Hypotheken für Nichtresidenten

Wie viel Sie als Nichtresident finanzieren können

Spanische Banken vergeben Kredite an ausländische Käufer mit Wohnsitz im Ausland, doch kein spanisches Gesetz legt dafür eine eigene Obergrenze fest. Die Banco de España, die spanische Zentralbank, führt Kreditlimits zwar unter ihren makroprudenziellen Instrumenten, ihre im Oktober 2026 geprüfte Seite der geltenden Maßnahmen zeigt aber kein solches Limit. Jede Bank bestimmt ihre Politik also selbst. Die Banco de España erklärt, dass der Kredit direkt am Schätzwert hängt und in der Regel auf höchstens 80 % davon begrenzt ist. Eine amtliche Zahl für Nichtresidenten gibt es nicht. Das spanische Wirtschaftsportal Merca2 berichtete im Juni 2026 ohne Quellenangabe, Banken liehen Nichtresidenten normalerweise bis zu 60–70 % des Werts. Das ist eine Schätzung aus der Presse, keine amtliche Statistik oder Regel stützt sie.

Zwei Besonderheiten eines Antrags aus dem Ausland helfen, niedrigere Grenzen zu erklären. Das zentrale Kreditregister der Banco de España (CIRBE), das die Bank prüfen muss, enthält Kredite, die in Spanien tätige Institute melden. Darlehen einer Bank in Ihrem Heimatland stehen dort womöglich nicht. Und Einkommen in einer anderen Währung trägt ein Wechselkursrisiko, das das Gesetz gesondert behandelt (siehe den Abschnitt zur Währung). Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist der Kredit in Prozent des Schätzwerts, das Loan-to-Price der Kredit in Prozent des Kaufpreises. Weil der Kredit am Schätzwert hängt, senkt eine Bewertung unter dem Preis die mögliche Kreditsumme. Eine nützliche Frage an jede Bank lautet daher: Bezieht sich ihr Prozentsatz auf den Schätzwert, den Preis oder den niedrigeren der beiden?

Wie die Bank Ihre Bonität prüft

Das Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) verpflichtet die Bank zu einer gründlichen Prüfung Ihrer Zahlungsfähigkeit, bevor sie Geld verleiht. Sie betrachtet Ihre Arbeit, Ihr aktuelles Einkommen, das während der Laufzeit erwartete Einkommen, Vermögen, Ersparnisse, feste Ausgaben und bestehende Verpflichtungen. Wird ein großer Teil des Kredits erst nach Ihrem Ruhestand getilgt, muss sie auch die voraussichtliche Rente berücksichtigen. Die Entscheidung darf nicht vor allem darauf beruhen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit oder dass die Preise steigen. Das Gesetz gilt für Kredite eines gewerblichen Kreditgebers, die durch Wohnimmobilien gesichert sind und bei denen der Kreditnehmer oder ein Bürge eine natürliche Person ist. Der Wohnsitz des Kreditnehmers spielt für den Anwendungsbereich keine Rolle.

Jede Bank muss für diese Prüfung eigene interne Verfahren haben. Wie viel Ihres Einkommens in die Raten fließen darf, ist daher von Bank zu Bank verschieden. Sie muss Ihre bestehenden Verpflichtungen einbeziehen, auch Kredite im Heimatland, und Ihre Kredithistorie bei der CIRBE und einer privaten Auskunftei prüfen. Schulden im Ausland tauchen dort womöglich nicht auf, deshalb kann eine Bank Nachweise aus Ihrem Land verlangen. Die Kosten der Prüfverfahren darf sie nicht an Sie weitergeben. Lehnt sie den Kredit ab, muss sie Ihnen das unverzüglich schriftlich mit Begründung mitteilen.

Das Gesetz verlangt außerdem, dass die Bank von Anfang an klar sagt, welche Informationen und unabhängig überprüfbaren Nachweise sie braucht und bis wann. Weil die Prüfung Arbeit, Einkommen, Vermögen, Ersparnisse, Ausgaben und bestehende Schulden umfassen muss, können die Anforderungen zum Beispiel lauten:

• Pass und NIE-Nummer, die Ausländer-Identifikationsnummer; siehe So beantragen Sie die NIE-Nummer
• Einkommensnachweise: aktuelle Gehaltsabrechnungen und Arbeitsvertrag, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Steuererklärungen
• Ihre letzten Steuererklärungen aus dem Wohnsitzland
• Aktuelle Kontoauszüge, die Einkommen, Ersparnisse und die Herkunft Ihres Eigenkapitals zeigen
• Angaben zu bestehenden Krediten und Hypotheken sowie eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland
• Der Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag für die Immobilie

Fest, variabel oder gemischt: Zinsen und Euribor

Der 12-Monats-Euribor ist der wichtigste Index für variable Hypotheken in Spanien. Die Banco de España meldete für September 2026 einen Wert von 3,247 %, nach 2,954 % im August, 1,075 Punkte mehr als ein Jahr zuvor (Pressemitteilung vom 1. Oktober 2026). Jeder Monatswert wird zur amtlichen Referenz, sobald er im BOE, dem spanischen Amtsblatt, erscheint. Der Index ändert sich jeden Monat, die Zahl in einem Angebot kann also schnell überholt sein.

Zwei Regeln schützen Kreditnehmer mit variablem Zins. Die Bank darf keinen Mindestzins (Bodenklausel) festlegen, und der Zinssatz darf nie negativ werden. Die TAE drückt die Gesamtkosten des Kredits einschließlich der Gebühren und Kosten, die Sie zahlen, als Jahresprozentsatz aus und macht Angebote so vergleichbar. Bei variablem oder gemischtem Zins unterstellt sie, dass der Zins auf dem Anfangsniveau bleibt. Sie zeigt also nicht, was geschieht, wenn der Euribor steigt.

Eine Bank kann bessere Konditionen anbieten, wenn Sie weitere Produkte bei ihr abschließen. Den Kredit nur im Paket mit anderen Produkten zu verkaufen, ist verboten, sofern die Behörden dies nicht als klar vorteilhaft für Kreditnehmer genehmigt haben. Begrenzte Ausnahmen gibt es etwa für vorgeschriebene Versicherungen. Kombiangebote sind erlaubt, wenn die Bank den Kredit auch einzeln anbietet, sodass sich beides vergleichen lässt. Die Bank kann eine Gebäudeversicherung und eine Versicherung zur Absicherung des Kredits verlangen. Sie muss aber eine gleichwertige Police eines anderen Versicherers akzeptieren, darf für deren Prüfung nichts berechnen und die Kreditkonditionen deswegen nicht verschlechtern.

Euribor

Der Zinssatz im Handel zwischen Banken im Euroraum. Der 12-Monats-Wert ist der übliche Index für variable Hypotheken in Spanien.

Diferencial

Der Aufschlag in Prozentpunkten, den die Bank auf den Index rechnet.

TAE

Der effektive Jahreszins: die Gesamtkosten des Kredits einschließlich der von Ihnen gezahlten Gebühren und Kosten als Jahresprozentsatz.

Bonificación

Ein Zinsnachlass, wenn Sie weitere Produkte der Bank abschließen.

Währungsrisiko bei Einkommen in Pfund, Kronen oder Dollar

Spanische Hypotheken laufen in der Regel in Euro und werden in Euro zurückgezahlt. Verdienen Sie in einer anderen Währung, verteuert ein Kursverlust dieser Währung jede Rate und die Restschuld, gerechnet in Ihrem eigenen Geld. Das Gesetz 5/2019 definiert einen Fremdwährungskredit als Kredit in einer anderen Währung als der des EU-Landes, in dem Sie leben, oder als der Währung, in der Sie das Einkommen beziehen oder das Vermögen halten, aus dem Sie ihn zurückzahlen. Nach diesem Wortlaut kann auch ein Euro-Kredit, den Sie aus Pfund, Kronen oder Dollar bedienen, unter die Definition fallen, was zusätzlichen Schutz bringt.

• Das Warnblatt FiAE muss ausweisen, dass es sich um einen Fremdwährungskredit handelt, und FEIN und Vertrag müssen die folgenden Regeln erklären.
• Sie können die Umstellung des Kredits auf die Währung verlangen, in der Sie den größten Teil Ihres Einkommens beziehen oder Ihres Vermögens halten, oder auf die Währung des EU-Landes, in dem Sie leben. Es gilt der Wechselkurs vom Tag Ihres Antrags (der Kurs der Europäischen Zentralbank, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht).
• Die Bank muss Sie regelmäßig über den geschuldeten Betrag und Ihr Umstellungsrecht informieren.
• Weicht die Kreditwährung von Ihrer Landeswährung ab, muss das FEIN zeigen, wie ein Kursverlust Ihrer Währung um 20 % die Raten verändern würde, mit dem Hinweis, dass sie stärker steigen können (sofern der Vertrag den Anstieg nicht unter 20 % deckelt). Es muss auch festhalten, dass Sie Warnungen erhalten, mindestens wenn sich der Wechselkurs um mehr als 20 % bewegt.

Die Bewertung (Tasación)

Bevor die Bank Geld verleiht, braucht sie eine Bewertung der Immobilie durch einen vom Kreditgeber unabhängigen Gutachter, der von der Banco de España zugelassen und beaufsichtigt ist und in ihrem amtlichen Register steht. Er besichtigt die Immobilie, misst die Räume aus, fotografiert, führt Beispiele tatsächlicher Verkäufe aus der Gegend an und prüft auf baurechtliche Unregelmäßigkeiten. Die Bewertung zahlen Sie. Sie ermittelt den Wert für den Kreditgeber und ersetzt kein Baugutachten, siehe Gutachten und Prüfungen.

Sie können jeden zugelassenen Gutachter wählen, und eine Bank muss eine von Ihnen vorgelegte Bewertung akzeptieren, solange sie nicht abgelaufen ist. Eine Bewertung gilt sechs Monate ab Ausstellung. Lehnt eine Bank Ihren Antrag ab, gibt sie das Originalgutachten zurück, damit Sie es während der Gültigkeit bei einer anderen Bank nutzen können.

Das verbindliche Angebot und die kostenlose Notarsitzung

Das Gesetz 5/2019, in Kraft seit dem 16. Juni 2019, legt einen festen Ablauf vor der Unterschrift fest. Zunächst können Sie bei jeder Bank ein FIPRE anfordern, ein kostenloses Blatt mit allgemeinen Informationen zum Vergleich der Anbieter. Hat eine Bank Ihren Kredit genehmigt, folgen diese Schritte.

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   Notar wählen

   Sie haben das Recht, den Notar zu wählen. Teilen Sie der Bank mit, welchen, sie schickt ihm die Kreditunterlagen elektronisch.

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   Angebotsunterlagen erhalten

   Mindestens 10 Kalendertage vor der Unterschrift muss die Bank Ihnen geben: das FEIN (ein für den vereinbarten Zeitraum bis zur Unterschrift verbindliches Angebot, mindestens 10 Tage), die FiAE-Warnhinweise, den Vertragsentwurf mit vollständiger Kostenaufstellung, die Bedingungen jeder verlangten Versicherung und bei variablem Zins ein gesondertes Dokument, das Ihre Raten in verschiedenen Zinsszenarien zeigt.

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   Notarsitzung wahrnehmen

   In diesen 10 Tagen, spätestens am Vortag der Unterschrift, gehen Sie zum Notar Ihrer Wahl. Er prüft, ob die Bank alle Dokumente rechtzeitig geliefert hat, erklärt die Klauseln von FEIN und FiAE einzeln, beantwortet Ihre Fragen und lässt Sie in seiner Anwesenheit einen Test beantworten. Für Bürgen, die natürliche Personen sind, gilt derselbe Ablauf.

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   Der Notar hält es fest

   Der Notar hält die Beratung in einer notariellen Niederschrift fest (Acta de transparencia), für die keine Notargebühr anfällt. Ohne sie kann die Hypothekenurkunde nicht unterschrieben werden.

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   Hypothekenurkunde unterschreiben

   Eine Hypothek auf eine Immobilie in Spanien muss als öffentliche Urkunde vor einem Notar unterzeichnet werden, der sie ohne die Acta nicht beurkunden darf. Danach wird die Hypothek im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt darf keine Urkunde eintragen, die nicht auf die Acta verweist.

FIPRE

Ficha de Información Precontractual: ein kostenloses, unverbindliches Blatt mit allgemeinen Informationen zu den Hypotheken einer Bank.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada: das europäische standardisierte Merkblatt mit Ihren persönlichen Kreditbedingungen, für den vereinbarten Zeitraum für die Bank verbindlich.

FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas: ein Blatt mit standardisierten Warnhinweisen zu wichtigen Klauseln wie Index, Zahlungsverzug und Kostenverteilung.

Acta de transparencia

Die Niederschrift des Notars, dass Sie die Unterlagen rechtzeitig erhalten haben, Klausel für Klausel beraten wurden und den Test beantwortet haben.

Wer welche Kosten trägt

Das Gesetz 5/2019 teilt die Kosten für die Bestellung einer Hypothek zwischen Ihnen und der Bank auf. Seit dem 10. November 2018 zahlt die Bank auch die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde. Diese Regeln betreffen nur die Hypothek, der Kauf hat eigene Kosten.

Wie lange es dauert

Das Gesetz legt Mindestwartezeiten fest, aber keinen Gesamtzeitplan. Die Dauer hängt davon ab, wie schnell Sie Unterlagen liefern, von der Bewertung und von der Zusage der Bank. Die Frist von 10 Tagen lässt sich nicht durch Vereinbarung verkürzen: Die Regeln des Gesetzes sind zwingend, und ein Vorausverzicht auf Rechte des Kreditnehmers ist nichtig. Alles muss vor den Abschlusstermin in Ihrem Anzahlungsvertrag passen.

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   Bevor Sie sich binden

   Ein FIPRE, das kostenlose allgemeine Informationsblatt, können Sie bei jeder Bank anfordern, auch bevor Sie einen Anzahlungsvertrag mit festem Abschlusstermin unterschreiben.

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   Antrag

   Sie reichen Ihre Unterlagen ein. Die Bank prüft Ihre Bonität und Kredithistorie.

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   Bewertung

   Ein zugelassener Gutachter bewertet die Immobilie. Das Gutachten gilt sechs Monate.

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   Zusage und Angebot

   Die Bank sagt den Kredit zu und schickt FEIN, FiAE und Vertragsentwurf. Die Mindestfrist von 10 Tagen beginnt.

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   Notarsitzung

   Sie oder ein für diesen Zweck bestellter Vertreter gehen spätestens am Vortag der Unterschrift zu Ihrem Notar.

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   Abschluss

   Sie unterschreiben Kauf und Hypothek vor dem Notar, und die Kreditsumme fließt in die Zahlung an den Verkäufer.

Vorzeitige Rückzahlung, Zahlungsverzug und Ihre Haftung

Sie können den Kredit jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Der Vertrag kann eine Ankündigung von bis zu einem Monat verlangen. Sobald Sie die Absicht mitteilen, muss die Bank Ihnen binnen drei Arbeitstagen die nötigen Informationen zur Beurteilung geben. Die vorzeitige Rückzahlung senkt Zinsen und Kosten für die Restlaufzeit. Ein Entgelt fällt nur an, wenn der Vertrag eines vorsieht. Es darf den nach dem Gesetz berechneten finanziellen Verlust der Bank nicht übersteigen und unterliegt gesetzlichen Obergrenzen. Wird der Kredit vorzeitig getilgt, endet eine von der Bank dazu angebotene Versicherung mit der Bank als Begünstigter, und die nicht verbrauchte Prämie wird erstattet, es sei denn, Sie teilen dem Versicherer mit, dass Sie sie mit neuem Begünstigten behalten möchten.

Eine spanische Hypothek begrenzt Ihre Schuld nicht auf die Immobilie. Nach dem Grundbuchgesetz (Ley Hipotecaria, Artikel 105) und dem Código Civil haften Sie persönlich mit Ihrem gesamten gegenwärtigen und künftigen Vermögen, wenn der Verkauf der Immobilie die Schuld nicht deckt. Einzige Ausnahme ist eine Urkunde, die die Haftung ausdrücklich auf die belastete Immobilie beschränkt (Artikel 140). Dafür muss die Bank zustimmen.

Geraten Sie in Rückstand, kann die Bank den gesamten Kredit erst fällig stellen, wenn die offenen Raten 3 % des Kreditbetrags oder 12 Monatsraten in der ersten Hälfte der Laufzeit erreichen, in der zweiten Hälfte 7 % oder 15 Monatsraten, und nachdem sie Ihnen mindestens einen Monat zur Zahlung eingeräumt hat. Verzugszinsen sind auf Ihren normalen Zinssatz plus drei Prozentpunkte begrenzt und fallen nur auf das überfällige Kapital an. Ein Vertrag kann von diesen Regeln nicht abweichen.

Häufige Fragen von Käufern