Ремонт старого дома на Майорке: разрешения и порядок работ

Начинайте до покупки

Самые дорогие ошибки при ремонте совершаются ещё до внесения задатка. Если вы собираетесь надстроить этаж, сделать бассейн или гостевую комнату, сначала выясните, разрешают ли это градостроительные правила. На Майорке это зависит от генплана мэрии, островного территориального плана Consell de Mallorca (совета острова) и, для сельских участков, от балеарских правил о сельской земле.

• Запросите в мэрии градостроительную справку или попросите архитектора проверить план по участку.
• Проверьте, внесено ли здание в охранный список или каталог наследия.
• Сравните то, что построено, с разрешениями на строительство в архиве. Комнаты или террасы, добавленные без разрешения на строительство, ограничат то, что вы сможете сделать потом.
• На сельской земле уточните категорию земли и площадь участка.

Подробно об этих проверках рассказывают наши руководства экспертизы и проверки и покупка финки.

Два вида разрешений

Балеарский закон о градостроительстве (Закон 12/2017, известный как LUIB) предусматривает два пути. Какой из них применяется, зависит от того, нужен ли для работ технический проект по общенациональному закону о строительстве.

Comunicación previa

Предварительное уведомление мэрии. Используется для простых мелких работ, которым не нужен технический проект, например для части внутренних ремонтов. Такие работы можно начинать на следующий день после подачи уведомления. В уведомлении указывается срок работ, не более двух лет.

Licencia de obras

Разрешение на строительство. Нужно, среди прочего, для новых зданий, для работ в существующих зданиях, требующих технического проекта, для сноса, смены назначения и прокладки дорог на участках.

Consell de Mallorca может расширить перечень работ, которым достаточно уведомления, но закон никогда не допускает упрощённый путь для работ на охраняемой сельской земле или в зданиях из охранных списков и каталогов, а также для работ, которые затрагивают фундамент или несущие конструкции, меняют объём или число единиц жилья либо включают снос. Какие документы нужны, мэрии определяют в местных постановлениях (ordenanzas), поэтому проверяйте правила своего муниципалитета.

Старые дома на сельской земле

Именно с загородными домами планы ремонта чаще всего упираются в ограничения. Островной план позволяет мэриям разрешать реконструкцию и расширение только настоящих традиционных домов полезной площадью не менее 35 м², построенных с разрешением или до Закона о земле 1956 года. Легальный дом на участке меньше нынешнего минимума расширять нельзя вовсе. Работы, равносильные перестройке основных конструкций, запрещены, кроме частичных работ на крышах или перекрытиях.

• Жилые комнаты, кухня и спальни должны оставаться в одном здании; отдельный гостевой дом, как правило, не разрешается.
• Один бассейн на финку, не более 35 м² водной поверхности и 60 м³ объёма.
• Полная реконструкция требует проекта на всю финку: каменные стены сухой кладки, террасы, пожарная безопасность и освещение.
• Части дома без разрешения на строительство, которые уже нельзя снести, можно только ремонтировать, но не улучшать.

Владельцы старых построек без разрешения на строительство могут воспользоваться чрезвычайной легализацией 2024 года, которая на Майорке действует до февраля 2028 г. Как она работает и какие у неё пределы, объясняет руководство покупка финки.

Порядок работ

1. 1

   Обследование и обмеры

   Архитектор или технический архитектор (arquitecto técnico) обследует дом и фиксирует, что существует и что законно.

2. 2

   Базовый проект и заявка

   Архитектор готовит базовый проект, которого достаточно для заявки на разрешение, и подаёт его в мэрию вместе с заключениями, которых требует закон.

3. 3

   Разрешение

   Мэрия обязана принять решение в течение трёх месяцев с момента получения полного пакета. Разрешения по линии наследия и заключения Consell для сельской земли могут добавить время.

4. 4

   Рабочий проект

   Если разрешение выдано по базовому проекту, подробный рабочий проект нужно подать в течение девяти месяцев, и без него начинать строительство нельзя.

5. 5

   Уведомление о начале и табличка

   Мэрию нужно известить минимум за десять дней до начала работ, а табличка с данными разрешения должна оставаться на стройке.

6. 6

   Строительство

   Работами руководит архитектор, обычно вместе с техническим архитектором, который следит за ходом строительства. Временное подключение электричества и воды можно оформить на основании разрешения.

7. 7

   Завершение

   Специалисты подтверждают окончание работ. Для новых или изменённых зданий может понадобиться лицензия на заселение или справка о пригодности для проживания, а новые или увеличенные здания следует задекларировать у нотариуса и в реестре собственности.

Сроки

В разрешении на строительство указывается срок начала и срок окончания работ. Если генплан об этом молчит, закон даёт шесть месяцев на начало и три года на окончание. Владелец может один раз продлить каждый срок на половину первоначального, если вовремя обратится с обоснованием. Второе продление срока окончания возможно, когда выполнено не меньше половины строительных работ, а фасады и крыша готовы. Если сроки истекли, разрешение теряет силу, и нужно новое по правилам, действующим на тот момент.

Заложите в бюджет муниципальный налог на строительство (ICIO) и сбор за разрешение, которые платятся мэрии, а также гонорары специалистов. Как юрист и архитектор могут работать вместе, рассказывает руководство как выбрать юриста.