Licencias de alquiler vacacional, explicadas con claridad: qué debe comprobar el comprador

Qué se entiende por licencia

Alquilar una vivienda entera a turistas para estancias cortas es una actividad regulada en Baleares, sujeta a la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears. Lo que todo el mundo llama licencia de alquiler vacacional es en realidad una inscripción en el registro turístico del Consell de Mallorca. El propietario presenta una declaración responsable que da inicio a la actividad, conocida como DRIAT, y la vivienda recibe un número de registro. Ese número debe figurar en todos los anuncios.

La inscripción por sí sola no basta. Cada vivienda necesita además plazas turísticas, el derecho a alojar a un huésped por plaza, y solo puede acoger tantos huéspedes como plazas tenga. Mallorca tiene un tope global, de modo que solo surgen plazas nuevas cuando se dan de baja otras inscripciones. El Consell reparte ahora las plazas liberadas por sorteo, y únicamente entre quienes ya son propietarios de la vivienda.

ETV

Inscripción ordinaria de alquiler vacacional para una casa.

ETVPL

Inscripción para una vivienda en comunidad de propietarios. Dura cinco años y debe renovarse.

ETV60

Alquiler de la propia vivienda habitual a turistas hasta 60 días al año. Solo sirve para quien realmente vive en ella.

Por qué importa el tipo de vivienda

Desde el 16 de abril de 2025, en virtud del Decreto ley 4/2025, no se admiten nuevas inscripciones de alquiler vacacional para viviendas en comunidad de propietarios en toda Baleares, salvo las adosadas y pareadas. Desde el 14 de junio de 2026, la Ley 4/2026 admite también las casas aisladas que comparten parcela con otras edificaciones. En la práctica, un piso en un bloque no puede obtener una inscripción nueva. La única vía para un piso es el alquiler de 60 días en vivienda habitual, y solo donde la zona lo permita.

La ubicación pesa tanto como el tipo. El alquiler vacacional solo está permitido en las zonas aprobadas por el planeamiento insular y municipal, y el ayuntamiento certifica si una vivienda se encuentra en una de ellas. Palma es la que más lejos ha llegado. Una modificación de su PGOU, publicada el 27 de junio de 2026, declara todo el municipio zona donde no se permite el alquiler vacacional en viviendas, casas incluidas. Las inscripciones permanentes existentes pueden continuar, pero las de duración limitada, como la ETVPL de cinco años, no se pueden renovar.

Comprar una vivienda que ya la tiene

La inscripción y sus plazas siguen unidas al inmueble cuando se vende. El nuevo propietario debe comunicar el cambio de titular al Consell de Mallorca, y ese cambio no puede tramitarse mientras haya una multa turística firme impagada sobre la vivienda. A partir de ahí, los detalles deciden qué está comprando realmente:

• Permanente o con plazo. Las plazas adquiridas en firme para una casa duran indefinidamente. Las inscripciones de cinco años deben renovarse en el mes anterior a su vencimiento, y en Palma ya no pueden renovarse en absoluto.
• Inscripciones de vivienda habitual. Una ETV60 depende de que el titular viva en la casa, así que no continúa si el comprador no va a vivir en ella.
• Inscripciones inactivas. Una inscripción puede darse de baja tras tres años seguidos sin alquilar, y los consells insulares deben revisar las inactivas antes de abril de 2027.
• La comunidad. Desde el 3 de abril de 2025, la ley estatal exige la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios de un edificio para cualquier nuevo alquiler vacacional. Los alquileres ya inscritos antes de esa fecha pueden continuar.

Qué preguntar antes de firmar

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   El número

   Pida el número de registro y búsquelo en el registro público de viviendas turísticas del Consell de Mallorca, disponible como datos abiertos.

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   Los documentos

   Pida la DRIAT, la resolución de inscripción y el certificado de plazas turísticas, y compruebe el titular, la dirección y el número de plazas.

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   El tipo y el plazo

   Averigüe si las plazas son permanentes o de cinco años, y cuándo vence cualquier plazo.

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   La propia casa

   Compruebe que la cédula de habitabilidad, el número real de dormitorios y las plazas inscritas coinciden, y que la construcción es legal.

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   El historial

   Pida los justificantes del impuesto turístico y pruebas de alquiler de los últimos años, y pregunte si hay alguna inspección o sanción abierta.

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   El contrato

   Consulte a su abogado si conviene hacer de la licencia una condición de la compra y quién presenta el cambio de titular.

La gestión y las alternativas

Los propietarios que alquilan a turistas también registran a los huéspedes en el sistema en línea del Ministerio del Interior, cobran a los huéspedes el impuesto turístico balear y lo ingresan en la agencia tributaria autonómica, y desde julio de 2025 deben incluir la prohibición de fiestas en el contrato de alquiler. Las multas por alquilar sin inscripción son elevadas, y pueden responder los propietarios, quienes comercializan la vivienda y las plataformas de reservas.

El número de registro único de alquileres estatal, introducido en julio de 2025, ya no es necesario: el Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en mayo de 2026. La inscripción balear sigue siendo obligatoria.

Sin inscripción, se puede seguir alquilando una vivienda a largo plazo como residencia habitual. Consulte nuestra guía Alquilar a largo plazo. Llamar «de temporada» o «mensual» a un alquiler vacacional no permite esquivar la normativa turística. Nuestra guía completa de licencias de alquiler vacacional detalla cada norma, fecha y multa.