Podatki właścicieli

Co płaci się co roku

Dom na Majorce wiąże się z kilkoma rocznymi obciążeniami. Niektóre dotyczą każdego właściciela: lokalny podatek od nieruchomości (IBI), gminne opłaty za odpady oraz, w budynku lub osiedlu wspólnym, opłaty na rzecz wspólnoty. Inne zależą od sytuacji: podatek dochodowy nierezydentów, podatek od czynszu, podatek turystyczny przy wynajmie turystom i podatki majątkowe przy dużych majątkach. Pobierają je trzy rodzaje podmiotów: urząd gminy (często przez ATIB, balearską agencję podatkową, która pobiera też podatek turystyczny), AEAT (Agencia Tributaria, hiszpańska krajowa agencja podatkowa) i wspólnota właścicieli. Poradnik jest dla właścicieli niebędących rezydentami podatkowymi Hiszpanii. Po uzyskaniu rezydencji podatkowej, np. przez ponad 183 dni pobytu w roku kalendarzowym, obowiązują inne zasady: zob. ostatnia część. Każda deklaracja wymaga numeru NIE, numeru identyfikacyjnego cudzoziemca: zob. Jak uzyskać numer NIE.

Valor catastral

Wartość katastralna: urzędowa wartość ustalana przez Catastro, krajowy rejestr nieruchomości dla celów podatkowych. Znajduje się na pokwitowaniu IBI i jest punktem wyjścia dla IBI i dochodu domniemanego.

IBI

Impuesto sobre bienes inmuebles: roczny lokalny podatek od nieruchomości pobierany przez urząd gminy.

IRNR

Impuesto sobre la renta de no residentes: podatek dochodowy nierezydentów, płacony do AEAT.

Modelo 210

Formularz 210, deklaracja podatku dochodowego nierezydentów od dochodu domniemanego i czynszu.

ATIB

Agència Tributària de les Illes Balears, balearska agencja podatkowa. Pobiera podatek turystyczny oraz, dla większości gmin Majorki, podatki lokalne takie jak IBI.

Ordenanza fiscal

Uchwała podatkowa gminy, ustalająca co roku lokalne stawki podatków i opłat.

IBI, lokalny podatek od nieruchomości

IBI to roczny podatek od nieruchomości pobierany przez urząd gminy. Podatek za cały rok płaci ten, kto jest właścicielem 1 stycznia. Jest to procent wartości podatkowej z pokwitowania, czyli wartości katastralnej, obniżanej przez maksymalnie dziewięć lat po ogólnej rewaluacji. Prawo krajowe, ustawa o finansach lokalnych, pozwala gminom ustalać stawkę dla nieruchomości miejskich między 0,4% a 1,10%. W niektórych przypadkach dopuszczalne są niewielkie dodatkowe punkty, np. dla stolicy regionu lub gminy prowadzącej autobusy publiczne, a przez maksymalnie sześć lat po ogólnej rewaluacji stawki niższe. Każda gmina publikuje stawkę w uchwałach podatkowych. W Palmie stawka na 2026 dla nieruchomości miejskich to 0,445%, więc dom o wartości podatkowej 200 000 € płaci 890 € rocznie.

Przy jesiennych nakazach 2026 wnioski o polecenie zapłaty muszą dotrzeć do ATIB do 2 listopada 2026 (w Alcúdii termin minął 11 października). W usłudze online Carter Virtual ATIB można zobaczyć nakazy i wybrać dzień pobrania. Polecenie zapłaty chroni przed przeoczeniem: niezapłacony lokalny nakaz oznacza dopłatę 5%, 10% lub 20%, zależnie od opóźnienia, a na etapie 20% dochodzą odsetki za zwłokę.

Odpady i inne opłaty gminne

Opłaty za odpady ustala każdy urząd gminy, więc na wyspie się różnią. Według hiszpańskiej ustawy o odpadach, Ley 7/2022, każda gmina musiała do kwietnia 2025 wprowadzić opłatę pokrywającą rzeczywisty koszt odbioru, transportu i przetwarzania odpadów. Ustawa pozwala też inaczej traktować wynajem wakacyjny, by zachęcać do selektywnej zbiórki. Zależnie od gminy opłata jest osobnym nakazem albo towarzyszy innym podatkom lokalnym.

W Palmie domy płacą w 2026 opłatę za przetwarzanie odpadów 126,27 € rocznie, zgodnie z miejskimi uchwałami podatkowymi. ATIB pobierała ją od 16 marca do 1 czerwca 2026, w tym samym okresie co podatek od pojazdów. Inne gminy ustalają własne kwoty i daty, więc trzeba sprawdzić uchwałę swojego urzędu gminy lub kalendarz ATIB.

Inne opłaty gminne, które mogą się pojawić:

• Opłata za wjazd pojazdów przez chodnik (gual), którą Palma pobiera razem z IBI.
• Opłaty kanalizacyjne w niektórych gminach, które np. Artà pobiera z opłatą za odpady.

Opłaty na rzecz wspólnoty

Większość mieszkań i wiele domów na osiedlach należy do wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios). Według ustawy o własności horyzontalnej każdy właściciel pokrywa część ogólnych kosztów budynku i jego usług według udziału (cuota de participación) z aktów własności, chyba że zasady stanowią inaczej. Zebranie właścicieli (junta de propietarios) musi odbywać się co najmniej raz w roku, by zatwierdzić budżet i rozliczenie. Wspólnota musi też mieć fundusz rezerwowy na naprawy i prace, co najmniej 10% ostatniego budżetu zwykłego, finansowany przez właścicieli.

Oficjalnej średniej opłaty nie ma. Kwoty zależą od budynku, jego usług i udziału. Przed zakupem warto poprosić o aktualny budżet, protokoły ostatnich zebrań i zatwierdzone jednorazowe wpłaty na prace (derramas). Przy wynajmie turystom wspólnota może podnieść udział w kosztach o maksymalnie 20% głosami trzech piątych: zob. Licencje na wynajem wakacyjny.

Podatek dochodowy od niewynajmowanego domu

Jeśli właściciel nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii i zachowuje dom na własny użytek, Hiszpania opodatkowuje domniemany dochód z niego, choć właściciel nic nie otrzymuje. Ten dochód domniemany (renta imputada) to procent wartości katastralnej, rozliczany według dni własności w roku i udziału we własności. Płaci się od niego podatek dochodowy nierezydentów, bez odliczania kosztów. Pomija się działki bez budynków i domy w budowie. Finca z domem się liczy, chyba że budynki są potrzebne do rolnictwa. Zasady określa art. 24.5 ustawy o podatku dochodowym nierezydentów, stosujący art. 85 hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym.

1. 1

   Znalezienie wartości katastralnej

   Jest na pokwitowaniu IBI. Warto zapytać doradcę, czy wartości w gminie zweryfikowano w ogólnej wycenie od 2012, bo to rozstrzyga między 1,1% a 2%.

2. 2

   Policzenie dni i udziałów

   Trzeba ustalić dni własności w roku i swój udział. Dni wynajmu deklaruje się jako czynsz. Każdy współwłaściciel, także małżonek, składa własną deklarację.

3. 3

   Obliczenie podatku

   Wartość katastralną mnoży się przez procent, potem przez dni i udział, a następnie stosuje 19% lub 24%.

4. 4

   Złożenie formularza 210

   Dochód domniemany za 2025 składa się i płaci od 1 stycznia do 31 grudnia 2026. Według Orden HAC/623/2026 od dochodu za 2026 okres to od 1 kwietnia do 31 grudnia następnego roku, z poleceniem zapłaty do 23 grudnia.

5. 5

   Zachowanie dokumentów

   Warto zachować pokwitowanie IBI, akt, dowód zapłaty i dowód rezydencji podatkowej.

Podatek dochodowy od czynszu

Czynsz z domu na Majorce jest opodatkowany w Hiszpanii, przy najmie długoterminowym i turystycznym. Nierezydent płaci od niego podatek dochodowy nierezydentów na formularzu 210. Stawka i możliwość odliczania kosztów zależą od rezydencji podatkowej. Nierezydenci nie dostają procentowych obniżek dostępnych hiszpańskim rezydentom przy najmie na główne miejsce zamieszkania.

Dla rezydentów UE i EOG każdy koszt musi być bezpośrednio związany z czynszem uzyskanym w Hiszpanii, a przy odliczaniu kosztów trzeba załączyć zaświadczenie o rezydencji podatkowej z kraju zamieszkania. Według rozporządzenia o podatku dochodowym do odliczenia są m.in.:

• Odsetki od kredytu na zakup lub ulepszenie domu oraz naprawy i konserwacja. Łącznie nie mogą przekroczyć czynszu z danego roku; nadwyżkę można wykorzystać w kolejnych czterech latach.
• Lokalne podatki i opłaty od nieruchomości, takie jak IBI i opłata za odpady.
• Kwoty płacone innym za zarządzanie, dozór i podobne usługi.
• Koszty sporządzenia umowy najmu i koszty prawne dotyczące nieruchomości.
• Ubezpieczenie nieruchomości: odpowiedzialność, ogień, kradzież i podobne.
• Usługi i dostawy opłacane przez właściciela, takie jak media.
• Zużycie do 3% rocznie wyższej z kwot: kosztu zakupu lub wartości katastralnej, bez gruntu.
• Czynsz, który okazał się nieściągalny, na ścisłych warunkach.

Od roku podatkowego 2024 czynsz z całego roku można połączyć w jednej deklaracji. Według Orden HAC/623/2026 deklaracje z podatkiem do zapłaty składa się teraz od 1 do 20 kwietnia następnego roku, zbiorczo lub osobno za każdą płatność. Zmiana objęła 2026: deklaracja zbiorcza za 2026 i osobne deklaracje za czynsz od października do grudnia 2026 przypadają od 1 do 20 kwietnia 2027. Osobne deklaracje za styczeń–wrzesień 2026 zachowały stare terminy kwartalne (1–20 kwietnia, lipca i października 2026). Deklaracje, w których koszty znoszą czynsz i nic nie przypada do zapłaty, składa się od 1 do 20 stycznia następnego roku. Od 2027 formularz 210 wymaga też zestawienia kosztów do odliczenia.

Wynajem wakacyjny: podatek turystyczny i VAT

Wynajem turystom wymaga najpierw rejestracji wynajmu wakacyjnego: zob. Licencje na wynajem wakacyjny. Dochód jest opodatkowany jak czynsz, co wyjaśniono wyżej. Dochodzą dwa podatki.

Podatek turystyczny. Goście płacą balearski podatek od pobytów turystycznych (impuesto sobre estancias turísticas) na podstawie Ley 2/2016. Właściciel lub operator pobiera go i wpłaca do ATIB. Domy wakacyjne płacą na podstawie rocznego nakazu wystawianego przez ATIB z danych zarejestrowanych dla domu: ustawa pozwala obliczyć kwotę ze wskaźników, takich jak liczba miejsc i okres otwarcia, zamiast z faktycznych nocy. Podatek za 2025 był płatny od 1 maja do 30 czerwca 2026.

VAT od 1 grudnia 2026. Najem umeblowanego domu był zwolniony z VAT, o ile właściciel nie świadczy usług hotelowych, takich jak sprzątanie, pranie lub posiłki. Real Decreto-ley 29/2026 dodaje od 1 grudnia 2026 drugi przypadek: każdy najem na 30 nocy lub krócej temu samemu gościowi, chyba że w głównym domu właściciela. Taki najem będzie objęty obniżoną stawką VAT 10%. Dekret wymaga jeszcze zatwierdzenia, jak wyjaśniono wyżej. Jeśli się utrzyma, właściciele wynajmu wakacyjnego będą naliczać i deklarować VAT, więc warto zapytać doradcę, jaką rejestrację i deklaracje oznaczałoby to dla nierezydenta.

Podatek majątkowy i podatek solidarnościowy

Hiszpania ma podatek majątkowy (impuesto sobre el patrimonio) od tego, co posiada się na 31 grudnia. Nierezydent płaci tylko od majątku w Hiszpanii, minus związane z nim długi, np. kredyt na zakup nieruchomości. Dom wycenia się według najwyższej z kwot: wartości katastralnej, wartości ustalonej przez organy podatkowe dla innego podatku lub zapłaconej ceny. Nierezydenci mogą stosować zasady regionu, w którym leży większa część wartości ich hiszpańskiego majątku, więc właściciel z majątkiem głównie na Majorce może korzystać z zasad balearskich. W przeciwnym razie obowiązuje krajowe zwolnienie 700 000 €. Od 1 stycznia 2024 Baleary zwalniają pierwsze 3 000 000 € majątku netto. Podatek pobiera się od nadwyżki, według skali poniżej.

• Deklarację podatku majątkowego (formularz 714) trzeba złożyć, gdy jest podatek do zapłaty albo gdy aktywa w Hiszpanii są warte ponad 2 000 000 € przed długami, nawet jeśli nic nie przypada do zapłaty.
• Deklaracja za 2025 przypadała od 8 kwietnia do 30 czerwca 2026, a przy poleceniu zapłaty do 25 czerwca. Daty deklaracji za 2026 ustala się wiosną.
• Zwolnienie do 300 000 € na główny dom obejmuje dom będący głównym miejscem zamieszkania w hiszpańskim podatku dochodowym, więc zwykle nie pomaga przy domu wakacyjnym nierezydenta.

Podatek solidarnościowy od wielkich fortun (impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas) to podatek krajowy utworzony przez Ley 38/2022 dla majątku netto ponad 3 mln €. Miał być tymczasowy, ale przedłużono go do przeglądu opodatkowania majątku w ramach reformy finansowania regionów. Odlicza 700 000 €, a resztę opodatkowuje według skali poniżej, więc w praktyce nic się nie należy, jeśli majątek netto nie przekracza 3,7 mln €. Zapłacony podatek majątkowy się odlicza, więc podatek solidarnościowy zwiększa rachunek tylko wtedy, gdy jest wyższy. Nierezydenci płacą go od aktywów w Hiszpanii. Formularz 718 składa się od 1 do 31 lipca, tylko gdy jest podatek do zapłaty.

Przedstawiciele podatkowi, rezydencja i ważne daty

Przedstawiciel podatkowy (representante fiscal) to osoba lub firma z siedzibą w Hiszpanii, formalnie wyznaczona do kontaktów z organami podatkowymi. To, czy jest obowiązkowy, zależy od podatku i miejsca zamieszkania. Rezydenci Islandii, Liechtensteinu i Norwegii są traktowani jak rezydenci UE, gdzie obowiązują umowy o pomocy podatkowej.

Wyznaczenie trzeba zgłosić AEAT z pisemną zgodą przedstawiciela: przy podatku dochodowym w ciągu dwóch miesięcy. Niewyznaczenie go, gdy jest wymagany, to poważne wykroczenie, ze stałą grzywną 2000 € przy podatku dochodowym (6 000 € dla rezydentów państw bez skutecznej wymiany informacji podatkowych) i 1000 € przy podatku majątkowym.

Po uzyskaniu rezydencji. Rezydentem podatkowym Hiszpanii jest ten, kto spędza tu ponad 183 dni w roku kalendarzowym albo ma tu główną działalność lub interesy gospodarcze. Sporadyczne nieobecności wlicza się do 183 dni, chyba że wykaże się rezydencję podatkową w innym państwie. Hiszpania domniemywa też rezydencję, gdy mieszkają tu małżonek (bez separacji prawnej) i niepełnoletnie dzieci na utrzymaniu. Rezydenci płacą hiszpański podatek dochodowy i majątkowy od dochodów i majątku z całego świata, z innymi kwotami wolnymi, a państwo pochodzenia może też uznawać ich za rezydentów. Poradnik nie obejmuje rezydentów: warto porozmawiać z osobistym doradcą podatkowym i zob. Przeprowadzka na Majorkę.

Pytania kupujących