), co wymaga zgody banku.

Przy zaległościach bank może zażądać całego kredytu dopiero wtedy, gdy niezapłacone raty sięgną 3% pożyczonej kwoty lub 12 rat miesięcznych w pierwszej połowie okresu albo 7% lub 15 rat w drugiej połowie, i po wyznaczeniu co najmniej miesiąca na zapłatę. Odsetki za zwłokę nie mogą przekraczać zwykłej stopy kredytu plus trzy punkty procentowe i nalicza się je tylko od zaległego kapitału. Umowa nie może uchylić tych zasad.

Pytania kupujących