Bolån för icke-bosatta

Hur mycket du kan låna som icke-bosatt

Spanska banker lånar ut till utländska köpare som bor utomlands, men ingen spansk lag sätter ett särskilt lånetak för icke-bosatta. Banco de España räknar lånebegränsningar till sina makrotillsynsverktyg, men dess sida över gällande åtgärder, kontrollerad i oktober 2026, visar ingen sådan begränsning, så varje bank har sin egen policy. Banco de España förklarar att lånet är direkt knutet till värderingen och normalt begränsas till högst 80 % av den. Någon officiell siffra för icke-bosatta finns inte. Den spanska ekonomisajten Merca2 uppgav i juni 2026, utan att ange källa, att bankerna normalt lånar ut upp till 60 till 70 % av värdet till icke-bosatta. Det är en uppskattning i pressen. Ingen officiell statistik eller regel stöder den.

Två drag i en ansökan från en icke-bosatt förklarar delvis de lägre gränserna. Banco de Españas centrala kreditregister (CIRBE), som banken måste kontrollera, innehåller lån som rapporteras av långivare verksamma i Spanien, så lån från en bank i ditt hemland syns kanske inte där. Och inkomster i en annan valuta medför valutarisk, som lagen behandlar för sig (se avsnittet om valuta nedan). Belåningsgrad (LTV, loan-to-value) är lånet i procent av värderingen, och loan-to-price är lånet i procent av köpeskillingen. Eftersom lånet är knutet till värderingen minskar en värdering under priset vad du kan låna. En bra fråga till varje bank är om procentsatsen gäller värderingen, priset eller det lägsta av dem.

Så kontrollerar banken din återbetalningsförmåga

Lag 5/2019 om bostadskrediter (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) kräver att banken gör en grundlig kreditprövning innan den lånar ut. Den tittar på ditt arbete, din nuvarande inkomst, förväntad inkomst under lånets löptid, tillgångar, sparande, fasta utgifter och befintliga åtaganden. Ska en stor del av lånet återbetalas efter att du gått i pension måste banken också väga in din förväntade pensionsinkomst. Beslutet får inte huvudsakligen bygga på att bostaden är mer värd än lånet eller på att priserna stiger. Lagen gäller lån från en yrkesmässig långivare med säkerhet i bostadsfastighet, där låntagaren eller en borgensman är en fysisk person, och tillämpningen beror inte på var låntagaren bor.

Varje bank måste ha egna interna rutiner för prövningen, så hur stor del av din inkomst den godtar för betalningar varierar mellan bankerna. Den måste räkna med de åtaganden du redan har, även lån i hemlandet. Den måste kontrollera din kredithistorik hos CIRBE och hos ett privat kreditupplysningsföretag. Skulder utomlands kanske inte syns där, så en bank kan begära underlag från ditt eget land. Kostnaden för prövningen får inte föras över på dig. Avslår banken lånet måste den utan dröjsmål meddela dig skriftligt och ange skälen.

Lagen kräver också att banken från början tydligt säger vilken information och vilka oberoende kontrollerbara underlag den behöver, och när. Eftersom prövningen ska omfatta arbete, inkomst, tillgångar, sparande, utgifter och befintliga skulder kan banken till exempel begära:

• Pass och NIE, identifikationsnumret för utlänningar; läs Så får du ett NIE-nummer
• Inkomstbevis: aktuella lönespecifikationer och anställningsavtal, eller bokslut och deklarationer om du är egenföretagare
• Dina senaste deklarationer från bosättningslandet
• Aktuella kontoutdrag som visar inkomst, sparande och var kontantinsatsen kommer ifrån
• Uppgifter om befintliga lån och bolån samt en kreditupplysning från hemlandet
• Reservationsavtalet eller handpenningavtalet för bostaden

Fast, rörlig eller blandad ränta och Euribor

12-månaders Euribor är huvudindex för spanska rörliga bolån. Banco de España rapporterade 3,247 % för september 2026, upp från 2,954 % i augusti och 1,075 procentenheter högre än ett år tidigare (pressmeddelande 1 oktober 2026). Varje månadssiffra blir officiell referens när den publiceras i BOE, Spaniens officiella tidning. Indexet uppdateras varje månad, så siffran i ett erbjudande kan snabbt bli inaktuell.

Två regler skyddar låntagare med rörlig ränta. En bank får inte sätta en lägsta ränta (golvklausul), och räntan kan aldrig bli negativ. TAE uttrycker lånets totala kostnad, inklusive de avgifter och kostnader du betalar, som en årlig procentsats, vilket gör erbjudanden jämförbara. Vid rörlig eller blandad ränta utgår TAE från att räntan ligger kvar på startnivån, så den visar inte vad som händer om Euribor stiger.

En bank kan erbjuda bättre villkor om du också tar andra produkter av den. Att sälja lånet bara som paket med andra produkter är förbjudet, om inte myndigheterna godkänt det som klart fördelaktigt för låntagarna, med begränsade undantag som obligatoriska försäkringar. Kombinerade erbjudanden är tillåtna om banken också erbjuder lånet för sig, så att de två går att jämföra. Banken kan kräva hemförsäkring och försäkring som täcker lånet, men den måste godta en likvärdig försäkring från ett annat bolag, får inte ta betalt för att granska den och får inte försämra lånevillkoren för att du valt ett annat bolag.

Euribor

Den interbankränta som gäller för euro. 12-månaderssiffran är det vanliga indexet för rörliga bolån i Spanien.

Diferencial

Den marginal, i procentenheter, som banken lägger på indexet.

TAE

Effektiv årsränta: lånets totala kostnad, inklusive avgifter och kostnader du betalar, som årlig procentsats.

Bonificación

Rabatt på räntan i utbyte mot att du tar andra produkter av banken.

Valutarisk om du tjänar i kronor, pund eller dollar

Spanska bolån är oftast i euro och betalas tillbaka i euro. Är din inkomst i en annan valuta gör ett fall i den valutan varje betalning och den kvarvarande skulden dyrare i din egen valuta. Lag 5/2019 definierar ett lån i utländsk valuta som ett lån i en annan valuta än den i EU-landet där du bor, eller än den valuta du får inkomsten eller har tillgångarna i som ska betala lånet. Med den ordalydelsen kan ett eurolån som betalas med kronor, pund eller dollar falla inom definitionen, vilket ger extra skydd.

• Varningsbladet FiAE måste ange att det är ett lån i utländsk valuta, och FEIN och avtalet måste förklara reglerna nedan.
• Du kan begära att lånet växlas till den valuta du får större delen av din inkomst i eller har större delen av dina tillgångar i, eller valutan i EU-landet där du bor. Växelkursen är den som gäller den dag du begär det (Europeiska centralbankens kurs, om inte avtalet säger något annat).
• Banken måste regelbundet informera dig om skuldbeloppet och om din rätt att växla.
• Där lånevalutan skiljer sig från din nationella valuta måste FEIN visa hur ett fall på 20 % i din valuta skulle ändra betalningarna, med en varning om att de kan stiga mer (om inte avtalet begränsar ökningen till under 20 %). Det måste också anges att du kommer att få varningar åtminstone när växelkursen rör sig mer än 20 %.

Värderingen (tasación)

Innan banken lånar ut behöver den en värdering av bostaden från en värderingsfirma som är oberoende av långivaren, godkänd och övervakad av Banco de España och införd i dess officiella register. Värderingsmannen besöker bostaden, mäter rummen, fotograferar, tar med exempel på verkliga försäljningar i området och kontrollerar planavvikelser. Du betalar värderingen. Den värderar bostaden för långivarens räkning och är ingen besiktning av byggnadens skick: läs Besiktningar och kontroller.

Du kan välja vilken godkänd värderingsfirma som helst, och en bank måste godta en värdering du kommer med så länge den inte gått ut. En värdering gäller i sex månader från utfärdandet. Avslår en bank din ansökan lämnar den tillbaka originalrapporten så att den kan användas hos en annan långivare medan den fortfarande gäller.

Det bindande erbjudandet och den kostnadsfria notariesessionen

Lag 5/2019, i kraft sedan 16 juni 2019, anger en fast ordning innan du kan skriva under. Först kan du be vilken bank som helst om en FIPRE, ett kostnadsfritt blad med allmän information som gör det lättare att jämföra långivare. När en bank har godkänt dig följer de här stegen.

1. 1

   Välj notarie

   Du har rätt att välja notarie. Tala om för banken vilken, så skickar den lånehandlingarna elektroniskt till notarien.

2. 2

   Ta emot erbjudandehandlingarna

   Minst 10 kalenderdagar före undertecknandet måste banken ge dig FEIN (ett bindande erbjudande för den avtalade perioden fram till undertecknandet, minst 10 dagar), varningarna i FiAE, utkastet till avtal med full kostnadsspecifikation, villkoren för försäkringar den kräver och, vid rörlig ränta, en separat handling som visar dina betalningar i olika räntescenarier.

3. 3

   Gå på notariesessionen

   Under de 10 dagarna, senast dagen före undertecknandet, går du till den notarie du valt. Notarien kontrollerar att banken lämnat alla handlingar i tid, går igenom klausulerna i FEIN och FiAE en och en, svarar på dina frågor och låter dig besvara ett test i notariens närvaro. Borgensmän som är fysiska personer går igenom samma steg.

4. 4

   Notarien dokumenterar

   Notarien dokumenterar rådgivningen i ett notarieprotokoll (acta de transparencia), utan notariearvode. Utan det kan bolånehandlingen inte skrivas under.

5. 5

   Skriv under bolånehandlingen

   Ett bolån på en bostad i Spanien måste skrivas under som offentlig handling inför en notarie, som inte kan bestyrka den utan protokollet. Bolånet skrivs sedan in i fastighetsregistret, som inte kan registrera en handling som inte hänvisar till protokollet.

FIPRE

Ficha de Información Precontractual: ett kostnadsfritt, icke-bindande blad med allmän information om en banks bolån.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada: det europeiska standardiserade informationsbladet med dina personliga lånevillkor, bindande för banken under den avtalade perioden.

FiAE

Ficha de Advertencias Estandarizadas: ett blad med standardvarningar om viktiga klausuler, som index, betalningsförsummelse och kostnadsfördelning.

Acta de transparencia

Notariens protokoll över att du fått handlingarna i tid, fått råd klausul för klausul och besvarat testet.

Vem betalar vilka kostnader

Lag 5/2019 fördelar kostnaderna för att teckna ett bolån mellan dig och banken. Sedan 10 november 2018 betalar banken också stämpelskatten på bolånehandlingen. Reglerna gäller bara bolånet. Köpet har sina egna kostnader.

Så lång tid tar det

Lagen anger minsta väntetider men ingen övergripande tidsplan. Hur lång tid det tar beror på hur snabbt du lämnar in handlingar, värderingen och bankens godkännande. Tiodagarsperioden kan inte förkortas genom avtal: lagens regler är tvingande, och att i förväg avstå från låntagarens rättigheter är ogiltigt. Allt måste hinnas med före tillträdesdagen i ditt handpenningavtal.

1. 1

   Innan du binder dig

   En FIPRE, det kostnadsfria bladet med allmän information, kan begäras från vilken bank som helst, även innan du skriver under ett handpenningavtal med fast tillträdesdag.

2. 2

   Ansökan

   Du skickar in dina handlingar. Banken gör kreditprövningen och kontrollerar din kredithistorik.

3. 3

   Värdering

   En godkänd värderingsfirma värderar bostaden. Rapporten gäller i sex månader.

4. 4

   Godkännande och erbjudande

   Banken godkänner lånet och skickar FEIN, FiAE och avtalsutkast. Minimiperioden på 10 dagar börjar.

5. 5

   Notariesession

   Du, eller någon som företräder dig för detta ändamål, går till din notarie senast dagen före undertecknandet.

6. 6

   Tillträde

   Du skriver under köpet och bolånet inför notarien, och lånebeloppet går till betalningen till säljaren.

Förtida inlösen, betalningsförsummelse och ditt ansvar

Du kan betala tillbaka hela eller delar av lånet när som helst. Avtalet kan kräva upp till en månads förvarning. När du har sagt att du vill lösa lånet måste banken inom tre arbetsdagar ge dig den information du behöver för att bedöma det. Förtida inlösen minskar ränta och kostnader för den återstående löptiden. En avgift tas bara ut om avtalet innehåller en, den får inte överstiga bankens ekonomiska förlust beräknad enligt lagen, och den har lagstadgade tak. När lånet löses i förtid upphör försäkringar som banken erbjudit med lånet och som har banken som förmånstagare, med återbetalning av outnyttjad premie, om du inte meddelar försäkringsbolaget att du vill behålla dem med ny förmånstagare.

Ett spanskt bolån begränsar inte din skuld till bostaden. Enligt Ley Hipotecaria (artikel 105) och civillagen är du personligen ansvarig med alla nuvarande och framtida tillgångar om en försäljning av bostaden inte täcker skulden. Enda undantaget är en handling som uttryckligen begränsar ansvaret till den belånade fastigheten (artikel 140), vilket kräver bankens godkännande.

Kommer du efter med betalningarna får banken säga upp hela lånet först när obetalda betalningar når 3 % av lånebeloppet eller 12 månadsbetalningar under löptidens första hälft, eller 7 % eller 15 månadsbetalningar under den andra hälften, och sedan du fått minst en månad på dig att betala. Dröjsmålsräntan får högst vara din vanliga ränta plus tre procentenheter och tas bara ut på förfallet kapital. Ett avtal kan inte sätta de här reglerna ur spel.

Frågor från köpare