Лицензии на туристическую аренду простыми словами: что проверить покупателю

Что называют лицензией

Краткосрочная сдача целого жилья туристам на Балеарских островах считается регулируемым бизнесом, и правила задаёт балеарский закон о туризме (Ley 8/2012). То, что все называют лицензией на туристическую аренду, на самом деле запись в туристическом реестре, который ведёт Consell de Mallorca, совет острова. Владелец подаёт заявление под присягой о начале деятельности, DRIAT, и жильё получает регистрационный номер. Этот номер должен стоять в каждом объявлении.

Одной регистрации мало. Каждому жилью нужны также туристические места (plazas turísticas), то есть право принять одного гостя на место, и гостей может быть не больше, чем мест. Общее число мест на Майорке ограничено, поэтому новые появляются только при отмене других регистраций. Сейчас Consell распределяет освободившиеся места по жребию и только среди тех, кто уже владеет жильём.

ETV

Обычная регистрация туристической аренды для дома.

ETVPL

Регистрация для жилья в сообществе собственников. Действует пять лет и требует продления.

ETV60

Сдача туристам своего основного жилья до 60 дней в год. Подходит только тем, кто действительно там живёт.

Почему важен тип жилья

С 16 апреля 2025 года по декрету-закону 4/2025 на всех Балеарах запрещены новые регистрации туристической аренды для жилья в сообществе собственников, кроме рядных домов и домов на две семьи. С 14 июня 2026 года закон 4/2026 добавил к исключениям отдельно стоящие дома, которые делят участок с другими постройками. На практике квартира в многоквартирном доме новую регистрацию получить не может. Для квартиры остаётся только сдача основного жилья на 60 дней, и лишь там, где это разрешает зонирование.

Расположение важно не меньше. Туристическая аренда разрешена только в зонах, утверждённых островным и городским планированием, а находится ли жильё в такой зоне, подтверждает мэрия. Дальше всех пошла Пальма. Изменение её генплана, опубликованное 27 июня 2026 года, делает весь муниципалитет территорией, где туристическая аренда жилья запрещена, включая дома. Действующие бессрочные регистрации могут работать дальше, но срочные, например пятилетняя ETVPL, продлить нельзя.

Покупка жилья с готовой лицензией

При продаже регистрация и места остаются при объекте. Новый владелец должен уведомить Consell de Mallorca о смене владельца, и эта смена невозможна, пока по жилью не оплачен окончательный туристический штраф. Дальше всё решают детали, которые определяют, что вы на самом деле покупаете:

• Бессрочная или срочная. Места, выкупленные для дома, действуют бессрочно. Пятилетние регистрации нужно продлевать в последний месяц перед окончанием срока, а в Пальме их продлить уже нельзя.
• Регистрации основного жилья. ETV60 зависит от того, живёт ли в жилье её обладатель, поэтому покупателю, который там жить не будет, она не перейдёт.
• Спящие регистрации. Регистрацию могут отменить после трёх лет подряд без сдачи, а советам островов поручено проверить спящие регистрации до апреля 2027 года.
• Сообщество. С 3 апреля 2025 года общенациональный закон требует, чтобы любую новую туристическую аренду одобрили три пятых собственников в здании. Аренда, зарегистрированная раньше этой даты, может продолжаться.

Что спросить до подписания

1. 1

   Номер

   Попросите регистрационный номер и найдите его в публичном реестре туристического жилья Consell de Mallorca, который опубликован как открытые данные.

2. 2

   Документы

   Попросите DRIAT, решение о регистрации и сертификат туристических мест, проверьте владельца, адрес и число мест.

3. 3

   Тип и срок

   Выясните, бессрочные места или пятилетние и когда заканчивается срок.

4. 4

   Сам дом

   Проверьте, совпадают ли сертификат пригодности для проживания, реальное число спален и зарегистрированные места и законно ли построено здание.

5. 5

   История

   Попросите квитанции об уплате туристического налога и подтверждения сдачи за последние годы, узнайте, нет ли незакрытых проверок или штрафов.

6. 6

   Договор

   Спросите юриста, стоит ли сделать лицензию условием покупки и кто подаёт заявление о смене владельца.

Как с ней работать и какие есть альтернативы

Владельцы, сдающие жильё туристам, регистрируют гостей в онлайн-системе Министерства внутренних дел, собирают с них балеарский туристический налог и перечисляют его в региональную налоговую службу, а с июля 2025 года должны включать в договор аренды запрет на вечеринки. Штрафы за сдачу без регистрации высоки, ответственность могут нести владельцы, те, кто продвигает жильё, и платформы бронирования.

Национальный регистрационный номер аренды, введённый в июле 2025 года, больше не нужен: в мае 2026 года Верховный суд отменил эту процедуру. Балеарская регистрация по-прежнему обязательна.

Без регистрации жильё всё равно можно сдавать в обычную долгосрочную аренду. См. долгосрочная аренда. Если назвать туристическую аренду «сезонной» или «помесячной», туристические правила всё равно останутся в силе. Все правила, даты и штрафы подробно разобраны в нашем полном руководстве лицензии на туристическую аренду.