Prêts immobiliers pour non-résidents

Combien emprunter en tant que non-résident

Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs étrangers qui vivent à l’étranger, mais aucune loi espagnole ne fixe de plafond de prêt distinct pour les non-résidents. La Banco de España cite les limites de crédit parmi ses outils macroprudentiels, mais sa page des mesures en vigueur, consultée en octobre 2026, n’en mentionne aucune : chaque banque fixe donc sa politique. La Banco de España explique que le prêt est directement lié à l’expertise et normalement limité à 80 % de celle-ci. Il n’existe pas de chiffre officiel pour les non-résidents. Un site d’actualité économique espagnol, Merca2, a écrit en juin 2026, sans citer de source, que les banques prêtent normalement aux non-résidents jusqu’à 60 à 70 % de la valeur. Il s’agit d’une estimation de presse, qu’aucune statistique ni règle officielle ne vient appuyer.

Deux caractéristiques d’un dossier de non-résident aident à comprendre ces limites plus basses. Le fichier central des crédits de la Banco de España (CIRBE), que la banque doit consulter, contient les prêts déclarés par les prêteurs actifs en Espagne : ceux d’une banque de votre pays peuvent donc ne pas y figurer. Et des revenus dans une autre devise comportent un risque de change, que la loi traite à part (voir la section sur les devises plus bas). La quotité sur expertise (loan-to-value, LTV) est le prêt en pourcentage de la valeur d’expertise, et la quotité sur prix (loan-to-price) le prêt en pourcentage du prix d’achat. Comme le prêt dépend de l’expertise, une valeur inférieure au prix réduit ce que vous pouvez emprunter. Une question utile à poser à chaque banque : son pourcentage s’applique-t-il à l’expertise, au prix ou au plus bas des deux ?

Comment les banques vérifient votre solvabilité

La loi 5/2019 sur les contrats de crédit immobilier (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) impose à la banque d’évaluer votre solvabilité en profondeur avant de prêter. Elle examine votre emploi, vos revenus actuels, vos revenus attendus sur la durée du prêt, votre patrimoine, votre épargne, vos charges fixes et vos engagements en cours. Si une grande partie du prêt doit encore être remboursée après votre départ à la retraite, elle tient aussi compte de vos revenus de retraite attendus. La décision ne peut pas reposer principalement sur le fait que le bien vaut plus que le prêt, ni sur une hausse des prix. La loi couvre les prêts d’un prêteur professionnel garantis par un bien résidentiel lorsque l’emprunteur ou un garant est une personne physique, et son champ d’application ne dépend pas du lieu de résidence de l’emprunteur.

Chaque banque doit disposer de ses propres procédures internes pour cette évaluation : la part de vos revenus qu’elle accepte de voir consacrée aux mensualités varie donc d’un établissement à l’autre. Elle doit tenir compte de vos engagements existants, y compris les prêts dans votre pays. Elle doit vérifier vos antécédents de crédit auprès du CIRBE et d’une société privée de renseignement sur le crédit. Vos dettes à l’étranger peuvent ne pas y apparaître : une banque peut donc demander des justificatifs de votre pays. Le coût de ces procédures d’évaluation ne peut pas vous être répercuté. Si la banque refuse le prêt, elle doit vous en informer par écrit, sans délai, en donnant ses motifs.

La loi impose aussi à la banque de préciser clairement, dès le départ, quelles informations et quels justificatifs vérifiables de manière indépendante elle attend, et dans quel délai. Comme l’évaluation doit couvrir votre emploi, vos revenus, votre patrimoine, votre épargne, vos charges et vos dettes, les demandes peuvent inclure, par exemple :

• Passeport ou pièce d’identité et NIE, le numéro d’identification des étrangers ; voir Comment obtenir un numéro NIE
• Justificatifs de revenus : bulletins de salaire récents et contrat de travail, ou comptes et déclarations fiscales pour les indépendants
• Vos dernières déclarations fiscales dans votre pays de résidence
• Des relevés bancaires récents montrant vos revenus, votre épargne et l’origine de votre apport
• Le détail de vos prêts en cours et un rapport de crédit de votre pays
• Le contrat de réservation ou d’arras du bien

Fixe, variable ou mixte : les taux et l’Euribor

L’Euribor à 12 mois est le principal indice des prêts espagnols à taux variable. La Banco de España a publié 3,247 % pour septembre 2026, contre 2,954 % en août, soit 1,075 point de plus qu’un an auparavant (note de presse du 1er octobre 2026). Chaque chiffre mensuel devient la référence officielle une fois publié au BOE, le journal officiel espagnol. L’indice étant actualisé tous les mois, le chiffre cité dans une offre peut vite être dépassé.

Deux règles protègent les emprunteurs à taux variable. Une banque ne peut pas fixer de taux minimal (clause plancher), et le taux d’intérêt ne peut jamais être négatif. La TAE (équivalent du TAEG) exprime le coût total du prêt, frais et coûts à votre charge compris, en pourcentage annuel, ce qui permet de comparer les offres. Pour un taux variable ou mixte, elle suppose que le taux reste à son niveau de départ : elle ne montre donc pas l’effet d’une hausse de l’Euribor.

Une banque peut proposer de meilleures conditions si vous prenez aussi d’autres produits chez elle. Vendre le prêt uniquement avec d’autres produits est interdit, sauf si les autorités ont reconnu un avantage clair pour les emprunteurs, avec des exceptions limitées comme les assurances exigées. Les offres groupées sont permises si la banque propose aussi le prêt seul, pour que les deux soient comparables. La banque peut exiger une assurance habitation et une assurance couvrant le prêt, mais elle doit accepter une garantie équivalente d’un autre assureur, ne peut pas vous facturer sa vérification et ne peut pas dégrader les conditions du prêt parce que vous avez choisi un autre assureur.

Euribor

Le taux interbancaire de l’euro. Le chiffre à 12 mois est l’indice habituel des prêts à taux variable en Espagne.

Diferencial

La marge, en points de pourcentage, que la banque ajoute à l’indice.

TAE

Le taux annuel effectif : le coût total du prêt, frais et coûts à votre charge compris, en pourcentage annuel.

Bonificación

Une réduction du taux d’intérêt en échange de la souscription d’autres produits de la banque.

Le risque de change si vous êtes payé en francs suisses ou dans une autre devise

Les prêts immobiliers espagnols sont généralement libellés et remboursés en euros. Si vos revenus sont en euros, ce risque ne vous concerne pas. S’ils sont dans une autre devise, une baisse de celle-ci renchérit chaque mensualité et le capital restant dû, exprimés dans votre monnaie. La loi 5/2019 définit le prêt en devises comme un prêt dans une monnaie autre que celle du pays de l’UE où vous vivez, ou autre que celle dans laquelle vous percevez les revenus ou détenez les actifs servant au remboursement. D’après cette rédaction, un prêt en euros remboursé avec des francs suisses, des livres ou des dollars peut entrer dans la définition, ce qui ouvre des protections supplémentaires.

• La fiche d’avertissements FiAE doit indiquer qu’il s’agit d’un prêt en devises, et la FEIN comme le contrat doivent expliquer les règles ci-dessous.
• Vous pouvez demander à convertir le prêt dans la monnaie où vous percevez l’essentiel de vos revenus ou détenez l’essentiel de vos actifs, ou dans celle du pays de l’UE où vous vivez. Le taux de change est celui du jour de la demande (celui de la Banque centrale européenne, sauf disposition contraire du contrat).
• La banque doit vous informer régulièrement du montant dû et de votre droit de conversion.
• Si la monnaie du prêt diffère de votre monnaie nationale, la FEIN doit montrer l’effet d’une baisse de 20 % de votre monnaie sur vos mensualités, en avertissant qu’elles pourraient augmenter davantage (sauf si le contrat plafonne la hausse sous les 20 %). Elle doit aussi préciser que vous recevrez des alertes au moins lorsque le taux de change varie de plus de 20 %.

L’expertise (tasación)

Avant de prêter, la banque a besoin d’une expertise du bien par une société indépendante du prêteur, agréée et supervisée par la Banco de España et inscrite à son registre officiel. L’expert visite le bien, mesure les pièces, prend des photos, cite des exemples de ventes réelles dans le secteur et vérifie les irrégularités d’urbanisme. L’expertise est à votre charge. Elle évalue le bien pour le prêteur et ne constitue pas un examen de l’état du bâtiment : voir Expertises et vérifications.

Vous pouvez choisir n’importe quel expert agréé, et une banque doit accepter une expertise que vous apportez tant qu’elle n’a pas expiré. Une expertise vaut six mois à compter de sa date d’émission. Si une banque refuse votre dossier, elle vous rend le rapport original pour qu’il serve auprès d’un autre prêteur tant qu’il reste valable.

L’offre ferme et le rendez-vous gratuit chez le notaire

La loi 5/2019, en vigueur depuis le 16 juin 2019, fixe un parcours précis avant la signature. Vous pouvez d’abord demander à n’importe quelle banque une FIPRE, une fiche gratuite d’information générale qui aide à comparer les prêteurs. Une fois le dossier accepté par une banque, les étapes suivantes s’enchaînent.

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   Choisir votre notaire

   Le choix du notaire vous appartient. Indiquez-le à la banque, qui lui envoie les documents du prêt par voie électronique.

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   Recevoir les documents d’offre

   Au moins 10 jours calendaires avant la signature, la banque doit vous remettre la FEIN (une offre ferme pour la période convenue jusqu’à la signature, d’au moins 10 jours), les avertissements FiAE, le projet de contrat avec le détail complet des frais, les conditions des assurances qu’elle exige et, pour un taux variable, un document séparé montrant vos mensualités selon différents scénarios de taux.

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   Vous rendre au rendez-vous chez le notaire

   Pendant ces 10 jours, et au plus tard la veille de la signature, vous allez chez le notaire choisi. Il vérifie que la banque a remis chaque document à temps, explique une à une les clauses de la FEIN et de la FiAE, répond à vos questions et vous demande de répondre à un test en sa présence. Les garants personnes physiques suivent les mêmes étapes.

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   Le notaire dresse procès-verbal

   Le notaire consigne ces explications dans un acte notarié (acta de transparencia), pour lequel il ne perçoit aucun honoraire. Sans lui, l’acte de prêt ne peut pas être signé.

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   Signer l’acte de prêt

   Une hypothèque sur un logement en Espagne se signe par acte authentique devant notaire, qui ne peut pas l’autoriser sans l’acta. L’hypothèque est ensuite inscrite au registre de la propriété, qui ne peut pas inscrire un acte ne mentionnant pas l’acta.

FIPRE

Ficha de Información Precontractual : une fiche gratuite et non contraignante d’information générale sur les prêts d’une banque.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada : la fiche européenne d’information standardisée, avec les conditions personnelles de votre prêt, qui engage la banque pour la période convenue.

FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas : une fiche d’avertissements types sur les clauses clés, comme l’indice, le défaut de paiement et la répartition des frais.

Acta de transparencia

L’acte du notaire attestant que vous avez reçu les documents à temps, été conseillé clause par clause et répondu au test.

Qui paie quels frais

La loi 5/2019 répartit les frais de mise en place du prêt entre vous et la banque. Depuis le 10 novembre 2018, la banque paie aussi le droit de timbre sur l’acte de prêt. Ces règles couvrent uniquement le prêt : l’achat a ses propres frais.

Combien de temps cela prend

La loi fixe des délais d’attente minimaux, mais pas de calendrier global. La durée dépend de la rapidité avec laquelle vous fournissez les documents, de l’expertise et de l’accord de la banque. Le délai de 10 jours ne peut pas être réduit d’un commun accord : les règles de la loi sont impératives et toute renonciation anticipée aux droits de l’emprunteur est nulle. L’ensemble doit tenir avant la date de signature prévue dans votre contrat d’arras.

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   Avant de vous engager

   Une FIPRE, la fiche gratuite d’information générale, peut être demandée à n’importe quelle banque, y compris avant de signer un contrat d’arras à date de signature fixe.

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   Demande

   Vous envoyez vos documents. La banque évalue votre solvabilité et vérifie vos antécédents de crédit.

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   Expertise

   Un expert agréé évalue le bien. Le rapport reste valable six mois.

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   Accord et offre

   La banque approuve le prêt et envoie la FEIN, la FiAE et le projet de contrat. Le délai minimal de 10 jours commence.

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   Rendez-vous chez le notaire

   Vous, ou une personne qui vous représente à cet effet, vous rendez chez votre notaire au plus tard la veille de la signature.

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   Signature

   Vous signez la vente et le prêt devant le notaire, et les fonds du prêt servent à payer le vendeur.

Remboursement anticipé, impayés et responsabilité

Vous pouvez rembourser tout ou partie du prêt à tout moment. Le contrat peut exiger jusqu’à un mois de préavis. Dès que vous annoncez votre intention, la banque doit vous fournir sous trois jours ouvrables les informations nécessaires pour évaluer l’opération. Rembourser par anticipation réduit les intérêts et les coûts de la durée restante. Une indemnité n’est due que si le contrat la prévoit, elle ne peut pas dépasser la perte financière de la banque calculée selon la loi, et elle est plafonnée. Quand le prêt est soldé par anticipation, l’assurance proposée par la banque avec le prêt et dont elle est bénéficiaire prend fin, avec remboursement de la prime non utilisée, sauf si vous indiquez à l’assureur vouloir la conserver avec un nouveau bénéficiaire.

Une hypothèque espagnole ne limite pas votre dette à la valeur du bien. Selon la loi hypothécaire (Ley Hipotecaria, article 105) et le Code civil, vous restez personnellement responsable sur tous vos biens présents et futurs si la vente du logement ne couvre pas la dette. Seule exception : un acte qui limite expressément la responsabilité au bien hypothéqué (article 140), avec l’accord de la banque.

En cas de retard, la banque ne peut exiger la totalité du prêt que lorsque les impayés atteignent 3 % du montant prêté ou 12 mensualités pendant la première moitié de la durée, ou 7 % ou 15 mensualités pendant la seconde moitié, et après vous avoir accordé au moins un mois pour payer. Les intérêts de retard sont plafonnés à votre taux normal plus trois points, et ne portent que sur le capital échu. Un contrat ne peut pas déroger à ces règles.

Les questions des acheteurs