Hipotecas para no residentes

Cuánto puede pedir prestado un no residente

Los bancos españoles prestan a compradores extranjeros que viven fuera, pero ninguna ley española fija un máximo propio para no residentes. El Banco de España incluye los límites al crédito entre sus herramientas macroprudenciales, aunque su página de medidas vigentes, consultada en octubre de 2026, no recoge ninguno, de modo que cada banco fija su política. El Banco de España explica que el préstamo está ligado directamente a la tasación y que normalmente se limita a un máximo del 80 % de ella. No hay cifra oficial para no residentes. Merca2, un medio económico español, publicó en junio de 2026, sin citar fuente, que los bancos suelen prestar a no residentes hasta el 60–70 % del valor. Es una estimación de prensa; ninguna estadística ni norma oficial la respalda.

Dos rasgos de la solicitud de un no residente ayudan a explicar esos límites más bajos. La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), que el banco debe consultar, recoge los préstamos declarados por las entidades que operan en España, de modo que los de un banco de su país pueden no aparecer. Además, los ingresos en otra moneda conllevan riesgo de cambio, que la ley trata aparte (véase el apartado sobre divisas). El loan-to-value (LTV) es el préstamo como porcentaje de la tasación, y el loan-to-price, como porcentaje del precio de compra. Como el préstamo está ligado a la tasación, una tasación inferior al precio reduce lo que se puede pedir. Conviene preguntar a cada banco si su porcentaje se aplica a la tasación, al precio o al menor de los dos.

Cómo comprueba el banco su solvencia

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a evaluar a fondo su solvencia antes de prestar. Examina su empleo, sus ingresos actuales y los previsibles durante la vida del préstamo, su patrimonio, sus ahorros, sus gastos fijos y sus compromisos. Si buena parte del préstamo se va a devolver después de la jubilación, debe tener en cuenta también los ingresos previstos para entonces. La decisión no puede basarse principalmente en que el inmueble valga más que el préstamo ni en que los precios vayan a subir. La ley cubre los préstamos de un prestamista profesional con garantía sobre un inmueble residencial cuando el prestatario o un fiador es una persona física, y su ámbito no depende de dónde viva el prestatario.

Cada banco debe tener sus propios procedimientos internos para esta evaluación, de modo que la parte de sus ingresos que admite destinar a las cuotas varía de uno a otro. Debe tener en cuenta los compromisos que usted ya tiene, incluidos los préstamos en su país. Debe consultar su historial crediticio en la CIRBE y en una empresa privada de información crediticia. Las deudas en el extranjero pueden no aparecer ahí, así que el banco puede pedirle pruebas de su país. El coste de estos procedimientos no se le puede repercutir. Si el banco deniega el préstamo, debe comunicárselo por escrito, sin demora y con los motivos.

La ley también exige al banco indicar con claridad desde el principio qué información y qué pruebas verificables de forma independiente necesita, y en qué plazo. Como la evaluación debe abarcar empleo, ingresos, patrimonio, ahorros, gastos y deudas, puede pedirle, por ejemplo:

• Pasaporte y NIE, el número de identidad de extranjero; véase Cómo obtener el NIE
• Prueba de ingresos: nóminas recientes y contrato de trabajo o, si es autónomo, cuentas y declaraciones de impuestos
• Sus últimas declaraciones de impuestos en su país de residencia
• Extractos bancarios recientes que muestren sus ingresos, sus ahorros y el origen de la entrada
• Datos de préstamos e hipotecas vigentes y un informe de crédito de su país
• El contrato de reserva o de arras del inmueble

Fijo, variable o mixto: tipos de interés y euríbor

El euríbor a 12 meses es el principal índice de las hipotecas variables españolas. El Banco de España publicó un 3,247 % para septiembre de 2026, frente al 2,954 % de agosto y 1,075 puntos más que un año antes (nota de prensa del 1 de octubre de 2026). Cada dato mensual pasa a ser la referencia oficial cuando se publica en el BOE. El índice se actualiza todos los meses, por lo que la cifra de una oferta puede quedar pronto desfasada.

Dos normas protegen a quien tiene un tipo variable. El banco no puede fijar un tipo mínimo (cláusula suelo) y el interés nunca puede ser negativo. La TAE expresa el coste total del préstamo, con las comisiones y gastos que usted paga, como porcentaje anual, lo que permite comparar ofertas. En un tipo variable o mixto parte de que el tipo se mantiene en su nivel inicial, de modo que no muestra qué ocurre si sube el euríbor.

Un banco puede ofrecer mejores condiciones si contrata con él otros productos. Vender el préstamo solo en paquete con otros productos está prohibido salvo que las autoridades lo hayan autorizado por su claro beneficio para los prestatarios, con excepciones limitadas como los seguros exigidos. Las ofertas combinadas se permiten si el banco ofrece también el préstamo por separado, para poder comparar. El banco puede exigir un seguro de hogar y un seguro que cubra el préstamo, pero debe aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora, no puede cobrarle por comprobarla ni empeorar las condiciones por haber elegido otra compañía.

Euríbor

El tipo interbancario del euro. El dato a 12 meses es el índice habitual de las hipotecas variables en España.

Diferencial

Los puntos porcentuales que el banco suma al índice.

TAE

Tasa anual equivalente: el coste total del préstamo, con las comisiones y gastos que usted paga, como porcentaje anual.

Bonificación

Descuento en el tipo de interés a cambio de contratar otros productos con el banco.

Riesgo de cambio si cobra en libras, coronas, dólares u otra moneda

Este apartado afecta a quien cobra en una moneda distinta del euro. Las hipotecas españolas suelen estar en euros y se devuelven en euros. Si sus ingresos están en otra moneda, una caída de esa moneda encarece, medidas en esa misma moneda, cada cuota y la deuda pendiente. La Ley 5/2019 define el préstamo en moneda extranjera como el denominado en una moneda distinta de la del país de la UE donde usted vive, o distinta de aquella en la que recibe los ingresos o tiene los activos con los que lo devolverá. Con esa redacción, un préstamo en euros devuelto con libras, coronas o dólares puede entrar en la definición, lo que da una protección adicional.

• La FiAE debe indicar que es un préstamo en moneda extranjera, y la FEIN y el contrato deben explicar las reglas siguientes.
• Puede pedir convertir el préstamo a la moneda en la que recibe la mayor parte de sus ingresos o tiene la mayor parte de sus activos, o a la del país de la UE donde vive. El tipo de cambio es el del día de la solicitud (el del Banco Central Europeo, salvo que el contrato diga otra cosa).
• El banco debe informarle periódicamente de la deuda pendiente y de su derecho a convertir.
• Si la moneda del préstamo difiere de su moneda nacional, la FEIN debe mostrar cómo cambiarían sus cuotas con una caída del 20 % de su moneda y advertir de que podrían subir más (salvo que el contrato limite la subida por debajo del 20 %). También debe indicar que recibirá avisos al menos cuando el tipo de cambio varíe más de un 20 %.

La tasación

Antes de prestar, el banco necesita una tasación hecha por una sociedad de tasación independiente del prestamista, homologada y supervisada por el Banco de España e inscrita en su registro oficial. El tasador visita el inmueble, mide las estancias, toma fotografías, incluye ejemplos de ventas reales en la zona y comprueba si hay irregularidades urbanísticas. La tasación la paga usted. Valora el inmueble para el prestamista y no es un informe sobre el estado del edificio: véase Informes y comprobaciones.

Puede elegir cualquier tasadora homologada, y el banco debe aceptar la tasación que usted aporte siempre que no haya caducado. Una tasación es válida durante seis meses desde su fecha de emisión. Si un banco rechaza su solicitud, le devuelve el informe original para que pueda usarlo con otro prestamista mientras siga vigente.

La oferta vinculante y la sesión gratuita ante notario

La Ley 5/2019, en vigor desde el 16 de junio de 2019, fija una secuencia obligatoria antes de la firma. Primero puede pedir a cualquier banco una FIPRE, una ficha gratuita de información general que ayuda a comparar. Una vez que un banco le aprueba, siguen estos pasos.

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   Elegir notario

   Tiene derecho a elegir notario. Indique al banco cuál, y este le enviará electrónicamente la documentación del préstamo.

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   Recibir los documentos de la oferta

   Al menos 10 días naturales antes de la firma, el banco debe entregarle la FEIN (oferta vinculante durante el plazo acordado hasta la firma, que debe ser de al menos 10 días), la FiAE, el proyecto de contrato con el desglose completo de gastos, las condiciones de los seguros que exija y, en un préstamo variable, un documento aparte con sus cuotas en distintos escenarios de tipos.

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   Acudir a la sesión ante notario

   Durante esos 10 días, y como tarde el día anterior a la firma, usted acude al notario elegido. El notario comprueba que el banco entregó a tiempo todos los documentos, explica una por una las cláusulas de la FEIN y la FiAE, responde a sus preguntas y le pide responder a un test en su presencia. Los fiadores personas físicas siguen los mismos pasos.

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   El notario lo hace constar

   El notario recoge el asesoramiento en un acta notarial (acta de transparencia), sin honorarios notariales. Sin ella no se puede firmar la escritura de hipoteca.

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   Firmar la escritura de hipoteca

   La hipoteca sobre una vivienda en España debe firmarse en escritura pública ante notario, que no puede autorizarla sin el acta. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad, que no puede inscribir una escritura que no mencione el acta.

FIPRE

Ficha de Información Precontractual: ficha gratuita y no vinculante con información general sobre las hipotecas de un banco.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada: recoge las condiciones personalizadas de su préstamo y vincula al banco durante el plazo acordado.

FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas: advertencias tipo sobre cláusulas clave, como el índice, el impago y el reparto de gastos.

Acta de transparencia

Acta notarial que recoge que usted recibió a tiempo los documentos, fue asesorado cláusula por cláusula y respondió al test.

Quién paga cada gasto

La Ley 5/2019 reparte los gastos de constitución de la hipoteca entre usted y el banco. Desde el 10 de noviembre de 2018, el banco paga también el AJD de la escritura de hipoteca. Estas reglas se refieren solo a la hipoteca; la compra tiene sus propios gastos.

Cuánto se tarda

La ley fija plazos mínimos de espera, pero no un calendario global. La duración depende de la rapidez con que entregue los documentos, de la tasación y de la aprobación del banco. El plazo de 10 días no se puede acortar por acuerdo: las normas de la ley son imperativas y la renuncia previa a los derechos del prestatario es nula. Todo debe encajar antes de la fecha de escritura de su contrato de arras.

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   Antes de comprometerse

   La FIPRE, la ficha gratuita de información general, se puede pedir a cualquier banco, también antes de firmar unas arras con fecha fija de escritura.

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   Solicitud

   Usted envía sus documentos. El banco evalúa su solvencia y comprueba su historial crediticio.

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   Tasación

   Una tasadora homologada valora el inmueble. El informe es válido seis meses.

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   Aprobación y oferta

   El banco aprueba el préstamo y envía la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato. Empieza el plazo mínimo de 10 días.

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   Sesión ante notario

   Usted, o quien le represente a este efecto, acude al notario como tarde el día anterior a la firma.

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   Firma

   Usted firma la compraventa y la hipoteca ante notario, y el dinero del préstamo se destina a pagar al vendedor.

Amortización anticipada, impagos y responsabilidad

Puede devolver todo o parte del préstamo en cualquier momento. El contrato puede exigir hasta un mes de preaviso. Cuando comunique que quiere amortizar, el banco debe darle en tres días hábiles la información necesaria para valorarlo. Amortizar reduce los intereses y costes del plazo restante. Solo se paga comisión si el contrato la incluye, no puede superar la pérdida financiera del banco calculada según la ley y tiene topes legales. Al cancelar el préstamo, el seguro ofrecido por el banco con él y que le nombra beneficiario se extingue, con devolución de la prima no consumida, salvo que usted comunique a la aseguradora que desea mantenerlo con otro beneficiario.

Una hipoteca española no limita su deuda al inmueble. Según la Ley Hipotecaria (artículo 105) y el Código Civil, usted sigue respondiendo personalmente con todos sus bienes presentes y futuros si la venta del inmueble no cubre la deuda. La única excepción es una escritura que limite expresamente la responsabilidad al inmueble hipotecado (artículo 140), lo que requiere el acuerdo del banco.

Si se retrasa en los pagos, el banco solo puede reclamar todo el préstamo cuando las cuotas impagadas lleguen al 3 % del capital prestado o a 12 cuotas mensuales en la primera mitad del plazo, o al 7 % o 15 cuotas en la segunda mitad, y tras darle al menos un mes para pagar. El interés de demora tiene un tope de su tipo ordinario más tres puntos y solo se cobra sobre el capital vencido. Ningún contrato puede modificar estas reglas.

Preguntas de los compradores