Empiece antes de comprar
Los errores de reforma más caros se cometen antes de pagar la señal. Quien piensa añadir una planta, una piscina o una habitación de invitados debe averiguar primero si las normas urbanísticas lo permiten. En Mallorca eso depende del plan general del ayuntamiento, del plan territorial del Consell de Mallorca y, en el campo, de la normativa balear de suelo rústico.
- Pida al ayuntamiento un certificado urbanístico, o encargue a un arquitecto que revise el planeamiento de la parcela.
- Compruebe si el edificio está protegido o figura en un catálogo de patrimonio.
- Compare lo construido con las licencias que constan en el expediente. Las estancias o terrazas añadidas sin licencia limitan lo que podrá hacer más adelante.
- En suelo rústico, confirme la categoría del suelo y la superficie de la parcela.
Nuestras guías de informes y comprobaciones y comprar una finca explican estas comprobaciones con detalle.
Dos tipos de autorización
La ley balear de urbanismo (Ley 12/2017, conocida como LUIB) establece dos vías. Cuál corresponde depende de si las obras necesitan proyecto técnico según la ley estatal de ordenación de la edificación.
- Comunicación previa
- Aviso previo al ayuntamiento, para obras sencillas y de poca entidad que no necesitan proyecto técnico, como algunas reformas interiores. En estos casos, las obras pueden empezar al día siguiente de presentar la comunicación. Esta debe fijar un plazo de ejecución no superior a dos años.
- Licencia de obras
- Se necesita, entre otros supuestos, para edificios nuevos, obras en edificios existentes que requieren proyecto técnico, demoliciones, cambios de uso y apertura de caminos.
El Consell de Mallorca puede ampliar la lista de obras que solo requieren comunicación, pero la ley nunca admite la vía simplificada para obras en suelo rústico protegido o en edificios protegidos o catalogados, ni para las que afectan a la cimentación o la estructura, cambian el volumen o el número de viviendas, o suponen una demolición. Los ayuntamientos regulan la documentación mediante ordenanzas, así que consulte las normas de su municipio.
Casas antiguas en suelo rústico
Es en las casas de campo donde la mayoría de los proyectos de reforma topan con límites. El plan territorial solo permite a los ayuntamientos autorizar la reforma y ampliación de casas tradicionales genuinas de al menos 35 m² útiles, construidas con autorización o antes de la Ley del Suelo de 1956. Una casa legal en una parcela inferior a la mínima actual no puede ampliarse en ningún caso. Tampoco se admiten obras que equivalgan a reconstruir la estructura principal, salvo actuaciones parciales en cubiertas o forjados.
- Las estancias de día, cocina y dormitorios deben permanecer en un solo edificio; por lo general no se permite una casa de invitados independiente.
- Una piscina por finca, con no más de 35 m² de lámina de agua y 60 m³ de volumen.
- Una reforma integral necesita un proyecto para toda la finca: muros de piedra seca, bancales, protección contra incendios e iluminación.
- Las partes sin licencia que ya no pueden demolerse solo pueden repararse, no mejorarse.
Los propietarios de construcciones antiguas sin licencia pueden acogerse, según el caso, a la legalización extraordinaria de 2024, abierta en Mallorca hasta febrero de 2028. Comprar una finca explica cómo funciona y qué límites tiene.
El orden de los trabajos
Levantamiento y planos
Un arquitecto o arquitecto técnico inspecciona la casa y documenta lo que existe y lo que es legal.
Proyecto básico y solicitud
El arquitecto redacta un proyecto básico, suficiente para solicitar la licencia, y lo presenta en el ayuntamiento con los informes que exija la ley.
Licencia
El ayuntamiento debe resolver en un plazo de tres meses desde que recibe el expediente completo. Las autorizaciones de patrimonio y los informes del Consell para suelo rústico pueden alargar el proceso.
Proyecto de ejecución
Si la licencia se concedió sobre un proyecto básico, el proyecto de ejecución detallado debe presentarse en un plazo de nueve meses, y sin él no pueden empezar las obras.
Aviso de inicio y cartel de obra
Hay que comunicar el inicio al ayuntamiento con al menos diez días de antelación, y en la obra debe permanecer un cartel con los datos de la licencia.
Obra
Un arquitecto dirige los trabajos, normalmente con un arquitecto técnico que supervisa la ejecución. La electricidad y el agua provisionales pueden contratarse con la licencia.
Final de obra
Los técnicos certifican el final de la obra. Los edificios nuevos o modificados pueden necesitar licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, y los nuevos o ampliados deben declararse ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Plazos y vencimientos
La licencia de obras fija un plazo para empezar y otro para terminar. Si el plan general no dice nada, la ley da seis meses para empezar y tres años para terminar. El propietario puede obtener una prórroga de cada plazo, por la mitad del periodo original, si la pide a tiempo y de forma motivada. Es posible una segunda prórroga para terminar cuando se ha ejecutado al menos la mitad de la obra y están acabadas las fachadas y la cubierta. Si vencen los plazos, la licencia caduca y hace falta otra con las normas vigentes en ese momento.
Incluya en el presupuesto el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y la tasa de la licencia, que se pagan al ayuntamiento, además de los honorarios de los profesionales. Nuestra guía para elegir abogado explica cómo pueden coordinarse su abogado y su arquitecto.
Fuentes
Los datos de este artículo se contrastaron en octubre de 2026 con estas fuentes.
- boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-806 LUIB: actos sujetos a licencia (art. 146); obras sujetas a comunicación previa, facultad de los consejos insulares de ampliar la lista y actos que nunca pueden usarla (art. 148); procedimiento de comunicación, inicio al día siguiente y límite de dos años (art. 153); plazo de resolución de tres meses y aviso de diez días antes de empezar (art. 151); proyecto básico y de ejecución, nueve meses para presentar el de ejecución (art. 152); plazos de inicio y final, prórrogas y caducidad (art. 154); cartel de obra (art. 157); contratación provisional de suministros con la licencia (art. 158); límites para edificios fuera de ordenación (art. 129); una piscina por finca de hasta 35 m² y 60 m³ en suelo rústico (art. 68 bis)
- boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-2945 Ley 12/1998 de Patrimonio Histórico de las Illes Balears: autorización previa de la comisión insular de patrimonio antes de la licencia municipal para obras en monumentos y su entorno (art. 37) y en edificios protegidos o catalogados (art. 40)
- conselldemallorca.es/media/planificacioterritorial/20230717_Text_conso Normas del plan territorial sobre reforma y ampliación de casas tradicionales de al menos 35 m² construidas con autorización o antes de 1956 (Norma 28); estancias en un solo edificio (Norma 20)
- boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1997-18197 Sin ampliación de casas legales en parcelas inferiores al mínimo actual (Ley 6/1997, disposición transitoria segunda)
- boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-8012 Proyecto paisajístico y ambiental de toda la finca para edificios nuevos y reformas integrales (Decreto-ley 9/2020, art. 6)
- boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-720 Ley 7/2024: legalización extraordinaria en suelo rústico (disposición adicional 7)
- intranet.caib.es/eboibfront/pdf/es/2025/21/1183010 Acuerdo del Consell de Mallorca que aplica la legalización, con un plazo de tres años desde el 15 de febrero de 2025
- boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567 Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999): qué obras necesitan proyecto técnico; funciones del director de obra y del director de ejecución
- boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214 Impuesto municipal sobre construcciones (ICIO) en obras que requieren licencia o comunicación (arts. 100 a 103)
