Altes Haus auf Mallorca renovieren: Genehmigungen und die richtige Reihenfolge

Beginnen Sie vor dem Kauf

Die teuersten Fehler bei einer Renovierung passieren, bevor die Anzahlung fließt. Wer ein Stockwerk, einen Pool oder ein Gästezimmer ergänzen möchte, sollte zuerst klären, ob die Bauvorschriften das zulassen. Das hängt auf Mallorca vom Flächennutzungsplan der Gemeinde, vom Inselplan des Consell de Mallorca (des Inselrats) und auf dem Land von den balearischen Regeln für rustikalen Boden ab.

• Fordern Sie beim Rathaus eine Planungsauskunft an oder lassen Sie einen Architekten den Plan für das Grundstück prüfen.
• Klären Sie, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder in einem Denkmalkatalog verzeichnet ist.
• Vergleichen Sie den tatsächlichen Bestand mit den vorliegenden Genehmigungen. Räume oder Terrassen ohne Genehmigung schränken ein, was Sie später tun können.
• Klären Sie bei rustikalem Boden die Bodenkategorie und die Grundstücksgröße.

Unsere Ratgeber Gutachten und Prüfungen und Finca kaufen erklären diese Prüfungen im Einzelnen.

Zwei Arten der Genehmigung

Das balearische Bau- und Planungsgesetz (Gesetz 12/2017, kurz LUIB) sieht zwei Wege vor. Welcher gilt, hängt davon ab, ob die Arbeiten nach dem nationalen Baugesetz ein technisches Projekt erfordern.

Comunicación previa

Eine Vorabmitteilung an das Rathaus für einfache, kleinere Arbeiten ohne technisches Projekt, etwa manche Innensanierungen. Die Arbeiten dürfen am Tag nach Einreichung beginnen. Die Mitteilung muss eine Frist für die Arbeiten von höchstens zwei Jahren nennen.

Licencia de obras

Die Baugenehmigung. Sie ist unter anderem nötig für Neubauten, Arbeiten an bestehenden Gebäuden mit technischem Projekt, Abrisse, Nutzungsänderungen und das Anlegen von Wegen.

Der Consell de Mallorca kann die Liste der Arbeiten erweitern, für die eine Mitteilung genügt. Das Gesetz lässt den einfacheren Weg aber nie zu bei Arbeiten auf geschütztem rustikalem Boden oder an denkmalgeschützten oder katalogisierten Gebäuden, ebenso wenig bei Arbeiten, die Fundamente oder Statik betreffen, das Volumen oder die Zahl der Wohneinheiten verändern oder einen Abriss umfassen. Die Formalitäten regeln die Rathäuser in eigenen Satzungen. Prüfen Sie deshalb die Vorschriften Ihrer Gemeinde.

Alte Häuser auf rustikalem Boden

Bei Landhäusern stoßen die meisten Umbaupläne an Grenzen. Der Inselplan erlaubt den Gemeinden Umbau und Erweiterung nur bei echten traditionellen Häusern mit mindestens 35 m² Nutzfläche, die mit Genehmigung oder vor dem Bodengesetz von 1956 errichtet wurden. Ein legales Haus auf einem Grundstück unterhalb der heutigen Mindestgröße darf gar nicht erweitert werden. Arbeiten, die einem Neubau der Hauptstruktur gleichkommen, sind unzulässig, abgesehen von Teilarbeiten an Dächern oder Decken.

• Wohn-, Koch- und Schlafräume müssen in einem Gebäude bleiben; ein separates Gästehaus ist in der Regel nicht erlaubt.
• Ein Pool pro Finca, mit höchstens 35 m² Wasserfläche und 60 m³ Volumen.
• Eine Komplettsanierung braucht ein Projekt für die gesamte Finca: Trockenmauern, Terrassen, Brandschutz und Beleuchtung.
• Nicht genehmigte Teile, die nicht mehr abgerissen werden können, dürfen nur repariert, nicht verbessert werden.

Eigentümer alter Gebäude ohne Genehmigung können womöglich die außerordentliche Legalisierung von 2024 nutzen, die auf Mallorca bis Februar 2028 offensteht. Finca kaufen erklärt, wie sie funktioniert und wo ihre Grenzen liegen.

Die Reihenfolge der Arbeiten

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   Bestandsaufnahme und Aufmaß

   Ein Architekt oder technischer Architekt (Arquitecto técnico) nimmt das Haus auf und hält fest, was vorhanden und was legal ist.

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   Basisprojekt und Antrag

   Der Architekt erstellt ein Basisprojekt, das für den Genehmigungsantrag genügt, und reicht es mit den gesetzlich geforderten Berichten beim Rathaus ein.

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   Genehmigung

   Das Rathaus muss innerhalb von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen entscheiden. Denkmalgenehmigungen und Berichte des Consell für rustikalen Boden können die Zeit verlängern.

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   Ausführungsprojekt

   Wurde die Genehmigung auf Grundlage eines Basisprojekts erteilt, muss das detaillierte Ausführungsprojekt innerhalb von neun Monaten eingereicht werden. Ohne es darf nicht gebaut werden.

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   Baubeginnsanzeige und Bauschild

   Das Rathaus muss mindestens zehn Tage vor Beginn informiert werden, und ein Schild mit der Genehmigung muss auf der Baustelle bleiben.

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   Bauphase

   Ein Architekt leitet die Arbeiten, meist überwacht ein technischer Architekt die Ausführung. Baustrom und Bauwasser lassen sich mit der Genehmigung beantragen.

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   Fertigstellung

   Die Fachleute bescheinigen das Ende der Arbeiten. Neue oder veränderte Gebäude brauchen womöglich eine Erstbezugsgenehmigung oder eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, und neue oder erweiterte Gebäude sollten beim Notar erklärt und im Grundbuch eingetragen werden.

Zeitplan und Fristen

Eine Baugenehmigung nennt eine Frist für den Beginn und eine für den Abschluss. Sagt der Flächennutzungsplan nichts dazu, gibt das Gesetz sechs Monate bis zum Beginn und drei Jahre bis zum Abschluss vor. Der Eigentümer kann jeweils eine Verlängerung um die Hälfte der ursprünglichen Frist erhalten, wenn er sie rechtzeitig und mit Begründung beantragt. Eine zweite Verlängerung für den Abschluss ist möglich, sobald mindestens die Hälfte der Bauarbeiten erledigt ist und Fassaden und Dach fertig sind. Laufen die Fristen ab, erlischt die Genehmigung, und eine neue ist nach den dann geltenden Vorschriften nötig.

Planen Sie neben den Honoraren der Fachleute die kommunale Bausteuer (ICIO) und die Genehmigungsgebühr ein, die an das Rathaus gehen. Unter Den richtigen Anwalt wählen lesen Sie, wie Anwalt und Architekt zusammenarbeiten können.