Köpa en finca

Vad landsbygdsmark är och hur den klassas

Den här guiden handlar om lantställen på Mallorca, ofta kallade fincor, på landsbygdsmark (suelo rústico): mark utanför detaljplanerat område, som plan- och bygglagstiftningen håller utanför stadsutveckling. Byggandet där styrs av Balearernas lag om landsbygdsmark (lag 6/1997), Balearernas plan- och bygglag (lag 12/2017, kallad LUIB), öplanen från Consell de Mallorca (öns råd), kallad PTIM, och kommunens egen generalplan. Lagen och öplanen sätter miniminivåer, och kommunens plan kan vara strängare.

Landsbygdsmark är antingen vanlig (suelo rústico común) eller skyddad (suelo rústico protegido). Varje tomt har en kategori som syns på PTIM:s kartor och mer detaljerat i den kommunala planen. En tomt kan innehålla flera kategorier, och har dessa olika minsta tomtstorlek tillämpas en proportionsregel (lag 6/1997, art. 25.5). Kategorin avgör nästan allt: om ett nytt hus är möjligt, hur stora byggnaderna får vara och om gamla olovliga byggen fortfarande kan angripas.

Går det att bygga ett nytt hus?

Bara ett hus är tillåtet per tomt (lag 6/1997, art. 25). Utöver minsta tomtstorlek i tabellen ovan tittar PTIM (Norma 20) på när tomten skapades. Ansökan om bygglov måste innehålla ett intyg från fastighetsregistret som visar tomtens hela avstyckningshistorik.

• Tomter avstyckade före 16 juli 1997: ett nytt hus är möjligt om övriga regler uppfylls.
• Tomter avstyckade från 16 juli 1997 till 12 oktober 1999: möjligt bara om avstyckningen inte skapade fler än fem separata registrerade tomter, den ursprungliga oräknad.
• Tomter avstyckade 13 oktober 1999 eller senare: inget nytt hus, utom vid en första avstyckning genom gåva eller arv från föräldrar till barn, med en tomt per barn och bara en gång.

1. 1

   Ansökan till kommunen

   Arkitekten lämnar in projektet till kommunen (ajuntament). För en ny byggnad på landsbygdsmark ska det innehålla landskaps- och miljöåtgärder för hela fincan och uppsamling av regnvatten från taken.

2. 2

   Bindande yttrande från Consell

   När ärendet är komplett skickar kommunen det till Consell de Mallorca, som kontrollerar minsta tomt och högsta golvyta. Yttrandet är bindande.

3. 3

   Kungörelse

   Consell publicerar ansökan i Balearernas officiella tidning (BOIB) i 15 dagar så att vem som helst kan lämna synpunkter.

4. 4

   Yttrande och bygglov

   Consell ska yttra sig inom tre månader från att det fått det kompletta ärendet. Kommunen beslutar sedan om bygglovet.

Tillbyggnader, renoveringar, annex och pooler

PTIM anger högsta storlek för byggnader på landsbygdsmark, och kommuner kan sätta lägre gränser. De flesta gränser är procent av tomten. Landskapsenheterna 1, 2 och 5 är Serra Nord och la Victòria; Xorrigo, Randamassivet, södra Serres de Llevant och Puig de Bonany; samt Artàhalvön.

Ett exempel: på en tomt på 14 000 kvm SRG utanför de landskapsenheterna ger 3 % upp till 420 kvm golvyta. På en lika stor AIA-tomt ger 2 % 280 kvm. Fråga arkitekten vilka byggda delar, som terrasser och stenläggning, som räknas in i fotavtrycket enligt den kommunala planen.

Att bygga ut ett befintligt hus har egna villkor. Ett lagligt byggt hus på en tomt som är mindre än dagens minimum kan inte byggas ut alls (lag 6/1997, andra övergångsbestämmelsen). I övrigt kräver PTIM (Norma 28) att kommunala planer begränsar ombyggnad och utbyggnad till äkta traditionella bostäder på minst 35 kvm användbar yta som byggts med tillstånd eller före 1956 års marklag. Arbeten som innebär att huvudkonstruktionen byggs om är inte tillåtna, utom partiella arbeten på tak eller bjälklag. Tillbyggnaden måste rymmas inom gränserna för nya hus, och om huset rivs förloras bostadsanvändningen.

Gästhus är begränsade. För en ny bostad eller en ombyggnad kräver PTIM att alla rum för vistelse, matlagning eller sömn ligger i en byggnad och nås inifrån den. Separata byggnader får bara rymma service eller kompletterande funktioner, i proportion till huset, och bostaden får inte delas upp i flera enheter (Norma 20). En tillbyggnad av ett befintligt hus får aldrig skapa en separat bostadsbyggnad (Norma 28).

Är de befintliga byggnaderna lagliga?

Rum, terrasser, pooler eller annex kan ha lagts till på en finca utan bygglov. Enligt LUIB, art. 196 kan myndigheterna (oftast kommunen) bara inleda ärenden för att återställa lagligheten, vilket kan sluta med rivning, medan arbetena pågår och i åtta år efter att de avslutats. Det finns ingen tidsgräns om marken var skyddad landsbygdsmark när arbetena gjordes, eller om arbetena berör kulturskyddade objekt eller mark reserverad för allmän användning. Den som åberopar ett färdigställandedatum måste bevisa det. Olovlig användning fungerar annorlunda: vid ändrad användning, som att bo i en ombyggd lada, börjar de åtta åren löpa först när användningen upphör, även om legaliseringslagen från 2024 har egna räkneregler.

Licencia de obras

Bygglov från kommunen. Det krävs för nya byggnader, arbeten på befintliga byggnader som kräver ett tekniskt projekt, ändrad användning, avstyckning, inhägnad av mark och nya vägar (LUIB, art. 146). Enkla arbeten utan tekniskt projekt kan i stället göras efter en förhandsanmälan (comunicación previa) (art. 148).

Fuera de ordenación

”Utanför planen”. Bland annat status för en olovlig byggnad som inte längre kan rivas eftersom tidsfristen har gått ut. Den tolereras men är inte laglig.

Cédula de habitabilidad

Intyg om att bostaden är beboelig, utfärdat av Consell (i vissa fall ersätts det av en inflyttningslicens). Det behövs för att bo i eller hyra ut en bostad och för att teckna permanenta abonnemang, och en kopia ska följa med varje försäljning, annars ska det stå i Escritura att intyget saknas (lag 5/2018, art. 16).

Nota simple

Ett kort utdrag ur fastighetsregistret som visar ägaren, beskrivningen av fastigheten och eventuella belastningar.

En byggnad utanför planen (LUIB, art. 129) får bara repareras när det behövs för hälsa, säkerhet eller hygien. Är den byggd efter 1 mars 1987 kan den inte heller få nya avtal om el, vatten, gas, avlopp eller telekom. Har ett lagligt hus en olovlig tillbyggnad får den lagliga delen byggas om, men den olovliga delen får bara repareras, och bara när den inte längre kan rivas.

Den extraordinära legaliseringslagen från 2024

Ett balearskt lagdekret av den 24 maj 2024, som senare antogs som lag 7/2024 av den 11 december (i kraft 14 december 2024), skapade en engångsmöjlighet att legalisera byggnader, tillbyggnader och användningar på landsbygdsmark som inte längre kan rivas (tilläggsbestämmelse 7). Varje öråd måste aktivera den. Consell de Mallorca gjorde det den 13 februari 2025, och den treåriga perioden löper från publiceringen i BOIB den 15 februari 2025. De vanliga gränserna för plan och beboelighet, som tomtstorlek och antal bostäder per tomt, gäller inte. På skyddad mark kvalificerar bara arbeten som är mer än åtta år gamla och som blev klara innan användningen uttryckligen förbjöds i den kategorin.

Avgiften kommer utöver de vanliga skatterna och avgifterna för en ny byggnad, som den kommunala byggskatten (ICIO) och bygglovsavgiften. Den som betalar spansk inkomstskatt (IRPF), vilket främst innebär personer som är skattemässigt bosatta i Spanien, får 50 % rabatt om det genomsnittliga totala skatteunderlaget de senaste fyra beskattningsåren är högst 33 000 euro (52 800 euro vid gemensam deklaration), eller 25 % rabatt om det är högst 52 800 euro (84 480 euro gemensamt).

1. 1

   Ansökan

   Ägaren ansöker hos kommunen och tar upp alla olovliga byggnader och användningar på fastigheten på en gång. Det som fortfarande kan beordras rivet måste rivas inom samma ärende.

2. 2

   Tekniskt projekt

   Legaliseringsprojektet ska innehålla ett system för avloppsrening som uppfyller Balearernas hydrologiska plan, plus de åtgärder för utformning, belysning, energi eller vatten som kommunen har beslutat.

3. 3

   Beslut

   Kommunen har sex månader på sig att besluta. Sedan 14 juni 2026 räknas uteblivet svar inom den tiden som avslag.

4. 4

   Inskrivning

   Bygglovet ska, tillsammans med ett förbud mot semesteruthyrning, skrivas in i fastighetsregistret inom tre månader.

5. 5

   Abonnemang

   Legaliseringslovet räcker för att teckna permanenta abonnemang på el, vatten, gas och telekom. Ett förnyat intyg om beboelighet kan begäras tio år efter lovet.

Förfarandet kan inte användas för:

• byggnader som planen har pekat ut för expropriation eller rivning
• något på allmän mark, i vägskyddszoner, i servitut längs kust eller vattendrag, eller i olagliga bebyggelseområden som redan markerats i planer
• användningar som kräver begränsade offentliga platser, som turistplatser, utom bostäder som lagligt hyrts ut till turister före 29 maj 2024
• användningar som är förbjudna på landsbygdsmark, annat än en enfamiljsbostad
• verksamheter eller användningar som kommunen har uteslutit genom beslut i fullmäktige
• byggnader i kartlagda översvämningszoner eller, tills de är kartlagda, i områden med översvämningsrisk (APR)

Vatten, avlopp och tillfart

En finca kanske inte har kommunalt vatten utan använder en brunn, en cistern för regnvatten eller levererat vatten. En brunn kräver tillstånd från balearska regeringens Direcció General de Recursos Hídrics. Standardtillståndet gäller upp till 7 000 m³ per år och 1 liter per sekund, för användning på samma fastighet. Myndigheten har sex månader på sig att besluta, och uteblivet svar betyder avslag. Nya tillstånd att ta sött grundvatten ges i regel inte i akviferer i dåligt skick eller inom 800 m från kusten på Mallorca, med begränsade undantag för jordbruk (Balearernas hydrologiska plan, art. 123). En befintlig brunn utan tillstånd kan ibland legaliseras. Nya byggnader på landsbygdsmark, utom jordbruksbyggnader, måste också samla upp regnvatten från taken (LUIB, art. 68 bis).

Byggnader på landsbygdsmark måste ordna sin försörjning var för sig, utifrån eventuella befintliga nät (lag 6/1997, art. 30). Där det saknas avlopp behöver huset en egen avloppsrening. Enligt PTIM får nya byggnader inte släppa ut i slutna tankar eller sugbrunnar, och projektet måste visa reningssystemet. Ett reningssystem i ett område utan avlopp kräver utsläppstillstånd från Direcció General de Recursos Hídrics, enligt Balearernas hydrologiska plan. En äldre finca kan fortfarande ha en sådan tank, vilket spelar roll vid arbeten och vid en legalisering, där projektet måste innehålla ett riktigt reningssystem.

Tillfarten är också viktig. Går vägen över grannens mark bör det finnas ett servitut om väg (servidumbre de paso) i en handling och helst i fastighetsregistret. Ägaren till mark utan förbindelse med allmän väg kan kräva passage över grannmark mot ersättning (Código Civil, art. 564), men det kan innebära en tvist. En ny väg kräver kommunens tillstånd, och PTIM förbjuder nya privata vägar utom inom en finca eller längs ett servitut. I ANEI och ARIP tillåts nya vägar bara där de är tydligt motiverade (lag 1/1991, art. 19).

Jordbruk, landskap och stängsel

Landsbygdsmark ska förbli lantlig. PTIM kräver att den del av tomten som saknar byggnader hålls naturlig eller används till jordbruk, boskap eller skogsbruk. En ansökan om ny byggnad eller totalrenovering, utom jordbruksbyggnader, ska innehålla ett projekt för hela fincan: hålla skogen brandsäker, behålla traditionella grödor eller det befintliga jordbruket, återställa torrstensmurar och terrasser, ta bort stängsel som inte är traditionella och begränsa ljusföroreningar (lagdekret 9/2020, art. 6).

Ett hus eller en annan verksamhet som godkänts enligt lagen om landsbygdsmark är knuten till den godkända användningen. Hela tomten kopplas till den i fastighetsregistret och kan inte delas så länge verksamheten pågår. Att använda byggnaderna till något annat är en överträdelse (lag 6/1997, art. 15 och 16). Befintliga byggnader är kopplade till sin tomt, och kopplingen måste skrivas in före varje bygglov för nya byggnader där (lag 6/1997, andra övergångsbestämmelsen). Att stycka av landsbygdsmark kräver tillstånd från kommunen (LUIB, art. 146; lag 6/1997, art. 33). Det gör också inhägnad av mark, utom när befintliga torrstensmurar och terrasser byggs upp eller repareras. PTIM har dessa regler för stängsel:

• Murar av torrsten eller oputsad marès (lokal sandsten), upp till 1 m höga
• Boskapsnät på trästolpar ovanför muren, upp till 2,20 m totalt
• Öppningar på minst 20 gånger 20 cm vid marken var tionde meter så att djur kan passera
• Ingen taggtråd

Semesteruthyrning på landsbygdsmark

Att hyra ut en hel bostad till turister (estancias turísticas en viviendas, ofta kallat ETV) är hårt begränsat på Mallorca. Enligt lag 8/2012, art. 50 tillåts ingen ny semesteruthyrning i bostäder på skyddad landsbygdsmark, om inte öns turism- eller territorialplan säger annat. I övrigt måste bostaden ligga i ett område som förklarats lämpligt, ha turistplatser (plazas) tilldelade, ha ett intyg om beboelighet eller en licens som visar kapaciteten och ha använts som bostad i minst fem år.

• En bostad med en lagakraftvunnen sanktion för en allvarlig eller mycket allvarlig planöverträdelse får inte hyras ut till turister förrän överträdelsen är åtgärdad.
• Bostäder som legaliserats enligt 2024 års lag har ett registrerat förbud mot semesteruthyrning, om de inte lagligt hyrdes ut före 29 maj 2024.
• Köp av nya turistplatser på Mallorca är stoppat tills öns turistkapacitet bedömts på nytt eller Consell satt ett tak. Platser kan bara flyttas i begränsade fall, som från en annan bostad som permanent tagits ur uthyrning (lag 3/2022, tilläggsbestämmelse 1, kvar i lagen efter ändringen i juni 2026).
• Bostäder för semesteruthyrning i brandriskområden måste också ha säker tillfart, en vattentank och skötsel av växtligheten inom 30 m (lag 8/2012, art. 50.19).
• Palma förklarade hela kommunen olämplig för ny semesteruthyrning i bostäder, med slutligt godkännande 28 maj 2026 (BOIB, 27 juni 2026). Det tog bort de 374 nya platser som planen tillät, varav 143 på landsbygdsmark.
• Att hyra ut en bostad till turister utan att lämna in den föreskrivna anmälan, eller att annonsera en i en olämplig zon eller utan turistplatser, är en mycket allvarlig förseelse, med böter på 50 001 till 500 000 euro (lag 8/2012, art. 120 och 123, ändrade genom lagdekret 4/2025 av den 11 april).

Extra kontroller för din advokat och arkitekt

Alla vanliga kontroller i vår guide om besiktning och kontroller gäller. En finca kräver mer, och mycket av det är tekniskt, så en arkitekt arbetar oftast vid sidan av advokaten. Se att välja advokat för vad en advokat gör.

1. 1

   Markkategori

   Bekräfta kategorin för varje del av tomten i PTIM och de kommunala planerna, bland annat riskområden (APR), kust- eller vägremsor (APT) och jordbruksområden (AIA), och vilka extra yttranden ett nytt hus eller en ombyggnad skulle kräva.

2. 2

   Tomtens historik

   Skaffa ett intyg från fastighetsregistret om tomtens hela historik för att se när och hur den styckades, och jämför registret, katastern och de verkliga gränserna.

3. 3

   Militärt tillstånd

   Köpare som inte är EU-medborgare, britter inräknade, behöver militärt tillstånd för att köpa landsbygdsmark på Balearerna, och notarien måste se det före Escritura. Svenskar och danskar är EU-medborgare och undantagna. Lagen nämner bara EU-medborgare, så EES-medborgare som norrmän, och schweiziska köpare, bör fråga en advokat. Detaljplanerad mark har varit undantagen sedan 2021. Se köpprocessen.

4. 4

   Tillstånd mot verklighet

   Stäm av varje tillstånd, även för poolen och annexen, mot det som är byggt, och mät golvyta och fotavtryck mot gränserna.

5. 5

   Datum och status

   Ta för allt olovligt reda på när det blev klart, om marken var skyddad då, om kommunen har öppnat ett ärende och om legaliseringen från 2024 kan gälla.

6. 6

   Planintyg

   Be kommunen om ett planintyg och kontrollera registret efter anteckningar om planärenden.

7. 7

   Beboelighet och abonnemang

   Kontrollera intyget om beboelighet och avtalen om el och vatten.

8. 8

   Vatten och avlopp

   Kontrollera tillståndet för en eventuell brunn, tillåten volym och reningssystemet.

9. 9

   Tillfart

   Bekräfta tillfart via allmän väg eller ett dokumenterat servitut.

10. 10

    Semesteruthyrning

    Är uthyrning viktigt, kontrollera eventuell turistregistrering, om området tillåter det och om turistplatser går att få.

Frågor från köpare