Remont starego domu na Majorce: pozwolenia i kolejność prac

Wszystko zaczyna się przed zakupem

Najdroższe błędy remontowe popełnia się jeszcze przed wpłatą zadatku. Kupujący, który planuje dobudować piętro, basen lub pokój gościnny, powinien najpierw ustalić, czy pozwalają na to przepisy planistyczne. Na Majorce zależy to od ogólnego planu urbanistycznego gminy, planu wyspy (PTIM) przyjętego przez Consell de Mallorca, czyli radę wyspy, a na terenach wiejskich także od balearskich przepisów o gruntach rolnych (suelo rústico, grunt poza terenem zabudowy).

• Warto poprosić urząd gminy o zaświadczenie planistyczne albo zlecić architektowi sprawdzenie planu dla danej działki.
• Trzeba sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub figuruje w katalogu zabytków.
• Stan faktyczny należy porównać z pozwoleniami w aktach. Pokoje lub tarasy dobudowane bez pozwolenia ograniczają późniejsze możliwości.
• Na gruncie rolnym trzeba potwierdzić kategorię gruntu i wielkość działki.

Szczegółowo opisują te kontrole poradniki Ekspertyzy i kontrole oraz Zakup posiadłości typu finca.

Dwa rodzaje zgody

Balearska ustawa planistyczna (ustawa 12/2017, znana jako LUIB) przewiduje dwie drogi. Wybór zależy od tego, czy prace wymagają projektu technicznego w rozumieniu krajowej ustawy o budownictwie.

Comunicación previa

Uprzednie zgłoszenie do urzędu gminy, stosowane przy prostych pracach niewielkiej skali, które nie wymagają projektu technicznego, na przykład przy niektórych remontach wnętrz. W takich przypadkach prace mogą ruszyć następnego dnia po złożeniu zgłoszenia. Zgłoszenie musi określać termin prac, nie dłuższy niż dwa lata.

Licencia de obras

Pozwolenie na budowę. Jest potrzebne między innymi przy nowych budynkach, pracach przy istniejących budynkach wymagających projektu technicznego, rozbiórkach, zmianach sposobu użytkowania i wytyczaniu dróg gruntowych.

Consell de Mallorca może rozszerzyć listę prac wymagających jedynie zgłoszenia, ale ustawa nigdy nie dopuszcza prostszej drogi przy pracach na chronionych gruntach rolnych ani przy budynkach wpisanych do rejestru lub katalogu zabytków. Nie dotyczy ona też prac naruszających fundamenty lub konstrukcję, zmieniających kubaturę albo liczbę lokali, ani rozbiórek. Formalności określają uchwały gminne, dlatego trzeba sprawdzić zasady w danej gminie.

Stare domy na gruncie rolnym

To właśnie przy domach na wsi plany remontowe najczęściej trafiają na ograniczenia. Plan wyspy pozwala gminom dopuszczać remont i rozbudowę tylko prawdziwych domów tradycyjnych o powierzchni użytkowej co najmniej 35 m², zbudowanych za zezwoleniem lub przed ustawą o gruntach z 1956 roku. Legalnego domu na działce mniejszej niż obecne minimum nie można rozbudować w ogóle. Prace równoznaczne z odbudową głównej konstrukcji są niedozwolone, poza częściowymi pracami przy dachach lub stropach.

• Pokoje dzienne, kuchnia i sypialnie muszą pozostać w jednym budynku. Osobny domek gościnny jest na ogół niedozwolony.
• Jeden basen na fincę, o powierzchni lustra wody nie większej niż 35 m² i objętości nie większej niż 60 m³.
• Pełny remont wymaga projektu dla całej posiadłości: murków z suchego kamienia, tarasów, ochrony przeciwpożarowej i oświetlenia.
• Części bez pozwolenia, których nie można już rozebrać, wolno tylko naprawiać, nie ulepszać.

Właściciele starych budynków bez pozwolenia mogą ewentualnie skorzystać z nadzwyczajnej legalizacji z 2024 roku, dostępnej na Majorce do lutego 2028 roku. Jak działa i jakie ma granice, wyjaśnia poradnik Zakup posiadłości typu finca.

Kolejność prac

1. 1

   Inwentaryzacja i pomiary

   Architekt lub architekt techniczny (arquitecto técnico) bada dom i dokumentuje, co istnieje i co jest legalne.

2. 2

   Projekt podstawowy i wniosek

   Architekt przygotowuje projekt podstawowy, który wystarczy do złożenia wniosku o pozwolenie, i składa go w urzędzie gminy wraz z wymaganymi prawem opiniami.

3. 3

   Pozwolenie

   Urząd gminy musi wydać decyzję w ciągu trzech miesięcy od otrzymania kompletnych dokumentów. Zgody konserwatorskie i opinie Consell dla gruntów rolnych mogą to wydłużyć.

4. 4

   Projekt wykonawczy

   Jeśli pozwolenie wydano na podstawie projektu podstawowego, szczegółowy projekt wykonawczy trzeba złożyć w ciągu dziewięciu miesięcy, a bez niego nie można rozpocząć budowy.

5. 5

   Zawiadomienie o rozpoczęciu i tablica

   Urząd gminy trzeba powiadomić co najmniej dziesięć dni przed rozpoczęciem prac, a na budowie musi przez cały czas wisieć tablica z informacją o pozwoleniu.

6. 6

   Budowa

   Prace prowadzi architekt, zwykle z architektem technicznym nadzorującym wykonanie. Na podstawie pozwolenia można zawrzeć tymczasowe umowy na prąd i wodę.

7. 7

   Zakończenie

   Specjaliści poświadczają ukończenie prac. Nowe lub zmienione budynki mogą wymagać pozwolenia na użytkowanie lub świadectwa zdatności do zamieszkania, a nowe lub powiększone budynki należy zgłosić u notariusza i w rejestrze nieruchomości.

Terminy

Pozwolenie na budowę określa termin rozpoczęcia i zakończenia prac. Jeśli ogólny plan milczy, ustawa daje sześć miesięcy na rozpoczęcie i trzy lata na zakończenie. Właściciel może uzyskać jedno przedłużenie każdego z tych terminów, o połowę pierwotnego okresu, jeśli wystąpi o nie na czas i poda powód. Drugie przedłużenie terminu zakończenia jest możliwe, gdy wykonano co najmniej połowę prac budowlanych, a elewacje i dach są gotowe. Po upływie terminów pozwolenie wygasa i potrzebne jest nowe, na zasadach obowiązujących w danym momencie.

W budżecie trzeba uwzględnić gminny podatek od budowy (ICIO) i opłatę za pozwolenie, płacone urzędowi gminy, a także honoraria specjalistów. O współpracy prawnika z architektem piszemy w poradniku Wybór prawnika.