Finca kaufen

Was rustikaler Boden ist und wie er eingeteilt wird

Dieser Ratgeber handelt von Landhäusern auf Mallorca, meist Fincas genannt, auf rustikalem Boden (suelo rústico). Das ist Land, das das Planungsrecht von der städtischen Entwicklung freihält, im deutschen Baurecht am ehesten mit dem Außenbereich (§ 35 BauGB) vergleichbar. Das Bauen dort regeln das balearische Gesetz über den rustikalen Boden (Gesetz 6/1997), das balearische Planungsgesetz (Gesetz 12/2017, kurz LUIB), der Inselplan PTIM des Consell de Mallorca (Inselrat) und der Flächennutzungsplan der Gemeinde. Gesetz und Inselplan setzen Mindeststandards, der Plan der Gemeinde kann strenger sein.

Rustikaler Boden ist entweder gewöhnlich (suelo rústico común) oder geschützt (suelo rústico protegido). Jedes Grundstück hat eine Kategorie, die auf den Karten des PTIM und genauer im Gemeindeplan steht. Ein Grundstück kann mehrere Kategorien umfassen. Gelten dafür unterschiedliche Mindestgrößen, greift eine anteilige Regel (Gesetz 6/1997, Art. 25.5). Die Kategorie entscheidet fast alles: ob ein neues Haus möglich ist, wie groß Gebäude sein dürfen und ob gegen alte ungenehmigte Bauten noch vorgegangen werden kann.

Dürfen Sie ein neues Haus bauen?

Je Grundstück ist nur ein Haus erlaubt (Gesetz 6/1997, Art. 25). Neben der Mindestgröße aus der Tabelle oben kommt es laut PTIM (Norma 20) darauf an, wann das Grundstück entstanden ist. Dem Antrag auf Baugenehmigung muss eine Bescheinigung des Grundbuchs über die gesamte Teilungsgeschichte des Grundstücks beiliegen.

• Vor dem 16. Juli 1997 abgeteilte Grundstücke: Ein neues Haus ist möglich, wenn die übrigen Regeln erfüllt sind.
• Vom 16. Juli 1997 bis zum 12. Oktober 1999 abgeteilte Grundstücke: nur möglich, wenn diese Teilung nicht mehr als fünf eigene eingetragene Grundstücke geschaffen hat, das ursprüngliche nicht mitgerechnet.
• Am oder nach dem 13. Oktober 1999 abgeteilte Grundstücke: kein neues Haus, außer bei einer ersten Teilung durch Schenkung oder Erbschaft von Eltern an Kinder, begrenzt auf ein Grundstück je Kind und nur einmal.

1. 1

   Antrag bei der Gemeinde

   Der Architekt reicht das Projekt bei der Gemeinde (Ajuntament) ein. Bei einem Neubau auf rustikalem Boden muss es Landschafts- und Umweltmaßnahmen für die gesamte Finca sowie das Sammeln von Regenwasser von den Dächern enthalten.

2. 2

   Bindendes Gutachten des Consell

   Ist die Akte vollständig, leitet die Gemeinde sie an den Consell de Mallorca weiter, der Mindestgrundstück und maximale Geschossfläche prüft. Sein Gutachten ist bindend.

3. 3

   Öffentliche Bekanntmachung

   Der Consell veröffentlicht den Antrag für 15 Tage im balearischen Amtsblatt (BOIB), damit sich jeder dazu äußern kann.

4. 4

   Gutachten und Genehmigung

   Der Consell soll sein Gutachten innerhalb von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Akte abgeben. Danach entscheidet die Gemeinde über die Genehmigung.

Anbauten, Sanierungen, Nebengebäude und Pools

Der PTIM legt Höchstmaße für Gebäude auf rustikalem Boden fest, die Gemeinden dürfen niedrigere bestimmen. Die meisten Grenzen sind Prozentsätze der Grundstücksfläche. Die Landschaftseinheiten 1, 2 und 5 sind die Serra Nord und la Victòria; Xorrigo, das Randa-Massiv, die südlichen Serres de Llevant und der Puig de Bonany; sowie die Halbinsel Artà.

Ein Beispiel: Auf einem SRG-Grundstück von 14.000 m² außerhalb dieser Landschaftseinheiten erlauben 3 % bis zu 420 m² Geschossfläche. Auf einem gleich großen AIA-Grundstück erlauben 2 % nur 280 m². Fragen Sie den Architekten, welche baulichen Elemente, etwa Terrassen und Pflasterflächen, nach dem Gemeindeplan zur überbauten Fläche zählen.

Für den Anbau an ein bestehendes Haus gelten eigene Bedingungen. Ein legal gebautes Haus auf einem Grundstück unterhalb der heutigen Mindestgröße darf gar nicht erweitert werden (Gesetz 6/1997, zweite Übergangsbestimmung). Im Übrigen verlangt der PTIM (Norma 28), dass Gemeindepläne Umbau und Erweiterung auf echte traditionelle Wohnhäuser mit mindestens 35 m² Nutzfläche beschränken, die mit Genehmigung oder vor dem Bodengesetz von 1956 errichtet wurden. Arbeiten, die einem Neubau der Hauptstruktur gleichkommen, sind nicht erlaubt, abgesehen von Teilarbeiten an Dächern oder Geschossdecken. Der Anbau muss innerhalb der Grenzen für neue Häuser bleiben, und wer das Haus abreißt, verliert die Wohnnutzung.

Gästehäuser sind nur begrenzt möglich. Bei einer neuen Wohnung oder einem Umbau verlangt der PTIM, dass alle Räume zum Wohnen, Kochen oder Schlafen in einem Gebäude liegen und von innen erreichbar sind. Separate Gebäude dürfen nur Neben- oder Ergänzungsnutzungen aufnehmen, im Verhältnis zum Haus, und die Wohnung darf nicht in mehrere Einheiten geteilt werden (Norma 20). Die Erweiterung eines bestehenden Hauses darf nie ein separates Wohngebäude schaffen (Norma 28).

Sind die bestehenden Gebäude legal?

Zimmer, Terrassen, Pools oder Nebengebäude können ohne Genehmigung an eine Finca angebaut worden sein. Nach dem LUIB, Art. 196 können die Behörden, meist die Gemeinde, ein Verfahren zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit, das mit dem Abriss enden kann, nur einleiten, solange gebaut wird und bis acht Jahre nach Abschluss der Arbeiten. Keine Frist gilt, wenn der Boden zur Bauzeit geschützter rustikaler Boden war oder wenn die Arbeiten denkmalgeschütztes Gut oder für öffentliche Zwecke vorgesehenes Land betreffen. Wer sich auf ein Fertigstellungsdatum beruft, muss es beweisen. Bei ungenehmigten Nutzungen ist es anders: Bei einer Nutzungsänderung, etwa dem Wohnen in einer umgebauten Scheune, beginnen die acht Jahre erst, wenn die Nutzung endet, wobei das Legalisierungsgesetz von 2024 eigene Zählregeln hat.

Licencia de obras

Baugenehmigung der Gemeinde. Sie ist nötig für Neubauten, für Arbeiten an bestehenden Gebäuden, die ein technisches Projekt erfordern, für Nutzungsänderungen, das Teilen von Land, das Einfrieden von Land und das Anlegen von Wegen (LUIB, Art. 146). Einfache Arbeiten ohne technisches Projekt können stattdessen mit einer Vorabmitteilung (comunicación previa) erfolgen (Art. 148).

Fuera de ordenación

„Außerhalb der Planung“. Unter anderem der Status eines ungenehmigten Gebäudes, das wegen Fristablaufs nicht mehr abgerissen werden kann. Es wird geduldet, ist aber nicht legal.

Cédula de habitabilidad

Bewohnbarkeitsbescheinigung des Consell (in manchen Fällen tritt eine Erstbezugsgenehmigung an ihre Stelle). Sie ist nötig, um eine Wohnung zu bewohnen oder zu vermieten und feste Versorgungsverträge abzuschließen. Jedem Verkauf muss eine Kopie beiliegen, oder die Urkunde muss festhalten, dass es keine gibt (Gesetz 5/2018, Art. 16).

Nota simple

Kurzer Auszug aus dem Grundbuch mit Eigentümer, Beschreibung der Immobilie und den darauf lastenden Rechten.

An einem Gebäude außerhalb der Planung (LUIB, Art. 129) sind nur Reparaturen erlaubt, die für Gesundheit, Sicherheit oder Hygiene nötig sind. Wurde es nach dem 1. März 1987 errichtet, bekommt es außerdem keine neuen Verträge für Strom, Wasser, Gas, Abwasser oder Telekommunikation. Hat ein legales Haus einen ungenehmigten Anbau, darf der legale Teil umgebaut werden, der ungenehmigte Teil aber nur repariert, und das erst, wenn er nicht mehr abgerissen werden kann.

Das außerordentliche Legalisierungsgesetz von 2024

Ein balearisches Gesetzesdekret vom 24. Mai 2024, später als Gesetz 7/2024 vom 11. Dezember verabschiedet (in Kraft seit 14. Dezember 2024), schuf einen einmaligen Weg, Gebäude, Anbauten und Nutzungen auf rustikalem Boden zu legalisieren, die nicht mehr abgerissen werden können (Zusatzbestimmung 7). Jeder Inselrat musste ihn aktivieren. Der Consell de Mallorca tat das am 13. Februar 2025, und die Dreijahresfrist läuft ab der Veröffentlichung im BOIB am 15. Februar 2025. Die üblichen Planungs- und Bewohnbarkeitsgrenzen, etwa Grundstücksgröße und Zahl der Wohnungen je Grundstück, gelten dabei nicht. Auf geschütztem Boden kommen nur Arbeiten infrage, die älter als acht Jahre sind und abgeschlossen wurden, bevor diese Nutzung in der Kategorie ausdrücklich verboten wurde.

Die Abgabe kommt zu den üblichen Steuern und Gebühren für einen Neubau hinzu, etwa der kommunalen Bausteuer (ICIO) und der Genehmigungsgebühr. Wer in Spanien Einkommensteuer (IRPF) zahlt, also vor allem wer dort steuerlich ansässig ist, erhält 50 % Nachlass, wenn die durchschnittliche gesamte Bemessungsgrundlage der letzten vier Steuerjahre höchstens 33.000 € beträgt (52.800 € bei gemeinsamer Veranlagung), oder 25 % Nachlass bei höchstens 52.800 € (84.480 € bei gemeinsamer Veranlagung).

1. 1

   Antrag

   Der Eigentümer stellt den Antrag bei der Gemeinde, und zwar für alle ungenehmigten Gebäude und Nutzungen auf dem Grundstück zugleich. Was noch abgerissen werden könnte, muss im selben Verfahren abgerissen werden.

2. 2

   Technisches Projekt

   Das Legalisierungsprojekt muss eine Abwasserbehandlung enthalten, die dem balearischen Wasserplan entspricht, außerdem alle Gestaltungs-, Beleuchtungs-, Energie- oder Wassermaßnahmen, die die Gemeinde beschlossen hat.

3. 3

   Entscheidung

   Die Gemeinde hat sechs Monate Zeit. Seit dem 14. Juni 2026 gilt Schweigen in dieser Frist als Ablehnung.

4. 4

   Eintragung

   Die Genehmigung muss zusammen mit einem Verbot der Ferienvermietung innerhalb von drei Monaten ins Grundbuch eingetragen werden.

5. 5

   Versorgung

   Mit der Legalisierungsgenehmigung lassen sich feste Verträge für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation abschließen. Zehn Jahre nach der Genehmigung kann eine Verlängerungs-Cédula beantragt werden.

Das Verfahren ist ausgeschlossen für:

• Gebäude, die der Plan zur Enteignung oder zum Abriss vorsieht
• alles auf öffentlichem Grund, in Straßenschutzzonen, in Küsten- oder Gewässerdienstbarkeiten oder in bereits in Plänen ausgewiesenen illegalen Siedlungen
• Nutzungen, die begrenzte öffentliche Plätze brauchen, etwa touristische Plätze, außer bei Wohnungen, die vor dem 29. Mai 2024 legal an Urlauber vermietet wurden
• auf rustikalem Boden verbotene Nutzungen, abgesehen vom Einfamilienhaus
• Tätigkeiten oder Nutzungen, die die Gemeinde durch Beschluss des Gemeinderats ausgeschlossen hat
• Gebäude in kartierten Überschwemmungsgebieten oder, solange diese nicht kartiert sind, in Hochwasser-Risikogebieten (APR)

Wasser, Abwasser und Zufahrt

Eine Finca hat womöglich keinen Anschluss ans öffentliche Wassernetz und ist auf einen Brunnen, eine Regenzisterne oder Wasserlieferungen angewiesen. Ein Brunnen braucht eine Genehmigung der Generaldirektion für Wasserressourcen des Govern. Die Standardgenehmigung gilt für bis zu 7.000 m³ im Jahr und 1 Liter pro Sekunde, zur Nutzung auf demselben Grundstück. Die Generaldirektion hat sechs Monate Zeit, Schweigen bedeutet Ablehnung. Neue Genehmigungen zur Nutzung von Süßgrundwasser gibt es grundsätzlich nicht in Grundwasserleitern in schlechtem Zustand oder innerhalb von 800 m ab der Küste auf Mallorca, mit begrenzten Ausnahmen für Agrarbetriebe (balearischer Wasserplan, Art. 123). Ein bestehender ungenehmigter Brunnen lässt sich mitunter legalisieren. Neue Gebäude auf rustikalem Boden müssen außerdem, sofern es keine landwirtschaftlichen Gebäude sind, das Regenwasser ihrer Dächer sammeln (LUIB, Art. 68 bis).

Gebäude auf rustikalem Boden müssen ihre Versorgung einzeln selbst sicherstellen, ausgehend von vorhandenen Netzen (Gesetz 6/1997, Art. 30). Ohne Kanalisation braucht das Haus eine eigene Abwasserbehandlung. Nach dem PTIM dürfen neue Gebäude nicht in Sammel- oder Sickergruben einleiten, und das Projekt muss das Behandlungssystem ausweisen. Ein Behandlungssystem in einem Gebiet ohne Kanalisation braucht eine Einleitungsgenehmigung der Generaldirektion für Wasserressourcen nach dem balearischen Wasserplan. Eine ältere Finca hat womöglich noch eine Sammelgrube. Das ist für jede Baumaßnahme von Bedeutung und auch für eine Legalisierung, deren Projekt ein ordnungsgemäßes Behandlungssystem enthalten muss.

Auch die Zufahrt zählt. Führt der Weg über das Land eines Nachbarn, sollte ein Wegerecht (servidumbre de paso) in einer Urkunde und möglichst auch im Grundbuch stehen. Der Eigentümer eines Grundstücks ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße kann gegen Entschädigung den Durchgang über Nachbarland verlangen (Código Civil, Art. 564), was aber Streit bedeuten kann. Für einen neuen Weg ist eine Genehmigung der Gemeinde nötig, und der PTIM verbietet neue Privatwege, außer innerhalb einer Finca oder entlang eines Wegerechts. In ANEI und ARIP sind neue Wege nur bei klarer Begründung erlaubt (Gesetz 1/1991, Art. 19).

Landwirtschaft, Landschaft und Zäune

Rustikaler Boden soll ländlich bleiben. Der PTIM verlangt, dass der unbebaute Teil des Grundstücks naturbelassen bleibt oder land-, vieh- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Ein Antrag auf einen Neubau oder eine Komplettsanierung, außer bei landwirtschaftlichen Gebäuden, muss ein Projekt für die gesamte Finca enthalten: Wald brandsicher halten, traditionelle Kulturen oder den bestehenden Betrieb erhalten, Trockenmauern und Terrassen instand setzen, nichttraditionelle Zäune entfernen und Lichtverschmutzung begrenzen (Gesetzesdekret 9/2020, Art. 6).

Ein Haus oder eine andere nach dem Gesetz über den rustikalen Boden genehmigte Tätigkeit ist an die genehmigte Nutzung gebunden. Das ganze Grundstück ist damit im Grundbuch verknüpft und kann nicht geteilt werden, solange die Tätigkeit andauert. Die Gebäude anders zu nutzen, ist ein Verstoß (Gesetz 6/1997, Art. 15 und 16). Bestehende Gebäude sind an ihr Grundstück gebunden, und diese Bindung muss vor jeder Genehmigung für neue Gebäude darauf eingetragen werden (Gesetz 6/1997, zweite Übergangsbestimmung). Das Teilen rustikalen Bodens braucht eine Genehmigung der Gemeinde (LUIB, Art. 146; Gesetz 6/1997, Art. 33). Das gilt auch für das Einfrieden, außer beim Wiederaufbau oder der Reparatur bestehender Trockenmauern und Terrassen. Für Zäune gelten nach dem PTIM diese Regeln:

• Mauern aus Trockenstein oder unverputztem Marès (einheimischer Sandstein), bis 1 m hoch
• Viehzaun auf Holzpfosten über der Mauer, insgesamt bis 2,20 m
• Öffnungen von mindestens 20 mal 20 cm auf Bodenhöhe alle 10 m, damit Wildtiere passieren können
• Kein Stacheldraht

Ferienvermietung auf rustikalem Boden

Die Vermietung einer ganzen Wohnung an Urlauber (estancias turísticas en viviendas, oft ETV genannt) ist auf Mallorca eng begrenzt. Nach dem Gesetz 8/2012, Art. 50 ist neue Ferienvermietung in Wohnungen auf geschütztem rustikalem Boden nicht erlaubt, sofern der Tourismus- oder Territorialplan der Insel nichts anderes vorsieht. Anderswo muss die Immobilie in einem als geeignet erklärten Gebiet liegen, ihr müssen touristische Plätze (plazas) zugeteilt sein, sie braucht eine Cédula oder Genehmigung, die ihre Kapazität ausweist, und sie muss mindestens fünf Jahre zu Wohnzwecken genutzt worden sein.

• Eine Immobilie mit rechtskräftiger Sanktion wegen eines schweren oder sehr schweren Planungsverstoßes darf erst an Urlauber vermietet werden, wenn der Verstoß behoben ist.
• Nach dem Gesetz von 2024 legalisierte Häuser tragen ein eingetragenes Verbot der Ferienvermietung, außer sie wurden vor dem 29. Mai 2024 legal vermietet.
• Der Kauf neuer touristischer Plätze ist auf Mallorca ausgesetzt, bis die touristische Tragfähigkeit der Insel neu bewertet ist oder der Consell eine Obergrenze festlegt. Plätze lassen sich nur in engen Fällen übertragen, etwa von einer anderen Wohnung, die dauerhaft aus der Vermietung genommen wird (Gesetz 3/2022, Zusatzbestimmung 1, in der Fassung vom Juni 2026 weiterhin enthalten).
• Ferienwohnungen in Brandrisikogebieten brauchen ebenfalls eine sichere Zufahrt, einen Wassertank und eine Vegetationspflege im Umkreis von 30 m (Gesetz 8/2012, Art. 50.19).
• Palma hat sein gesamtes Gemeindegebiet für neue Ferienvermietung in Wohnungen für ungeeignet erklärt, endgültig beschlossen am 28. Mai 2026 (BOIB vom 27. Juni 2026). Damit entfielen die 374 neuen Plätze, die sein Plan erlaubt hatte, davon 143 auf rustikalem Boden.
• Eine Wohnung an Urlauber zu vermieten, ohne die vorgeschriebene Erklärung abzugeben, oder sie in einem ungeeigneten Gebiet oder ohne touristische Plätze zu bewerben, ist ein sehr schwerer Verstoß mit Bußgeldern von 50.001 € bis 500.000 € (Gesetz 8/2012, Art. 120 und 123, geändert durch Gesetzesdekret 4/2025 vom 11. April).

Zusätzliche Prüfungen für Anwalt und Architekt

Die üblichen Prüfungen aus unserem Ratgeber Gutachten und Prüfungen gelten auch hier. Eine Finca verlangt mehr, und vieles davon ist technisch, deshalb arbeitet meist ein Architekt neben dem Anwalt. Was ein Anwalt leistet, steht unter Den richtigen Anwalt wählen.

1. 1

   Bodenkategorie

   Bestätigen Sie die Kategorie jedes Grundstücksteils im PTIM und im Gemeindeplan, auch etwaige Risikogebiete (APR), Küsten- oder Straßenstreifen (APT) und Landwirtschaftsgebiete (AIA), und welche zusätzlichen Gutachten ein neues Haus oder ein Umbau bräuchte.

2. 2

   Grundstücksgeschichte

   Holen Sie eine Grundbuchbescheinigung über die gesamte Geschichte des Grundstücks ein, um zu sehen, wann und wie es geteilt wurde, und vergleichen Sie Grundbuch, Kataster und tatsächliche Grenzen.

3. 3

   Militärische Genehmigung

   Käufer ohne EU-Staatsangehörigkeit, auch Briten, brauchen vor dem Kauf rustikalen Bodens überall auf den Balearen eine militärische Genehmigung, und der Notar muss sie vor der Unterzeichnung der Urkunde sehen. Erschlossenes Land ist seit 2021 ausgenommen. Siehe Der Immobilienkauf Schritt für Schritt.

4. 4

   Genehmigungen und Wirklichkeit

   Gleichen Sie jede Genehmigung, auch für Pool und Nebengebäude, mit dem Gebauten ab und messen Sie Geschossfläche und überbaute Fläche an den Grenzen.

5. 5

   Daten und Status

   Klären Sie bei allem Ungenehmigten, wann es fertig wurde, ob der Boden damals geschützt war, ob die Gemeinde ein Verfahren eröffnet hat und ob die Legalisierung von 2024 infrage kommt.

6. 6

   Planungsbescheinigung

   Verlangen Sie von der Gemeinde eine Planungsbescheinigung und prüfen Sie das Grundbuch auf Vermerke über Planungsverfahren.

7. 7

   Bewohnbarkeit und Versorgung

   Prüfen Sie die Cédula de habitabilidad sowie die Strom- und Wasserverträge.

8. 8

   Wasser und Abwasser

   Prüfen Sie die Genehmigung eines etwaigen Brunnens, die erlaubte Menge und das Behandlungssystem.

9. 9

   Zufahrt

   Bestätigen Sie den Zugang über öffentliche Straßen oder ein dokumentiertes Wegerecht.

10. 10

    Ferienvermietung

    Wenn die Vermietung wichtig ist, prüfen Sie eine etwaige touristische Registrierung, ob das Gebiet sie zulässt und ob touristische Plätze zu bekommen sind.

Häufige Fragen von Käufern