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Qué es el suelo rústico y cómo se clasifica

Esta guía trata de las casas de campo de Mallorca, las llamadas fincas, situadas en suelo rústico: el que la normativa urbanística mantiene fuera del desarrollo urbano. Lo que se puede construir ahí lo regulan la ley balear del suelo rústico (Ley 6/1997), la ley balear de urbanismo (Ley 12/2017, conocida como LUIB), el Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM), aprobado por el Consell de Mallorca, y el plan general de cada ayuntamiento. La ley y el plan insular fijan mínimos, y el plan municipal puede ser más estricto.

El suelo rústico es común o protegido. Cada parcela tiene una categoría, que aparece en los planos del PTIM y, con más detalle, en el plan municipal. Una misma parcela puede incluir varias categorías, y si estas tienen parcelas mínimas distintas se aplica una regla proporcional (Ley 6/1997, art. 25.5). De la categoría depende casi todo: si cabe una vivienda nueva, qué tamaño pueden tener los edificios y si todavía se puede actuar contra obras antiguas sin licencia.

¿Se puede construir una casa nueva?

Solo se permite una vivienda por parcela (Ley 6/1997, art. 25). Además de la superficie mínima de la tabla anterior, el PTIM (Norma 20) atiende a la fecha en que se creó la parcela. La solicitud de licencia de obras debe incluir una certificación del Registro de la Propiedad con todo el historial de segregaciones.

• Parcelas segregadas antes del 16 de julio de 1997: cabe una vivienda nueva si se cumplen las demás normas.
• Parcelas segregadas entre el 16 de julio de 1997 y el 12 de octubre de 1999: solo si esa segregación no creó más de cinco fincas registrales independientes, sin contar la original.
• Parcelas segregadas el 13 de octubre de 1999 o después: no cabe vivienda nueva, salvo en una primera segregación por donación o herencia de padres a hijos, limitada a una parcela por hijo y una sola vez.

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   Solicitud al ayuntamiento

   El arquitecto presenta el proyecto en el ayuntamiento. En una edificación nueva en suelo rústico debe incluir medidas paisajísticas y ambientales para toda la finca y la recogida de agua de lluvia de las cubiertas.

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   Informe vinculante del Consell

   Con el expediente completo, el ayuntamiento lo remite al Consell de Mallorca, que comprueba la parcela mínima y la superficie máxima edificable. Su informe es vinculante.

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   Información pública

   El Consell publica la solicitud en el Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB) durante 15 días para que cualquiera pueda presentar alegaciones.

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   Informe y licencia

   El Consell debe emitir su informe en un plazo de tres meses desde que recibe el expediente completo. Después, el ayuntamiento resuelve sobre la licencia.

Ampliaciones, reformas, anexos y piscinas

El PTIM fija tamaños máximos para las edificaciones en suelo rústico, y los ayuntamientos pueden rebajarlos. La mayoría de los límites son porcentajes de la parcela. Las unidades de paisaje 1, 2 y 5 son, respectivamente, la Serra Nord y la Victòria; Xorrigo, el macizo de Randa, las Serres de Llevant meridionales y el Puig de Bonany; y la península de Artà.

Por ejemplo, en una parcela de 14.000 m² de SRG fuera de esas unidades de paisaje, el 3 % permite hasta 420 m² construidos. En una parcela AIA del mismo tamaño, el 2 % permite 280 m². Pregunte al arquitecto qué elementos, como terrazas y pavimentos, computan en la ocupación según el plan municipal.

Ampliar una vivienda existente tiene sus propias condiciones. Una vivienda legal en una parcela inferior al mínimo actual no se puede ampliar (Ley 6/1997, disposición transitoria segunda). En los demás casos, el PTIM (Norma 28) obliga a los planes municipales a limitar la reforma y la ampliación a viviendas tradicionales reales de al menos 35 m² útiles, construidas con autorización o antes de la Ley del Suelo de 1956. No se admiten obras que equivalgan a rehacer la estructura principal, salvo actuaciones parciales en cubiertas o forjados. La ampliación debe respetar los límites de la vivienda nueva, y demoler la casa supone perder el uso residencial.

Las casas de invitados están limitadas. En una vivienda nueva o una conversión, el PTIM exige que todas las estancias destinadas a estar, cocinar o dormir se encuentren en un solo edificio, con acceso desde el interior. Los edificios separados solo pueden tener usos de servicio o complementarios, proporcionados a la vivienda, y esta no se puede dividir en varias unidades (Norma 20). La ampliación de una vivienda existente nunca puede crear un edificio residencial separado (Norma 28).

¿Es legal lo que ya está construido?

Una finca puede tener habitaciones, terrazas, piscinas o anexos añadidos sin licencia. Según el art. 196 de la LUIB, la administración (normalmente el ayuntamiento) solo puede iniciar el procedimiento de restablecimiento de la legalidad, que puede acabar en demolición, mientras duran las obras y durante los ocho años siguientes a su terminación. No hay plazo si el suelo era rústico protegido cuando se hicieron, ni si afectan a patrimonio catalogado o a suelo reservado para uso público. Quien alegue una fecha de terminación debe probarla. Los usos sin licencia funcionan de otro modo: en un cambio de uso, como habitar un granero convertido, los ocho años solo empiezan a contar cuando cesa el uso, aunque la ley de legalización de 2024 tiene sus propias reglas de cómputo.

Licencia de obras

Licencia del ayuntamiento. Se necesita para edificios nuevos, obras en edificios existentes que requieran proyecto técnico, cambios de uso, segregaciones, cierres de fincas y apertura de caminos (LUIB, art. 146). Las obras sencillas sin proyecto técnico pueden tramitarse con una comunicación previa (art. 148).

Fuera de ordenación

Entre otros casos, la situación de un edificio sin licencia que ya no se puede demoler porque ha pasado el plazo. Es tolerado, no legal.

Cédula de habitabilidad

Certificado que expide el Consell (en algunos casos lo sustituye una licencia de primera ocupación). Se necesita para habitar o alquilar una vivienda y para los contratos definitivos de suministros, y debe acompañar a cualquier venta una copia, o bien la escritura debe indicar que no existe (Ley 5/2018, art. 16).

Nota simple

Extracto del Registro de la Propiedad que indica el titular, la descripción del inmueble y sus cargas.

En un edificio fuera de ordenación (LUIB, art. 129) solo se admiten las reparaciones necesarias por salud, seguridad o higiene. Si se construyó después del 1 de marzo de 1987, tampoco puede contratar de nuevo electricidad, agua, gas, saneamiento ni telecomunicaciones. Cuando una vivienda legal tiene una ampliación sin licencia, la parte legal se puede reformar, pero la parte sin licencia solo se puede reparar, y únicamente cuando ya no se pueda demoler.

La ley de legalización extraordinaria de 2024

Un decreto-ley balear de 24 de mayo de 2024, convertido después en la Ley 7/2024, de 11 de diciembre (en vigor desde el 14 de diciembre de 2024), creó una vía excepcional para legalizar edificaciones, ampliaciones y usos en suelo rústico que ya no se pueden demoler (disposición adicional 7). Cada consell insular debía activarla. El de Mallorca lo hizo el 13 de febrero de 2025, y el plazo de tres años cuenta desde su publicación en el BOIB, el 15 de febrero de 2025. No se aplican los límites urbanísticos y de habitabilidad ordinarios, como el tamaño de la parcela o el número de viviendas por parcela. En suelo protegido solo se admiten obras con más de ocho años de antigüedad, terminadas antes de que ese uso quedara expresamente prohibido en esa categoría.

La prestación se suma a los impuestos y tasas habituales de una obra nueva, como el impuesto municipal de construcciones (ICIO) y la tasa de la licencia. Quienes tributan por IRPF, es decir, principalmente los residentes fiscales en España, tienen una reducción del 50 % si su base imponible total media de los cuatro últimos ejercicios no supera los 33.000 € (52.800 € en declaración conjunta), o del 25 % si no supera los 52.800 € (84.480 € en conjunta).

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   Solicitud

   El propietario la presenta en el ayuntamiento, y debe abarcar a la vez todas las edificaciones y usos sin licencia del inmueble. Lo que aún pueda ser objeto de demolición debe demolerse en el mismo expediente.

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   Proyecto técnico

   El proyecto de legalización debe incluir un sistema de depuración de aguas residuales conforme al Plan Hidrológico de las Illes Balears, además de las medidas de diseño, iluminación, energía o agua que haya adoptado el ayuntamiento.

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   Resolución

   El ayuntamiento tiene seis meses para resolver. Desde el 14 de junio de 2026, la falta de respuesta en ese plazo equivale a denegación.

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   Inscripción

   La licencia, junto con la prohibición de alquiler vacacional, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad en un plazo de tres meses.

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   Suministros

   La licencia de legalización basta para firmar contratos definitivos de electricidad, agua, gas y telecomunicaciones. La cédula de habitabilidad de renovación puede pedirse diez años después de la licencia.

El procedimiento no puede utilizarse para:

• edificios que el plan haya señalado para expropiación o demolición
• lo situado en suelo público, zonas de protección de carreteras, servidumbres de costas o de cauces, o parcelaciones ilegales ya señaladas en los planes
• usos que necesiten plazas públicas limitadas, como las plazas turísticas, salvo viviendas alquiladas legalmente a turistas antes del 29 de mayo de 2024
• usos prohibidos en suelo rústico, distintos de la vivienda unifamiliar
• actividades o usos que el ayuntamiento haya excluido por acuerdo del pleno
• edificios en zonas inundables delimitadas o, hasta que se delimiten, en áreas de riesgo de inundación (APR)

Agua, depuración y accesos

Una finca puede no tener agua de red y depender de un pozo, un aljibe de lluvia o agua suministrada en cuba. Un pozo necesita autorización de la Dirección General de Recursos Hídricos del Govern. La autorización estándar cubre hasta 7.000 m³ al año y 1 litro por segundo, para uso en la misma finca. La Dirección General tiene seis meses para resolver, y el silencio equivale a denegación. En Mallorca no suelen concederse nuevas autorizaciones de agua subterránea dulce en acuíferos en mal estado ni a menos de 800 m de la costa, con excepciones limitadas para explotaciones agrarias (Plan Hidrológico de las Illes Balears, art. 123). Un pozo existente sin autorización a veces se puede legalizar. Las edificaciones nuevas en suelo rústico, salvo las agrarias, también deben recoger el agua de lluvia de las cubiertas (LUIB, art. 68 bis).

Las edificaciones en suelo rústico deben resolver sus servicios de forma individual, a partir de las redes existentes (Ley 6/1997, art. 30). Sin alcantarillado, la vivienda necesita su propia depuración. Según el PTIM, los edificios nuevos no pueden verter a pozos negros ni a pozos absorbentes, y el proyecto debe definir el sistema de depuración. En una zona sin alcantarillado, ese sistema necesita una autorización de vertido de la Dirección General de Recursos Hídricos, conforme al Plan Hidrológico. Una finca antigua puede conservar todavía un pozo negro, lo que afecta a cualquier obra y a una legalización, cuyo proyecto debe incluir un sistema de depuración adecuado.

El acceso también importa. Si el camino cruza una finca vecina, debería existir una servidumbre de paso en escritura y, preferiblemente, en el Registro de la Propiedad. El propietario de una finca sin salida a camino público puede exigir paso por las colindantes con indemnización (Código Civil, art. 564), pero eso puede acabar en un conflicto. Abrir un camino nuevo requiere licencia municipal, y el PTIM prohíbe los nuevos caminos privados salvo dentro de una misma finca o por una servidumbre de paso. En ANEI y ARIP, los caminos nuevos solo se admiten si están claramente justificados (Ley 1/1991, art. 19).

Agricultura, paisaje y cerramientos

El suelo rústico debe seguir siendo rural. El PTIM exige que la parte de la parcela sin edificar se mantenga en estado natural o con uso agrícola, ganadero o forestal. La solicitud de un edificio nuevo o una reforma integral, salvo edificios agrarios, debe incluir un proyecto para toda la finca: mantener el bosque en condiciones seguras frente a incendios, conservar los cultivos tradicionales o la explotación existente, restaurar paredes de piedra seca y bancales, retirar cerramientos no tradicionales y limitar la contaminación lumínica (Decreto-ley 9/2020, art. 6).

Una vivienda u otra actividad autorizada conforme a la ley del suelo rústico queda ligada al uso autorizado, y toda la parcela se vincula a ella en el Registro de la Propiedad, sin que pueda segregarse mientras dure la actividad. Dedicar los edificios a otra cosa es una infracción (Ley 6/1997, arts. 15 y 16). Los edificios existentes están vinculados a su parcela, y esa vinculación debe inscribirse antes de cualquier licencia para nuevas edificaciones en ella (Ley 6/1997, disposición transitoria segunda). Segregar suelo rústico requiere licencia municipal (LUIB, art. 146; Ley 6/1997, art. 33). Cerrar una finca también, salvo para rehacer o reparar paredes de piedra seca y bancales existentes. El PTIM fija estas normas para los cerramientos:

• Muros de piedra seca o de marés (arenisca local) sin revestir, de hasta 1 m de altura
• Malla ganadera sobre postes de madera por encima del muro, hasta 2,20 m en total
• Aberturas de al menos 20 por 20 cm a ras de suelo cada 10 m para el paso de la fauna
• Sin alambre de espino

Alquiler vacacional en suelo rústico

Alquilar una vivienda completa a turistas (estancia turística en vivienda, ETV) está muy limitado en Mallorca. Según el art. 50 de la Ley 8/2012, no se admiten nuevos alquileres vacacionales en viviendas situadas en suelo rústico protegido, salvo que el plan turístico o territorial de la isla disponga otra cosa. En el resto, la vivienda debe estar en una zona declarada apta, tener plazas turísticas asignadas, contar con cédula de habitabilidad o licencia que indique su capacidad y haber tenido uso residencial durante al menos cinco años.

• Una vivienda con sanción firme por infracción urbanística grave o muy grave no puede alquilarse a turistas hasta que se repare la infracción.
• Las viviendas legalizadas con la ley de 2024 llevan inscrita la prohibición de alquiler vacacional, salvo que se alquilaran legalmente antes del 29 de mayo de 2024.
• La adquisición de nuevas plazas turísticas en Mallorca está suspendida hasta que se reevalúe la capacidad de carga turística de la isla o el Consell fije un techo. Las plazas solo se pueden trasladar en casos limitados, como desde otra vivienda retirada definitivamente del alquiler (Ley 3/2022, disposición adicional 1, vigente en la versión modificada en junio de 2026).
• Las viviendas de alquiler vacacional en zonas con riesgo de incendio también deben tener acceso seguro, depósito de agua y gestión de la vegetación en 30 m (Ley 8/2012, art. 50.19).
• Palma declaró todo su término municipal no apto para nuevos alquileres vacacionales en viviendas, con aprobación definitiva el 28 de mayo de 2026 (BOIB de 27 de junio de 2026). Con ello desaparecieron las 374 plazas nuevas que permitía su plan, 143 de ellas en suelo rústico.
• Alquilar una vivienda a turistas sin presentar la declaración exigida, o anunciarla en una zona no apta o sin plazas turísticas, es una infracción muy grave, con multas de 50.001 a 500.000 € (Ley 8/2012, arts. 120 y 123, modificados por el Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril).

Comprobaciones adicionales para abogado y arquitecto

Se aplican todas las comprobaciones habituales de la guía de informes y comprobaciones. Una finca necesita más, y buena parte es técnica, de modo que un arquitecto suele trabajar junto al abogado. En cómo elegir abogado se explica qué hace un abogado.

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   Categoría del suelo

   Confirmar la categoría de cada parte de la parcela en el PTIM y en el plan municipal, incluida cualquier área de riesgo (APR), franja costera o de carretera (APT) o área agrícola (AIA), y qué informes adicionales exigiría una vivienda nueva o una conversión.

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   Historial de la parcela

   Obtener una certificación registral del historial completo para saber cuándo y cómo se segregó, y comparar Registro, Catastro y linderos reales.

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   Autorización militar

   Quienes no tengan la nacionalidad de un país de la UE, por ejemplo los compradores latinoamericanos o británicos, necesitan autorización militar para comprar suelo rústico en cualquier punto de Baleares, y el notario debe verla antes de la firma de la escritura. El suelo urbanizado está excluido desde 2021. No afecta a los españoles ni a otros ciudadanos de la UE. La ley solo menciona a los nacionales de la UE, así que los compradores del EEE y de Suiza deben confirmarlo con un abogado. Véase el proceso de compra.

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   Licencias y obra real

   Cotejar cada licencia, incluidas las de la piscina y los anexos, con lo construido, y medir superficie construida y ocupación frente a los límites.

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   Fechas y situación

   Para todo lo que no tenga licencia, averiguar cuándo se terminó, si el suelo era entonces protegido, si el ayuntamiento ha abierto expediente y si cabría la legalización de 2024.

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   Certificado urbanístico

   Pedirlo al ayuntamiento y comprobar en el Registro si constan anotaciones de procedimientos urbanísticos.

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   Habitabilidad y suministros

   Comprobar la cédula de habitabilidad y los contratos de electricidad y agua.

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   Agua y aguas residuales

   Comprobar la autorización del pozo, el volumen permitido y el sistema de depuración.

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   Acceso

   Confirmar el acceso por caminos públicos o por una servidumbre de paso documentada.

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    Alquiler vacacional

    Si interesa alquilar, comprobar el registro turístico, si la zona lo admite y si se pueden obtener plazas turísticas.

Preguntas de los compradores