Rénover une maison ancienne à Majorque : permis et ordre des travaux

Commencer avant d’acheter

Les erreurs de rénovation les plus coûteuses se commettent avant de verser l’acompte. Quiconque envisage d’ajouter un étage, une piscine ou une chambre d’amis doit d’abord vérifier que les règles d’urbanisme le permettent. À Majorque, cela dépend du plan général de la mairie, du plan territorial de l’île du Consell de Mallorca et, à la campagne, des règles baléares sur le terrain rustique (suelo rústico, hors zone constructible).

• Demandez à la mairie un certificat d’urbanisme, ou faites vérifier le plan applicable au terrain par un architecte.
• Vérifiez si le bâtiment est protégé ou inscrit à un catalogue du patrimoine.
• Comparez ce qui est construit avec les permis enregistrés. Des pièces ou des terrasses ajoutées sans permis limitent ce que vous pourrez faire ensuite.
• Sur terrain rustique, confirmez la catégorie du sol et la surface de la parcelle.

Nos guides sur les expertises et vérifications et sur l’achat d’une finca détaillent ces contrôles.

Deux types d’autorisation

La loi d’urbanisme des Baléares (loi 12/2017, dite LUIB) prévoit deux voies. Tout dépend de la nécessité ou non d’un projet technique au sens de la loi nationale sur la construction.

Comunicación previa

Une déclaration préalable à la mairie, pour les petits travaux simples qui n’exigent pas de projet technique, comme certaines rénovations intérieures. Les travaux peuvent alors commencer le lendemain du dépôt. La déclaration doit fixer un délai de réalisation de deux ans au maximum.

Licencia de obras

Le permis de construire. Il est notamment exigé pour les constructions neuves, les travaux sur bâtiments existants nécessitant un projet technique, les démolitions, les changements d’usage et l’ouverture de chemins.

Le Consell de Mallorca peut élargir la liste des travaux soumis à simple déclaration, mais la loi n’autorise jamais cette voie pour les travaux sur terrain rustique protégé ou sur des bâtiments protégés ou inscrits à un catalogue, ni pour ceux qui touchent aux fondations ou à la structure, modifient le volume ou le nombre de logements, ou comportent une démolition. Les mairies fixent les formalités par ordonnance locale : vérifiez les règles de votre commune.

Maisons anciennes sur terrain rustique

C’est à la campagne que la plupart des projets de rénovation se heurtent à des limites. Le plan de l’île ne permet aux mairies d’autoriser la rénovation et l’agrandissement que pour de vraies maisons traditionnelles d’au moins 35 m² de surface utile, construites avec autorisation ou avant la loi foncière de 1956. Une maison légale sur une parcelle inférieure au minimum actuel ne peut pas du tout être agrandie. Les travaux qui reviennent à reconstruire la structure principale sont interdits, hormis des interventions partielles sur les toitures ou les planchers.

• Séjour, cuisine et chambres doivent rester dans un seul bâtiment ; une maison d’amis séparée n’est en général pas autorisée.
• Une piscine par finca, avec 35 m² de plan d’eau et 60 m³ de volume au maximum.
• Une rénovation complète exige un projet pour toute la finca : murs en pierre sèche, terrasses, sécurité incendie et éclairage.
• Les parties sans permis qui ne peuvent plus être démolies peuvent seulement être réparées, pas améliorées.

Les propriétaires de constructions anciennes sans permis peuvent, selon les cas, recourir à la régularisation extraordinaire de 2024, ouverte à Majorque jusqu’en février 2028. Acheter une finca explique son fonctionnement et ses limites.

L’ordre des opérations

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   Relevé et plans cotés

   Un architecte ou un architecte technique (arquitecto técnico) relève la maison et consigne ce qui existe et ce qui est légal.

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   Projet de base et demande

   L’architecte prépare un projet de base, suffisant pour demander le permis, et le dépose à la mairie avec les rapports exigés par la loi.

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   Permis

   La mairie doit se prononcer dans les trois mois suivant la réception d’un dossier complet. Les autorisations du patrimoine et les rapports du Consell pour le terrain rustique peuvent allonger le délai.

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   Projet d’exécution

   Si le permis a été accordé sur un projet de base, le projet d’exécution détaillé doit être déposé dans les neuf mois, et le chantier ne peut pas commencer sans lui.

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   Avis d’ouverture de chantier et panneau

   La mairie doit être prévenue au moins dix jours avant le début des travaux, et un panneau indiquant le permis doit rester sur le chantier.

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   Chantier

   Un architecte dirige les travaux, en général avec un architecte technique qui supervise l’exécution. Les contrats d’électricité et d’eau de chantier peuvent être souscrits sur présentation du permis.

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   Achèvement

   Les techniciens certifient la fin des travaux. Les constructions neuves ou modifiées peuvent nécessiter un permis d’occupation ou un certificat d’habitabilité, et les constructions neuves ou agrandies doivent être déclarées chez le notaire et au registre de la propriété (Registro de la Propiedad).

Calendrier et délais

Un permis de construire fixe un délai pour commencer et un délai pour terminer. Si le plan général ne dit rien, la loi accorde six mois pour commencer et trois ans pour terminer. Le propriétaire peut obtenir une prorogation de chacun, de la moitié de la durée initiale, s’il la demande à temps et avec un motif. Une seconde prorogation pour terminer est possible une fois au moins la moitié de la construction réalisée et les façades et la toiture achevées. Passé ces délais, le permis devient caduc et il faut en obtenir un nouveau selon les règles alors en vigueur.

Prévoyez dans le budget la taxe municipale sur les constructions (ICIO) et la redevance de permis, payées à la mairie, ainsi que les honoraires des professionnels. Voir choisir un avocat pour la façon dont votre avocat et votre architecte peuvent travailler ensemble.