Renovera ett gammalt hus på Mallorca: tillstånd och arbetsgång

Börja innan du köper

De dyraste renoveringsmisstagen görs innan handpenningen är betald. Den som planerar en extra våning, en pool eller ett gästrum bör först ta reda på om planreglerna tillåter det. På Mallorca beror det på kommunens generalplan (PGOU), öplanen från Consell de Mallorca (öns råd) och, på landsbygden, Balearernas regler för landsbygdsmark (mark utanför detaljplanerat område).

• Be kommunhuset (ajuntament) om ett intyg om vad planen tillåter, eller låt en arkitekt kontrollera planen för tomten.
• Kontrollera om byggnaden är kulturskyddad eller finns med i en kulturmiljökatalog.
• Jämför det som är byggt med de bygglov som finns. Rum eller terrasser som tillkommit utan bygglov begränsar vad du kan göra senare.
• På landsbygdsmark, kontrollera markkategorin och tomtens storlek.

Våra guider om besiktningar och kontroller och att köpa en finca går igenom de här kontrollerna i detalj.

Två sorters tillstånd

Balearernas plan- och bygglag (lag 12/2017, kallad LUIB) anger två vägar. Vilken som gäller beror på om arbetet kräver ett tekniskt projekt enligt den nationella bygglagen.

Comunicación previa

En förhandsanmälan till kommunen, för enkla, små arbeten som inte kräver något tekniskt projekt, till exempel vissa invändiga renoveringar. Arbetet får då börja dagen efter att anmälan lämnats in. Anmälan måste ange en tidsfrist för arbetet på högst två år.

Licencia de obras

Bygglovet. Det krävs bland annat för nybyggnad, arbeten på befintliga byggnader som kräver ett tekniskt projekt, rivning, ändrad användning och anläggning av vägar.

Consell de Mallorca kan utöka listan över arbeten där det räcker med en anmälan, men lagen tillåter aldrig den enklare vägen för arbeten på skyddad landsbygdsmark eller på kulturskyddade eller katalogiserade byggnader, och inte heller för arbeten som rör grund eller stomme, ändrar volymen eller antalet bostäder eller innebär rivning. Kommunerna reglerar pappersarbetet i lokala föreskrifter, så kontrollera vad som gäller i din kommun.

Gamla hus på landsbygdsmark

Det är på lantställena som de flesta renoveringsplaner stöter på gränser. Öplanen låter kommunerna tillåta ombyggnad och tillbyggnad bara av verkligt traditionella hus med minst 35 kvm användbar yta, byggda med tillstånd eller före 1956 års marklag. Ett lagligt hus på en tomt som är mindre än dagens minimimått får inte byggas ut alls. Arbeten som i praktiken innebär att huvudstommen byggs om är inte tillåtna, bortsett från delvisa arbeten på tak eller bjälklag.

• Vardagsrum, kök och sovrum måste ligga i en och samma byggnad; ett separat gästhus är i regel inte tillåtet.
• En pool per finca, med högst 35 kvm vattenyta och 60 kubikmeter volym.
• En totalrenovering kräver ett projekt för hela fincan: torrstensmurar, terrasser, brandskydd och belysning.
• Delar utan bygglov som inte längre kan rivas får bara repareras, inte förbättras.

Ägare med gamla byggnader utan bygglov kan ha möjlighet att använda den extraordinära legaliseringen från 2024, som är öppen på Mallorca till februari 2028. Köpa en finca förklarar hur den fungerar och var gränserna går.

Arbetsgången

1. 1

   Inventering och uppmätning

   En arkitekt eller byggnadsingenjör (arquitecto técnico) går igenom huset och dokumenterar vad som finns och vad som är lagligt.

2. 2

   Grundprojekt och ansökan

   Arkitekten tar fram ett grundprojekt, vilket räcker för att söka bygglov, och lämnar in det till kommunen tillsammans med de utlåtanden som lagen kräver.

3. 3

   Bygglov

   Kommunen ska fatta beslut inom tre månader från det att ansökan är komplett. Kulturmiljötillstånd och utlåtanden från Consell för landsbygdsmark kan ta ytterligare tid.

4. 4

   Genomförandeprojekt

   Om bygglovet beviljats på ett grundprojekt måste det detaljerade genomförandeprojektet lämnas in inom nio månader, och bygget får inte börja utan det.

5. 5

   Startanmälan och bygglovsskylt

   Kommunen ska underrättas minst tio dagar innan arbetet börjar, och en skylt med bygglovet ska sitta uppe på bygget.

6. 6

   Byggandet

   En arkitekt leder arbetet, oftast med en byggnadsingenjör som övervakar utförandet. Tillfällig el och vatten kan beställas med stöd av bygglovet.

7. 7

   Färdigställande

   Teknikerna intygar att arbetet är slutfört. Nya eller ändrade byggnader kan behöva ett inflyttningstillstånd eller beboelseintyg, och nya eller utökade byggnader bör anmälas hos notarien och föras in i fastighetsregistret.

Tider och frister

Ett bygglov anger en frist för att börja och en för att bli klar. Säger generalplanen ingenting, ger lagen sex månader att börja och tre år att bli klar. Ägaren kan få en förlängning av varje frist, med halva den ursprungliga tiden, genom att ansöka i tid och ange skäl. En andra förlängning av tiden för att bli klar är möjlig när minst hälften av byggarbetet är gjort och fasader och tak är färdiga. Går fristerna ut förfaller bygglovet, och ett nytt krävs enligt de regler som då gäller.

Budgetera för den kommunala byggskatten (ICIO) och bygglovsavgiften, som betalas till kommunen, samt för konsulternas arvoden. Läs att välja advokat om hur din advokat och arkitekt kan arbeta tillsammans.