Lizenzen für die Ferienvermietung einfach erklärt: was Käufer prüfen sollten

Was mit einer Lizenz gemeint ist

Eine ganze Immobilie für Kurzaufenthalte an Touristen zu vermieten, ist auf den Balearen ein reguliertes Gewerbe, geregelt im balearischen Tourismusgesetz (Gesetz 8/2012). Was alle Lizenz für die Ferienvermietung nennen, ist eigentlich ein Eintrag im Tourismusregister des Consell de Mallorca, des Inselrats. Der Eigentümer reicht eine förmliche Erklärung ein, mit der die Tätigkeit beginnt, die sogenannte DRIAT, und die Immobilie erhält eine Registrierungsnummer. Diese Nummer muss in jeder Anzeige stehen.

Die Registrierung allein genügt nicht. Jede Immobilie braucht außerdem touristische Plätze (Plazas turísticas), also das Recht, je einen Gast zu beherbergen, und sie darf nur so viele Gäste aufnehmen, wie sie Plätze hat. Mallorca deckelt die Gesamtzahl, neue Plätze entstehen also nur, wenn andere Registrierungen erlöschen. Der Consell vergibt diese frei gewordenen Plätze inzwischen per Losverfahren, und nur an Personen, die die Immobilie bereits besitzen.

ETV

Die normale Registrierung für die Ferienvermietung eines Hauses.

ETVPL

Eine Registrierung für eine Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft. Sie gilt fünf Jahre und muss verlängert werden.

ETV60

Vermietung der eigenen Hauptwohnung an Touristen für bis zu 60 Tage im Jahr. Das kommt nur für jemanden infrage, der tatsächlich dort lebt.

Warum der Immobilientyp zählt

Seit dem 16. April 2025 sind nach dem Gesetzesdekret 4/2025 auf den gesamten Balearen keine neuen Registrierungen für die Ferienvermietung von Immobilien in einer Eigentümergemeinschaft mehr erlaubt, ausgenommen Reihen- und Doppelhäuser. Seit dem 14. Juni 2026 lässt das Gesetz 4/2026 auch freistehende Häuser zu, die sich ein Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. In der Praxis kann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus keine neue Registrierung bekommen. Für Wohnungen bleibt nur die 60-Tage-Vermietung der Hauptwohnung, und auch das nur, wo die Zone es erlaubt.

Die Lage zählt ebenso viel. Ferienvermietung ist nur in Zonen erlaubt, die in der Insel- und Gemeindeplanung ausgewiesen sind, und das Rathaus bescheinigt, ob eine Immobilie in einer solchen Zone liegt. Palma ist am weitesten gegangen. Eine am 27. Juni 2026 veröffentlichte Änderung des Flächennutzungsplans macht die gesamte Gemeinde zu einer Zone, in der Ferienvermietung in Wohnimmobilien nicht erlaubt ist, Häuser eingeschlossen. Bestehende unbefristete Registrierungen dürfen weiterlaufen, befristete wie die fünfjährige ETVPL können aber nicht verlängert werden.

Kauf einer Immobilie mit bestehender Lizenz

Registrierung und Plätze bleiben beim Verkauf bei der Immobilie. Der neue Eigentümer muss dem Consell de Mallorca den Inhaberwechsel melden, und dieser kann nicht vollzogen werden, solange ein rechtskräftiges Tourismusbußgeld für die Immobilie unbezahlt ist. Die Details entscheiden dann, was Sie wirklich kaufen:

• Unbefristet oder befristet. Für ein Haus endgültig erworbene Plätze gelten unbegrenzt. Fünfjährige Registrierungen müssen im Monat vor ihrem Ablauf verlängert werden, und in Palma können sie gar nicht mehr verlängert werden.
• Registrierungen für die Hauptwohnung. Eine ETV60 setzt voraus, dass der Inhaber in der Immobilie lebt. Für einen Käufer, der das nicht tut, läuft sie also nicht weiter.
• Ruhende Registrierungen. Eine Registrierung kann nach drei Jahren in Folge ohne Vermietung gelöscht werden, und die Inselräte wurden angewiesen, ruhende Einträge bis April 2027 zu überprüfen.
• Die Gemeinschaft. Seit dem 3. April 2025 verlangt das nationale Recht, dass drei Fünftel der Eigentümer in einem Gebäude jeder neuen Ferienvermietung zustimmen. Vorher registrierte Vermietungen dürfen weiterlaufen.

Fragen vor der Unterschrift

1. 1

   Die Nummer

   Lassen Sie sich die Registrierungsnummer geben und schlagen Sie sie im öffentlichen Register der touristischen Immobilien des Consell de Mallorca nach, das als Open Data veröffentlicht wird.

2. 2

   Die Papiere

   Verlangen Sie die DRIAT, den Registrierungsbescheid und die Bescheinigung der touristischen Plätze, und prüfen Sie Inhaber, Adresse und Zahl der Plätze.

3. 3

   Typ und Laufzeit

   Klären Sie, ob die Plätze unbefristet sind oder für fünf Jahre gelten, und wann eine Laufzeit endet.

4. 4

   Das Haus selbst

   Prüfen Sie, ob Cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), tatsächliche Schlafzimmerzahl und registrierte Plätze übereinstimmen und ob das Gebäude legal ist.

5. 5

   Die Vorgeschichte

   Verlangen Sie Belege über die Touristensteuer und Nachweise der Vermietung in den letzten Jahren, und fragen Sie, ob Inspektionen oder Bußgelder offen sind.

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   Der Vertrag

   Fragen Sie Ihren Anwalt, ob die Lizenz zur Bedingung des Kaufs werden sollte und wer den Inhaberwechsel einreicht.

Der laufende Betrieb und die Alternativen

Eigentümer, die an Touristen vermieten, melden Gäste außerdem im Online-System des Innenministeriums, erheben von ihnen die balearische Touristensteuer und führen sie an die regionale Steuerbehörde ab. Seit Juli 2025 müssen sie zudem ein Partyverbot in den Mietvertrag aufnehmen. Die Bußgelder für Vermietung ohne Registrierung sind hoch, und Eigentümer, Vermarkter einer Immobilie und Buchungsplattformen können alle haftbar gemacht werden.

Die im Juli 2025 eingeführte nationale Registrierungsnummer für Vermietungen ist nicht mehr nötig: Der Oberste Gerichtshof hob dieses Verfahren im Mai 2026 auf. Die balearische Registrierung gilt weiterhin.

Ohne Registrierung können Sie eine Immobilie weiterhin langfristig als normalen Wohnraum vermieten. Siehe Langzeitmiete. Eine Ferienvermietung „saisonal“ oder „monatlich“ zu nennen, umgeht die Tourismusregeln nicht. Unser ausführlicher Ratgeber Lizenzen für die Ferienvermietung behandelt jede Regel, jede Frist und jedes Bußgeld im Detail.