Een oud huis renoveren op Mallorca: vergunningen en de volgorde van het werk

Begin voor u koopt

De duurste renovatiefouten worden gemaakt voordat de aanbetaling is gedaan. Wie een verdieping, een zwembad of een gastenkamer wil toevoegen, moet eerst uitzoeken of de planologische regels dat toelaten. Op Mallorca hangt dat af van het algemeen bestemmingsplan van de gemeente (PGOU, Plan General de Ordenación Urbana), het eilandplan van de Consell de Mallorca (de eilandraad) en, op het platteland, de Balearische regels voor het buitengebied (suelo rústico, grond buiten de bebouwde zone).

• Vraag bij het gemeentehuis een planologisch certificaat aan, of laat een architect het plan voor het perceel nakijken.
• Controleer of het gebouw beschermd is of in een erfgoedcatalogus staat.
• Vergelijk wat er gebouwd is met de vergunningen in het dossier. Kamers of terrassen die zonder vergunning zijn toegevoegd, beperken wat u later nog mag.
• Controleer op buitengebied de grondcategorie en de omvang van het perceel.

In onze gidsen over keuringen en controles en een finca kopen leest u uitgebreid hoe die controles werken.

Twee soorten toestemming

De Balearische planologische wet (wet 12/2017, bekend als de LUIB) kent twee routes. Welke geldt, hangt ervan af of de werkzaamheden volgens de nationale bouwwet een technisch project vereisen.

Comunicación previa

Een voorafgaande melding aan het gemeentehuis, bedoeld voor eenvoudige, kleinschalige werkzaamheden zonder technisch project, zoals sommige interieurverbouwingen. Bij zulke werkzaamheden mag u beginnen op de dag nadat de melding is ingediend. In de melding moet een termijn voor de werkzaamheden staan van maximaal twee jaar.

Licencia de obras

De bouwvergunning. Die is onder meer nodig voor nieuwbouw, voor werkzaamheden aan bestaande gebouwen waarvoor een technisch project vereist is, voor sloop, voor een wijziging van gebruik en voor de aanleg van paden.

De Consell de Mallorca kan de lijst van werkzaamheden waarvoor een melding volstaat uitbreiden, maar de wet staat de eenvoudigere route nooit toe voor werkzaamheden op beschermd buitengebied of aan beschermde of gecatalogiseerde gebouwen, en evenmin voor werkzaamheden die de fundering of de draagconstructie raken, het volume of het aantal woningen veranderen of sloop inhouden. Gemeenten regelen het papierwerk in lokale verordeningen, dus controleer de regels in uw gemeente.

Oude huizen op buitengebied

Bij landhuizen stuiten de meeste renovatieplannen op grenzen. Het eilandplan staat gemeenten alleen toe verbouwing en uitbreiding goed te keuren van echte traditionele huizen van minstens 35 m² bruikbare oppervlakte, gebouwd met toestemming of van voor de Ley del Suelo van 1956. Een legaal huis op een perceel dat kleiner is dan het huidige minimum mag helemaal niet worden uitgebreid. Werkzaamheden die neerkomen op het herbouwen van de hoofdconstructie zijn niet toegestaan, afgezien van gedeeltelijke ingrepen aan daken of vloeren.

• Woon-, kook- en slaapruimten moeten in één gebouw blijven; een apart gastenverblijf is in de regel niet toegestaan.
• Eén zwembad per finca, met maximaal 35 m² wateroppervlak en 60 m³ inhoud.
• Een volledige renovatie vereist een project voor de hele finca: droogstenen muren, terrassen, brandveiligheid en verlichting.
• Delen zonder vergunning die niet meer gesloopt kunnen worden, mogen alleen worden gerepareerd, niet verbeterd.

Eigenaren van oude gebouwen zonder vergunning kunnen misschien gebruikmaken van de buitengewone legalisatie van 2024, die op Mallorca openstaat tot februari 2028. In een finca kopen leest u hoe die werkt en waar de grenzen liggen.

De volgorde van het werk

1. 1

   Opname en maattekeningen

   Een architect of technisch architect (arquitecto técnico) neemt het huis op en legt vast wat er staat en wat legaal is.

2. 2

   Basisproject en aanvraag

   De architect maakt een basisproject, dat volstaat om de vergunning aan te vragen, en dient dat bij het gemeentehuis in met de rapporten die de wet eist.

3. 3

   Vergunning

   Het gemeentehuis moet binnen drie maanden na ontvangst van een volledig dossier beslissen. Goedkeuringen voor erfgoed en rapporten van de Consell voor buitengebied kunnen dat verlengen.

4. 4

   Uitvoeringsproject

   Is de vergunning verleend op basis van een basisproject, dan moet het gedetailleerde uitvoeringsproject binnen negen maanden worden ingediend, en zonder dat project mag de bouw niet beginnen.

5. 5

   Startmelding en bouwbord

   Het gemeentehuis moet minstens tien dagen voor de start op de hoogte worden gesteld, en een bord met de vergunning moet op de bouwplaats blijven staan.

6. 6

   Bouw

   Een architect leidt de werkzaamheden, meestal met een technisch architect die toezicht houdt op de uitvoering. Tijdelijke elektriciteit en water kunt u met de vergunning aanvragen.

7. 7

   Oplevering

   De technici bevestigen het einde van de werkzaamheden. Nieuwe of gewijzigde gebouwen hebben mogelijk een gebruiksvergunning of bewoonbaarheidsverklaring nodig, en nieuwe of vergrote gebouwen moeten bij de notaris en in het eigendomsregister worden aangegeven.

Tijdpad en termijnen

Een bouwvergunning bepaalt een termijn om te beginnen en een termijn om af te ronden. Zegt het algemeen bestemmingsplan niets, dan geeft de wet zes maanden om te beginnen en drie jaar om af te ronden. De eigenaar kan van beide eenmaal een verlenging krijgen, met de helft van de oorspronkelijke termijn, door tijdig en met opgave van reden te vragen. Een tweede verlenging om af te ronden is mogelijk zodra minstens de helft van het bouwwerk klaar is en de gevels en het dak af zijn. Verlopen de termijnen, dan vervalt de vergunning en is een nieuwe nodig volgens de dan geldende regels.

Reken behalve op de honoraria van de deskundigen ook op de gemeentelijke bouwbelasting (ICIO) en de vergunningsleges, die u aan het gemeentehuis betaalt. Zie een advocaat kiezen voor de manier waarop uw advocaat en architect kunnen samenwerken.