Licencje na wynajem wakacyjny prostym językiem: co powinni sprawdzić kupujący

Co właściwie nazywa się licencją

Krótkoterminowy wynajem całego domu turystom to na Balearach działalność regulowana, którą określa balearska ustawa o turystyce (ustawa 8/2012). To, co wszyscy nazywają licencją na wynajem wakacyjny, jest w rzeczywistości wpisem do rejestru turystycznego prowadzonego przez Consell de Mallorca, radę wyspy. Właściciel składa oświadczenie pod przysięgą rozpoczynające działalność, zwane DRIAT, a dom otrzymuje numer rejestracyjny. Numer ten musi się pojawiać w każdym ogłoszeniu.

Sam wpis nie wystarczy. Każdy dom potrzebuje też miejsc turystycznych (plazas turísticas), z których każde daje prawo przyjęcia jednego gościa, i może gościć tylko tyle osób, ile ma miejsc. Majorka ogranicza ich łączną liczbę, więc nowe pojawiają się tylko po wykreśleniu innych wpisów. Zwolnione miejsca Consell rozdziela dziś w drodze losowania i wyłącznie wśród osób, które już są właścicielami domu.

ETV

Standardowy wpis wynajmu wakacyjnego dla domu.

ETVPL

Wpis dla lokalu we wspólnocie właścicieli. Obowiązuje pięć lat i wymaga odnowienia.

ETV60

Wynajem turystom własnego głównego miejsca zamieszkania przez maksymalnie 60 dni w roku. Możliwy tylko dla osoby, która naprawdę tam mieszka.

Dlaczego liczy się rodzaj domu

Od 16 kwietnia 2025, na mocy dekretu z mocą ustawy 4/2025, na całych Balearach nie wolno dokonywać nowych wpisów wynajmu wakacyjnego dla lokali we wspólnocie właścicieli (comunidad de propietarios), z wyjątkiem domów szeregowych i bliźniaków. Od 14 czerwca 2026 ustawa 4/2026 dopuszcza także domy wolnostojące dzielące działkę z innymi budynkami. W praktyce mieszkanie w bloku nie może uzyskać nowego wpisu. Jedyną drogą dla mieszkania pozostaje 60-dniowy wynajem głównego miejsca zamieszkania, i to tylko tam, gdzie pozwala na to strefa.

Równie ważne jest położenie. Wynajem wakacyjny jest dozwolony tylko w strefach wyznaczonych w planach wyspy i gminy, a urząd gminy poświadcza, czy dany dom leży w takiej strefie. Najdalej poszła Palma. Zmiana jej planu ogólnego, opublikowana 27 czerwca 2026, czyni z całej gminy obszar, na którym wynajem wakacyjny lokali mieszkalnych nie jest dozwolony, także w domach. Istniejące wpisy bezterminowe pozostają w mocy, ale terminowych, takich jak pięcioletni ETVPL, nie można odnowić.

Zakup domu, który już ma licencję

Wpis i miejsca pozostają przy nieruchomości po sprzedaży. Nowy właściciel musi zgłosić zmianę posiadacza w Consell de Mallorca, a zmiana nie zostanie dokonana, dopóki na dom ciąży niezapłacona prawomocna kara turystyczna. O tym, co naprawdę się kupuje, decydują potem szczegóły:

• Bezterminowy czy terminowy. Miejsca kupione na stałe dla domu obowiązują bezterminowo. Wpisy pięcioletnie trzeba odnowić w miesiącu poprzedzającym ich wygaśnięcie, a w Palmie nie można ich już odnawiać.
• Wpisy dla głównego miejsca zamieszkania. ETV60 zależy od tego, czy posiadacz mieszka w domu, więc nie przechodzi na kupującego, który nie będzie tam mieszkać.
• Wpisy uśpione. Wpis można wykreślić po trzech kolejnych latach bez wynajmu, a rady wysp mają przejrzeć uśpione wpisy do kwietnia 2027.
• Wspólnota. Od 3 kwietnia 2025 przepisy krajowe wymagają, by każdy nowy wynajem wakacyjny zatwierdziły trzy piąte właścicieli w budynku. Wynajem zarejestrowany wcześniej może trwać dalej.

Pytania przed podpisaniem

1. 1

   Numer

   Poprosić o numer rejestracyjny i sprawdzić go w publicznym rejestrze domów turystycznych Consell de Mallorca, publikowanym jako otwarte dane.

2. 2

   Dokumenty

   Poprosić o DRIAT, decyzję o wpisie i zaświadczenie o miejscach turystycznych oraz sprawdzić posiadacza, adres i liczbę miejsc.

3. 3

   Rodzaj i okres

   Ustalić, czy miejsca są bezterminowe, czy pięcioletnie, i kiedy kończy się ewentualny termin.

4. 4

   Sam dom

   Sprawdzić, czy świadectwo zdatności do zamieszkania, faktyczna liczba sypialni i zarejestrowane miejsca są zgodne oraz czy budynek jest legalny.

5. 5

   Historia

   Poprosić o potwierdzenia zapłaty podatku turystycznego i dowody wynajmu z ostatnich lat oraz zapytać, czy trwa jakaś kontrola lub postępowanie o karę.

6. 6

   Umowa

   Zapytać prawnika, czy uzależnić zakup od licencji i kto złoży wniosek o zmianę posiadacza.

Prowadzenie wynajmu i inne możliwości

Właściciele wynajmujący turystom rejestrują też gości w internetowym systemie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, pobierają od gości balearski podatek turystyczny i odprowadzają go do regionalnej agencji podatkowej, a od lipca 2025 muszą umieszczać w umowie najmu zakaz imprez. Kary za wynajem bez wpisu są wysokie, a odpowiedzialność mogą ponosić właściciele, osoby oferujące dom na rynku i platformy rezerwacyjne.

Krajowy numer rejestracyjny najmu, wprowadzony w lipcu 2025, nie jest już potrzebny: Sąd Najwyższy unieważnił tę procedurę w maju 2026. Wpis balearski nadal obowiązuje.

Bez wpisu dom można nadal wynajmować długoterminowo jako zwykłe mieszkanie. Więcej w poradniku Wynajem długoterminowy. Nazwanie wynajmu wakacyjnego „sezonowym” lub „miesięcznym” nie pozwala obejść przepisów turystycznych. Pełny poradnik Licencje na wynajem wakacyjny szczegółowo omawia wszystkie zasady, daty i kary.