Zakup posiadłości typu finca

Czym jest grunt rolny i jak się go klasyfikuje

Ten poradnik dotyczy domów na wsi na Majorce, często nazywanych fincami, stojących na gruncie rolnym (suelo rústico): gruncie poza terenem zabudowy, którego prawo planistyczne nie przeznacza pod zabudowę. Zabudowę reguluje tam balearska ustawa o gruntach rolnych (ustawa 6/1997), balearskie prawo planistyczne (ustawa 12/2017, zwana LUIB), plan wyspy Consell de Mallorca (rady wyspy), czyli PTIM, oraz ogólny plan gminy. Ustawa i plan wyspy wyznaczają standardy minimalne, a plan gminny może być surowszy.

Grunt rolny jest zwykły (suelo rústico común) albo chroniony (suelo rústico protegido). Każda działka ma kategorię widoczną na mapach PTIM, a dokładniej w planie gminnym. Na jednej działce może być kilka kategorii, a gdy mają różne minimalne powierzchnie, plan stosuje zasadę proporcjonalną (ustawa 6/1997, art. 25.5). Kategoria decyduje niemal o wszystkim: czy możliwy jest nowy dom, jak duże mogą być budynki i czy dawne roboty bez licencji da się jeszcze zakwestionować.

Czy można zbudować nowy dom?

Na działce wolno postawić tylko jeden dom (ustawa 6/1997, art. 25). Oprócz minimalnej powierzchni z powyższej tabeli PTIM (Norma 20) bierze pod uwagę datę powstania działki. Wniosek o pozwolenie na budowę musi zawierać zaświadczenie z rejestru nieruchomości z pełną historią podziałów działki.

• Działki wydzielone przed 16 lipca 1997: nowy dom jest możliwy, jeśli spełniono pozostałe zasady.
• Działki wydzielone od 16 lipca 1997 do 12 października 1999: możliwy tylko wtedy, gdy podział nie stworzył więcej niż pięciu odrębnych działek w rejestrze, nie licząc pierwotnej.
• Działki wydzielone 13 października 1999 lub później: bez nowego domu, poza pierwszym podziałem przez darowiznę lub spadek od rodziców na dzieci, w limicie jednej działki na dziecko i tylko raz.

1. 1

   Wniosek do urzędu gminy

   Architekt składa projekt w urzędzie gminy (ajuntament). Przy nowym budynku na gruncie rolnym musi on obejmować działania krajobrazowe i środowiskowe na całej fince oraz zbieranie deszczówki z dachów.

2. 2

   Wiążąca opinia Consell

   Po skompletowaniu dokumentów gmina przesyła je do Consell de Mallorca, który sprawdza minimalną działkę i maksymalną powierzchnię. Jego opinia jest wiążąca.

3. 3

   Ogłoszenie publiczne

   Consell publikuje wniosek w balearskim dzienniku urzędowym (BOIB) na 15 dni, by każdy mógł zgłosić uwagi.

4. 4

   Opinia i licencja

   Consell powinien wydać opinię w ciągu trzech miesięcy od otrzymania kompletnych dokumentów. Potem urząd gminy decyduje o licencji.

Rozbudowa, remonty, budynki dodatkowe i baseny

PTIM wyznacza maksymalne rozmiary budynków na gruncie rolnym, a gminy mogą ustalić niższe. Większość limitów to procent działki. Jednostki krajobrazowe 1, 2 i 5 to Serra Nord i la Victòria; Xorrigo, masyw Randa, południowe Serres de Llevant i Puig de Bonany; oraz półwysep Artà.

Przykład: na działce SRG o powierzchni 14 000 m² poza tymi jednostkami krajobrazowymi 3% daje do 420 m² powierzchni użytkowej. Na działce AIA tej samej wielkości 2% daje 280 m². Warto zapytać architekta, które elementy, np. tarasy i nawierzchnie, wliczają się do powierzchni zabudowy według planu gminnego.

Rozbudowa istniejącego domu ma własne warunki. Legalnie zbudowanego domu na działce mniejszej niż dzisiejsze minimum nie można rozbudować w ogóle (ustawa 6/1997, drugi przepis przejściowy). W pozostałych przypadkach PTIM (Norma 28) nakazuje planom gminnym ograniczyć remonty i rozbudowy do rzeczywistych tradycyjnych domów o powierzchni użytkowej co najmniej 35 m², zbudowanych za zezwoleniem lub przed ustawą o gruntach z 1956 r. Robót równoznacznych z odbudową głównej konstrukcji nie wolno prowadzić, poza częściowymi pracami przy dachach lub stropach. Rozbudowa musi się mieścić w limitach dla nowych domów, a wyburzenie domu oznacza utratę funkcji mieszkalnej.

Możliwość stawiania domów gościnnych jest ograniczona. Przy nowym domu lub przebudowie PTIM wymaga, by wszystkie pomieszczenia do mieszkania, gotowania i spania znajdowały się w jednym budynku, z dojściem od wewnątrz. W oddzielnych budynkach mogą być tylko funkcje pomocnicze lub uzupełniające, proporcjonalne do domu, a domu nie wolno dzielić na kilka lokali (Norma 20). Rozbudowa istniejącego domu nigdy nie może stworzyć osobnego budynku mieszkalnego (Norma 28).

Czy istniejące budynki są legalne?

Do posiadłości typu finca mogły zostać dobudowane bez licencji pokoje, tarasy, baseny lub budynki dodatkowe. Zgodnie z LUIB, art. 196 władze (zwykle urząd gminy) mogą wszcząć postępowanie o przywrócenie legalności, które może skończyć się rozbiórką, tylko w trakcie robót i przez osiem lat od ich zakończenia. Limitu czasu nie ma, jeśli w chwili robót grunt był chroniony albo roboty dotyczą zabytków lub gruntów zarezerwowanych na cele publiczne. Datę zakończenia musi udowodnić ten, kto się na nią powołuje. Inaczej jest ze sposobem użytkowania bez licencji: przy zmianie użytkowania, np. zamieszkaniu w przerobionej stodole, osiem lat zaczyna biec dopiero po ustaniu tego użytkowania, choć ustawa o legalizacji z 2024 r. ma własne zasady liczenia.

Licencia de obras

Pozwolenie na budowę z urzędu gminy. Potrzebne przy nowych budynkach, robotach w istniejących budynkach wymagających projektu technicznego, zmianie użytkowania, dzieleniu gruntu, grodzeniu i wytyczaniu dróg (LUIB, art. 146). Proste roboty bez projektu technicznego można wykonać na podstawie zgłoszenia (comunicación previa) (art. 148).

Fuera de ordenación

„Poza planem”. Status m.in. budynku bez licencji, którego nie można już rozebrać, bo minął termin. Jest tolerowany, ale nie legalny.

Cédula de habitabilidad

Świadectwo zdatności do zamieszkania wydawane przez Consell (w niektórych przypadkach zastępuje je licencja na pierwsze użytkowanie). Potrzebne, by mieszkać w domu, wynajmować go i podpisywać stałe umowy na media. Kopia musi towarzyszyć każdej sprzedaży albo akt musi stwierdzać, że jej nie ma (ustawa 5/2018, art. 16).

Nota simple

Krótki wyciąg z rejestru nieruchomości z właścicielem, opisem nieruchomości i obciążeniami.

W budynku poza planem (LUIB, art. 129) dozwolone są tylko naprawy potrzebne ze względów zdrowotnych, bezpieczeństwa lub higieny. Jeśli powstał po 1 marca 1987, nie może też dostać nowych umów na prąd, wodę, gaz, kanalizację ani telekomunikację. Gdy legalny dom ma nielegalną dobudowę, część legalną można remontować, a część bez licencji tylko naprawiać, i to dopiero wtedy, gdy nie można jej już rozebrać.

Nadzwyczajna ustawa o legalizacji z 2024 r.

Balearski dekret z mocą ustawy z 24 maja 2024, później uchwalony jako ustawa 7/2024 z 11 grudnia (obowiązuje od 14 grudnia 2024), stworzył jednorazową drogę legalizacji budynków, dobudów i sposobów użytkowania na gruncie rolnym, których nie można już rozebrać (przepis dodatkowy 7). Każda rada wyspy musiała ją uruchomić. Consell de Mallorca zrobił to 13 lutego 2025, a trzyletnie okno liczy się od publikacji w BOIB 15 lutego 2025. Zwykłe limity planistyczne i dotyczące zdatności do zamieszkania, takie jak wielkość działki i liczba domów na działce, nie obowiązują. Na gruncie chronionym kwalifikują się tylko roboty starsze niż osiem lat i zakończone, zanim to użytkowanie wyraźnie zakazano w danej kategorii.

Opłata dochodzi do zwykłych podatków i opłat za nowy budynek, takich jak gminny podatek od robót budowlanych (ICIO) i opłata licencyjna. Osoby płacące hiszpański podatek dochodowy (IRPF), czyli głównie hiszpańscy rezydenci podatkowi, dostają 50% zniżki, jeśli ich średnia łączna podstawa opodatkowania za ostatnie cztery lata podatkowe nie przekracza 33 000 € (52 800 € przy rozliczeniu wspólnym), lub 25% zniżki, jeśli nie przekracza 52 800 € (84 480 € przy wspólnym).

1. 1

   Wniosek

   Właściciel składa wniosek w urzędzie gminy i obejmuje nim naraz wszystkie budynki i sposoby użytkowania bez licencji na nieruchomości. To, co można jeszcze nakazać rozebrać, trzeba rozebrać w ramach tej samej sprawy.

2. 2

   Projekt techniczny

   Projekt legalizacji musi zawierać system oczyszczania ścieków zgodny z balearskim planem hydrologicznym oraz działania dotyczące wyglądu, oświetlenia, energii lub wody przyjęte przez gminę.

3. 3

   Decyzja

   Urząd gminy ma sześć miesięcy. Od 14 czerwca 2026 brak odpowiedzi w tym terminie oznacza odmowę.

4. 4

   Wpis

   Licencję wraz z zakazem wynajmu wakacyjnego trzeba wpisać do rejestru nieruchomości w ciągu trzech miesięcy.

5. 5

   Media

   Licencja legalizacyjna wystarcza do podpisania stałych umów na prąd, wodę, gaz i telekomunikację. O odnowienie cédula de habitabilidad można wystąpić dziesięć lat po licencji.

Z procedury nie można skorzystać w przypadku:

• budynków przeznaczonych w planie do wywłaszczenia lub rozbiórki
• wszystkiego, co leży na gruncie publicznym, w strefach ochronnych dróg, w służebnościach brzegowych lub cieków wodnych albo na nielegalnych osiedlach już oznaczonych w planach
• sposobów użytkowania wymagających limitowanych miejsc publicznych, np. miejsc turystycznych, poza domami legalnie wynajmowanymi turystom przed 29 maja 2024
• sposobów użytkowania zakazanych na gruncie rolnym, innych niż dom jednorodzinny
• działalności lub użytkowania wyłączonych przez gminę uchwałą rady
• budynków w wyznaczonych strefach powodziowych lub, do czasu ich wyznaczenia, na obszarach zagrożonych powodzią (APR)

Woda, ścieki i dojazd

Finca może nie mieć wody z sieci i korzystać ze studni, cysterny na deszczówkę lub wody dowożonej. Studnia wymaga zezwolenia Dyrekcji Generalnej ds. Zasobów Wodnych Govern. Standardowe zezwolenie obejmuje do 7 000 m³ rocznie i 1 litra na sekundę, do użytku na tej samej nieruchomości. Dyrekcja ma sześć miesięcy na decyzję, a brak odpowiedzi oznacza odmowę. Nowych zezwoleń na pobór słodkiej wody podziemnej zwykle nie wydaje się w warstwach wodonośnych w złym stanie ani w odległości do 800 m od wybrzeża Majorki, z nielicznymi wyjątkami dla gospodarstw (balearski plan hydrologiczny, art. 123). Istniejącą studnię bez zezwolenia czasem można zalegalizować. Nowe budynki na gruncie rolnym, poza rolniczymi, muszą też zbierać deszczówkę z dachów (LUIB, art. 68 bis).

Budynki na gruncie rolnym muszą same zapewnić sobie media, korzystając z istniejących sieci (ustawa 6/1997, art. 30). Tam, gdzie nie ma kanalizacji, dom potrzebuje własnego oczyszczania ścieków. Zgodnie z PTIM nowe budynki nie mogą odprowadzać ścieków do szamb ani dołów chłonnych, a projekt musi pokazywać system oczyszczania. Taki system na obszarze bez kanalizacji wymaga zezwolenia na zrzut od Dyrekcji Generalnej ds. Zasobów Wodnych, zgodnie z balearskim planem hydrologicznym. Starsza finca może nadal mieć szambo, co ma znaczenie przy robotach i legalizacji, której projekt musi obejmować właściwy system oczyszczania.

Ważny jest też dojazd. Jeśli droga przebiega przez grunt sąsiada, powinna istnieć służebność przejazdu (servidumbre de paso) w akcie, a najlepiej w rejestrze nieruchomości. Właściciel gruntu bez wyjścia na drogę publiczną może żądać przejazdu przez sąsiednią działkę za odszkodowaniem (kodeks cywilny, art. 564), ale może to oznaczać spór. Wytyczenie nowej drogi wymaga licencji gminy, a PTIM zakazuje nowych dróg prywatnych, poza drogami w obrębie jednej posiadłości typu finca lub wzdłuż służebności. W ANEI i ARIP nowe drogi dozwolone są tylko przy wyraźnym uzasadnieniu (ustawa 1/1991, art. 19).

Rolnictwo, krajobraz i ogrodzenia

Grunt rolny ma pozostać wiejski. PTIM wymaga, by niezabudowana część działki pozostała naturalna lub służyła rolnictwu, hodowli albo leśnictwu. Wniosek o nowy budynek lub pełny remont, poza budynkami rolniczymi, musi zawierać projekt całej posiadłości typu finca: utrzymanie lasu w stanie bezpiecznym pożarowo, zachowanie tradycyjnych upraw lub gospodarstwa, odnowienie suchych murów i tarasów, usunięcie nietradycyjnych ogrodzeń i ograniczenie zanieczyszczenia światłem (dekret z mocą ustawy 9/2020, art. 6).

Dom lub inna działalność dozwolona na mocy ustawy o gruntach rolnych jest związana z tym użytkowaniem, a cała działka jest z nią powiązana w rejestrze nieruchomości i nie można jej dzielić, dopóki działalność trwa. Używanie budynków do czegoś innego jest naruszeniem (ustawa 6/1997, art. 15 i 16). Istniejące budynki są związane ze swoją działką i to powiązanie trzeba wpisać do rejestru przed wydaniem licencji na nowe budynki (ustawa 6/1997, drugi przepis przejściowy). Podział gruntu rolnego wymaga licencji gminy (LUIB, art. 146; ustawa 6/1997, art. 33). Grodzenie również, poza odbudową lub naprawą istniejących suchych murów i tarasów. PTIM określa takie zasady ogrodzeń:

• Mury z suchego kamienia lub nieotynkowanego marès (miejscowego piaskowca), do 1 m wysokości
• Siatka hodowlana na drewnianych słupkach nad murem, łącznie do 2,20 m
• Otwory co najmniej 20 na 20 cm przy ziemi co 10 m, aby mogły przechodzić dzikie zwierzęta
• Bez drutu kolczastego

Wynajem wakacyjny na gruncie rolnym

Wynajem całego domu turystom (estancias turísticas en viviendas, często nazywany ETV) jest na Majorce mocno ograniczony. Zgodnie z ustawą 8/2012, art. 50 nowy wynajem wakacyjny jest niedozwolony w domach na gruncie chronionym, chyba że wyspiarski plan turystyczny lub terytorialny stanowi inaczej. Gdzie indziej dom musi leżeć na obszarze uznanym za odpowiedni, mieć przydzielone miejsca turystyczne (plazas), cédula de habitabilidad lub licencję wskazującą pojemność oraz być używany mieszkalnie przez co najmniej pięć lat.

• Domu z prawomocną karą za poważne lub bardzo poważne naruszenie planistyczne nie wolno wynajmować turystom, dopóki naruszenie nie zostanie usunięte.
• Domy zalegalizowane na mocy ustawy z 2024 r. mają wpisany zakaz wynajmu wakacyjnego, chyba że były legalnie wynajmowane przed 29 maja 2024.
• Kupno nowych miejsc turystycznych na Majorce jest zawieszone do ponownej oceny chłonności turystycznej wyspy lub ustalenia limitu przez Consell. Miejsca można przenosić tylko w wąskich przypadkach, np. z innego domu trwale wycofanego z wynajmu (ustawa 3/2022, przepis dodatkowy 1, nadal w ustawie po zmianach z czerwca 2026).
• Domy na wynajem wakacyjny na obszarach zagrożonych pożarem muszą też mieć bezpieczny dojazd, zbiornik wody i pielęgnację roślinności w promieniu 30 m (ustawa 8/2012, art. 50.19).
• Palma uznała całą gminę za nieodpowiednią dla nowego wynajmu wakacyjnego w domach, z ostatecznym przyjęciem 28 maja 2026 (BOIB, 27 czerwca 2026). Usunęło to 374 nowe miejsca dopuszczone wcześniej przez plan, z czego 143 na gruncie rolnym.
• Wynajem domu turystom bez wymaganej deklaracji albo reklamowanie go w strefie nieodpowiedniej lub bez miejsc turystycznych to bardzo poważne wykroczenie, z karą od 50 001 € do 500 000 € (ustawa 8/2012, art. 120 i 123, po zmianie dekretem z mocą ustawy 4/2025 z 11 kwietnia).

Dodatkowe kontrole dla prawnika i architekta

Obowiązują wszystkie standardowe kontrole z poradnika ekspertyzy i kontrole. Finca wymaga więcej, a duża część tych spraw jest techniczna, dlatego z prawnikiem zwykle współpracuje architekt. Rolę prawnika opisuje poradnik wybór prawnika.

1. 1

   Kategoria gruntu

   Trzeba potwierdzić kategorię każdej części działki w PTIM i planie gminnym, w tym obszary zagrożenia (APR), pasy przybrzeżne lub drogowe (APT) i obszary rolne (AIA), oraz jakie dodatkowe opinie byłyby potrzebne przy nowym domu lub przebudowie.

2. 2

   Historia działki

   Zaświadczenie z rejestru nieruchomości z pełną historią działki pokazuje, kiedy i jak ją dzielono. Trzeba porównać rejestr, kataster i rzeczywiste granice.

3. 3

   Zezwolenie wojskowe

   Kupujący spoza UE, także Brytyjczycy, potrzebują zezwolenia wojskowego przed zakupem gruntu rolnego w dowolnym miejscu Balearów, a notariusz musi je zobaczyć przed podpisaniem aktu. Polacy, jako obywatele UE, są zwolnieni. Ustawa wymienia tylko obywateli UE, więc osoby z EOG i Szwajcarii powinny to potwierdzić u prawnika. Grunty uzbrojone są wyłączone od 2021 r. Zob. zakup krok po kroku.

4. 4

   Licencje a stan faktyczny

   Każdą licencję, także na basen i budynki dodatkowe, trzeba porównać z tym, co zbudowano, a powierzchnię użytkową i powierzchnię zabudowy porównać z limitami.

5. 5

   Daty i status

   Przy wszystkim, co nie ma licencji, trzeba ustalić, kiedy zakończono roboty, czy grunt był wtedy chroniony, czy gmina wszczęła postępowanie i czy może mieć zastosowanie legalizacja z 2024 r.

6. 6

   Zaświadczenie planistyczne

   Trzeba poprosić urząd gminy o zaświadczenie planistyczne i sprawdzić w rejestrze wzmianki o postępowaniach planistycznych.

7. 7

   Cédula de habitabilidad i media

   Trzeba sprawdzić cédula de habitabilidad oraz umowy na prąd i wodę.

8. 8

   Woda i ścieki

   Trzeba sprawdzić zezwolenie na studnię, dozwoloną objętość i system oczyszczania.

9. 9

   Dojazd

   Trzeba potwierdzić dojazd drogami publicznymi lub udokumentowaną służebnością.

10. 10

    Wynajem wakacyjny

    Jeśli wynajem ma znaczenie, trzeba sprawdzić rejestrację turystyczną, czy rejon na niego pozwala i czy da się uzyskać miejsca turystyczne.

Pytania kupujących