Kopen op tekening

Wat kopen op tekening betekent

Op tekening kopen (sobre plano, letterlijk ‘op plan’) betekent dat u met een promotor (projectontwikkelaar) afspreekt een woning te kopen voordat die is gebouwd of terwijl die in aanbouw is, en dat u een deel van de prijs betaalt voordat u haar krijgt. De ontwikkelaar is de persoon of het bedrijf dat het bouwwerk initieert, plant en financiert. Hij moet het recht hebben om op het perceel te bouwen en de vergunningen verkrijgen (LOE, artikel 9). De aankoop wordt afgerond met de ondertekening van de escritura (de openbare koopakte) en de overdracht van de sleutels zodra het gebouw af is. Op de Balearen moet bij de verkoop een kopie van de bewoonbaarheidsverklaring of de bewoningsvergunning zitten; verkopen zonder kan alleen als het contract of de akte dat uitdrukkelijk vermeldt (Wet 5/2018, artikel 16).

De risico’s verschillen van die bij een bestaande woning, omdat de woning nog niet bestaat. De ontwikkelaar kan failliet gaan of zonder geld komen te zitten, het werk kan uitlopen of nooit af raken, de afgewerkte woning kan afwijken van wat is beloofd, of de papieren om er te wonen kunnen ontbreken. De Spaanse wet heeft voor elk van deze risico’s eigen regels. Hieronder staan ze in de volgorde waarin een koper ze tegenkomt.

Promotor

De ontwikkelaar: wie het bouwwerk initieert, plant en financiert, om het zelf te houden of te verkopen.

Licencia de obras

De bouwvergunning die het gemeentehuis (ajuntament) voor het project afgeeft.

Memoria de calidades

De schriftelijke omschrijving van de beloofde materialen, installaties en afwerking van de woning.

Cuenta especial

De speciale bankrekening, gescheiden van het andere geld van de ontwikkelaar, waarop de voorschotten van kopers moeten worden gestort.

Aval bancario / seguro de caución

Een bankgarantie of borgverzekering die uw voorschotten terugbetaalt als de woning niet of niet op tijd wordt gebouwd of opgeleverd.

Licencia de primera ocupación

De gemeentelijke vergunning voor eerste bewoning, die bevestigt dat het afgewerkte gebouw overeenkomt met de vergunning.

Cédula de habitabilidad

De bewoonbaarheidsverklaring. Op Mallorca geeft de Consell de Mallorca (de eilandraad) die af. Voor een nieuwe woning vervangt de bewoningsvergunning van de gemeente haar sinds 29 mei 2024, tot tien jaar later een hernieuwde cédula nodig is.

Hoe de wet uw termijnbetalingen beschermt

De bescherming staat in de eerste aanvullende bepaling (disposición adicional primera) van de Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Wet 38/1999 over het bouwen). Wet 20/2015 herschreef die met ingang van 1 januari 2016 en trok de oude Wet 57/1968 over voorschotten voor woningen in. Ze geldt voor iedereen die een woning van welke aard ook ontwikkelt, ook via een vereniging van eigenaars of een coöperatie, en kopers geld wil laten betalen voor de bouw.

• Vanaf de afgifte van de bouwvergunning moet de ontwikkelaar de terugbetaling garanderen van het geld dat u overmaakt, met een seguro de caución (borgverzekering) van een in Spanje toegelaten verzekeraar of een aval solidario (hoofdelijke bankgarantie) van een toegelaten bank.
• De garantie dekt wat u betaalt inclusief de belastingen daarop, zoals IVA, plus de interés legal del dinero (de officiële wettelijke rente in Spanje).
• Ze geldt als de bouw niet start of niet goed wordt afgerond binnen de afgesproken termijn voor de oplevering van de woning.
• Uw betalingen moeten via een cuenta especial (speciale rekening) bij een bank lopen, gescheiden van de andere middelen van de ontwikkelaar en alleen bruikbaar voor de bouw van de woningen. De bank moet de garantie op eigen verantwoordelijkheid eisen voordat ze die rekening opent.
• Bij de ondertekening van het koopcontract moet de ontwikkelaar u een document geven dat de garantie bewijst, individueel opgesteld voor de bedragen die u vooruit betaalt.

Reclame voor woningen die met betalingen vóór of tijdens de bouw worden verkocht, moet vermelden dat de ontwikkelaar aan deze regels voldoet en zowel de garantiegever als de bank met de speciale rekening noemen. De garantie niet verstrekken is een overtreding van het consumentenrecht, met boetes tot 25% van de bedragen die gegarandeerd hadden moeten zijn, of zoals regionaal recht bepaalt.

De ontwikkelaar en de bouwvergunning controleren

De controles hieronder gaan over wie de ontwikkelaar is, of die het recht heeft om op het perceel te bouwen en of het gebouw een geldige vergunning heeft. Op de Balearen staat de informatie die een ontwikkelaar aan kopers van nieuwe woningen moet geven vooral in de Balearische consumentenwet (Wet 7/2014, artikel 28), omdat consumentenbescherming een regionale bevoegdheid is. De landelijke regels (Real Decreto, koninklijk besluit, 515/1989) gelden hier alleen waar regionaal recht zwijgt, behalve de artikelen 3.2 en 10, die in heel Spanje gelden. Een advocaat kiezen legt uit wie deze controles uitvoert.

1. 1

   Stel vast wie de ontwikkelaar is

   Volgens het Balearische recht moet de verkoper zijn naam of bedrijfsnaam en statutaire zetel opgeven, plus gegevens waarmee u de ontwikkelaar, de aannemer en de projectarchitect rechtstreeks kunt bereiken. Een uittreksel uit het Registro Mercantil (handelsregister) toont het kapitaal van het bedrijf, de bestuurders en gevolmachtigden en welke jaarrekeningen zijn neergelegd.

2. 2

   Controleer het perceel in het eigendomsregister

   Een nota simple (uittreksel uit het register) toont de ingeschreven eigenaar en de lasten, zoals een hypotheek van de ontwikkelaar om de bouw te financieren. De onlinedienst van de registrators rekent € 9,02 per woning plus belastingen, en een Engelse vertaling kost € 30 plus belastingen (oktober 2026). De ontwikkelaar moet ook vermelden of de akten over het nieuwe gebouw en de splitsing in afzonderlijke eenheden al zijn getekend (Wet 7/2014, artikel 28).

3. 3

   Controleer de bouwvergunning

   De ontwikkelaar moet een kopie geven van de licencia de obras en van de andere vergunningen voor bewoning, en uitdrukkelijk zeggen als er een ontbreekt (Wet 7/2014, artikel 28). Uw advocaat kan bij de planologische dienst van de gemeente bevestigen dat de vergunning geldig is en het project dekt dat u koopt.

4. 4

   Noteer de termijnen van de vergunning

   Volgens de Balearische planologische wet (Wet 12/2017, artikel 154) legt elke bouwvergunning een termijn vast om te starten en te voltooien. Zwijgt het lokale plan, dan gelden zes maanden voor de start en drie jaar voor de voltooiing. Een tijdig en gemotiveerd verzoek verlengt elke termijn met de helft, en een tweede, laatste verlenging van de voltooiingstermijn is mogelijk als het werk goed is gevorderd. Wordt het werk niet op tijd gestart of voltooid, dan vervalt de vergunning: de gemeente stelt dat vast na de vergunninghouder te hebben gehoord, en zonder nieuwe vergunning mag het werk niet verder.

5. 5

   Kijk op de bouwplaats

   Op de bouwplaats moet zolang het werk duurt een bord staan met de vergunninggegevens en de identiteit van de ontwikkelaar (Wet 12/2017, artikel 157).

6. 6

   Controleer de garantiegever

   De ontwikkelaar moet de verzekeraar of bank noemen die de garantie geeft en de bank met de speciale rekening (Wet 7/2014, artikel 28, en de LOE). Vraag bevestiging dat de garantie individueel voor uw woning is en elke betaling dekt.

Heeft de ontwikkelaar al een declaración de obra nueva en construcción (verklaring van een gebouw in aanbouw) in het eigendomsregister laten vastleggen, dan heeft de notaris de vergunning geëist en een certificaat van een bevoegde technicus (técnico competente) dat de omschrijving overeenkomt met het vergunde project (landelijke Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015, artikel 28). Keuringen en controles gaat dieper in op de controles van register en kadaster.

Het koopcontract

Bij een aankoop op tekening tekent u lang vóór de akte een onderhands koopcontract, soms na een reserveringsdocument. Het koopproces legt reserveringsovereenkomsten en arras (aanbetalingscontracten) uit. Worden voorschotten afgesproken, dan eist de LOE dat het contract drie dingen uitdrukkelijk vermeldt:

• Dat de ontwikkelaar het betaalde met belastingen en wettelijke rente terugbetaalt als de bouw niet binnen de afgesproken termijnen start of eindigt, of als de cédula de habitabilidad, de vergunning voor eerste bewoning of een gelijkwaardig document niet wordt verkregen.
• De verzekeringspolis of bankgarantie, met naam van de verzekeraar of bank.
• De bank en de rekening waarop u de voorschotten moet storten.

Het Balearische consumentenrecht voegt toe dat de ontwikkelaar u bij ondertekening zijn contractuele aanbod moet overhandigen met alle informatie uit artikel 28 van Wet 7/2014, en dat dit aanbod deel wordt van het contract (artikel 21.3). Naast de gegevens over ontwikkelaar, vergunning en garantie hierboven gaat het om:

• De opleverdatum van de woning en van de gemeenschappelijke delen.
• Plattegronden van het gebouw en de woning, de hoofdoriëntatie, de bruikbare vloeroppervlakte (superficie útil), de materialen en installaties, thermische en geluidsisolatie, energiebesparende maatregelen en eventueel inbegrepen meubilair.
• De totaalprijs inclusief IVA en eventuele makelaarskosten, min de al betaalde voorschotten, en de betaalwijze.
• Eventuele boeteclausules voor te late oplevering door de ontwikkelaar of te late betaling door de koper.
• Een verklaring dat u geen kosten voor de eigendomstitel betaalt die wettelijk bij de verkoper liggen, uw recht om notaris en gestor (administratief gemachtigde) te kiezen als u die kosten betaalt, en uw vrijheid om te beslissen of u een lening overneemt die u niet zelf hebt afgesloten.
• Het reglement van de vereniging van eigenaars, als dat er al is, en eventuele beperkingen op het gebruik van de woning.

Volgens artikel 89 van de landelijke consumentenwet (Real Decreto Legislativo 1/2007) gelden deze clausules altijd als oneerlijk, en dus nietig, als een bedrijf een woning aan een consument verkoopt:

• U laten betalen voor de kosten van de ontwikkelaar om de eigendomstitel voor te bereiden: de verklaring van het nieuwe gebouw (obra nueva), de splitsing in afzonderlijke eenheden (propiedad horizontal) en de bouwhypotheken of hun splitsing en doorhaling.
• U verplichten de hypotheek van de ontwikkelaar over te nemen, of u bestraffen als u dat niet doet.
• U belastingen laten betalen waarvoor de ontwikkelaar de wettelijke belastingplichtige is.
• U laten betalen voor de aansluiting van de woning op de algemene nutsvoorzieningen als ze bewoonbaar moet worden opgeleverd.
• U laten afzien van uw recht om de notaris te kiezen (artikel 89.8).

Ook wijzigingen tijdens de bouw zijn geregeld. Wil de ontwikkelaar het werk wijzigen om redenen die hij redelijkerwijs niet kon voorzien en die de afgesproken prijs veranderen, dan moet hij de kopers volgens RD 515/1989 (artikel 10) eerst informeren, en moeten de kopers instemmen met de precieze prijswijziging.

Betaaltermijnen, IVA en zegelrecht

Het contract bepaalt hoeveel u wanneer betaalt. Voor de termijnen of percentages bestaat geen wettelijke standaard. Het garantiedocument dat u bij ondertekening krijgt, moet individueel verwijzen naar de bedragen die u vooruit betaalt (LOE, eerste aanvullende bepaling, onderdeel Tres), zodat u elke betaling in het schema ertegen kunt afzetten. In grote lijnen:

1. 1

   Reservering

   Een betaling om de woning van de markt te halen. Vraag of die terugbetaalbaar is en of de garantie haar dekt.

2. 2

   Onderhands contract

   U tekent en krijgt uw individuele garantiedocument. De eerste grote betaling gaat naar de speciale rekening.

3. 3

   Termijnbetalingen

   Volgende betalingen op de data of mijlpalen uit het contract, telkens naar de speciale rekening en telkens met een IVA-factuur van de ontwikkelaar.

4. 4

   Akte

   U betaalt het restant als u de escritura bij de notaris tekent. Ook een hypotheek om de aankoop te financieren wordt als akte bij een notaris getekend; zie hypotheken voor niet-ingezetenen.

5. 5

   Zegelrecht

   U doet aangifte en betaalt AJD met formulier modelo 600 aan de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, de Balearische belastingdienst), binnen een maand na ondertekening van de akte.

Op een nieuwe woning van de ontwikkelaar betaalt u IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, de Spaanse btw), niet de overdrachtsbelasting (ITP) die voor bestaande woningen geldt. Woningen, samen met maximaal twee garageplaatsen en bijgebouwen in hetzelfde gebouw die mee worden verkocht, vallen onder het verlaagde tarief van 10% (btw-wet 37/1992, artikel 91). IVA is op elk voorschot verschuldigd zodra het is ontvangen (artikel 75), dus op elke termijnbetaling zit IVA. Bij de akte betaalt u ook AJD (Actos Jurídicos Documentados, zegelrecht op notariële akten) tegen het Balearische tarief. De koper is de belastingplichtige (landelijke ITPAJD-wet, artikel 29), en de belasting wordt geheven over de waarde in de akte, die niet lager mag zijn dan de referentiewaarde (valor de referencia) van de Catastro als die bestaat (artikel 30.1).

Het AJD op uw hypotheekakte betaalt de geldgever, door een landelijke wijziging met Real Decreto-ley 17/2018 in november 2018. Kosten van notaris, eigendomsregister, advocaat en andere posten staan in aankoopkosten en belastingen.

Vertraging, wijzigingen en de aankoop ontbinden

Is de bouw niet gestart of de woning niet opgeleverd op de afgesproken datum, dan geeft de LOE u de keuze. U kunt het contract ontbinden (rescisión) en het betaalde terugkrijgen, inclusief belastingen, plus wettelijke rente. Of u geeft de ontwikkelaar uitstel (prórroga), dat moet worden vastgelegd in een aanhangsel bij het contract met de nieuwe datum voor afwerking en oplevering.

1. 1

   Controleer de data

   Vergelijk de opleverdatum in het contract, en elk schriftelijk afgesproken uitstel, met de stand van het werk en de vergunning.

2. 2

   Juridische beoordeling

   Een advocaat kan zeggen of aan de voorwaarden voor ontbinding is voldaan en wat de keuze betekent voor de garantie.

3. 3

   Stuur een formele eis

   Eis terugbetaling van de ontwikkelaar op een manier die u kunt bewijzen, zoals een burofax (een Spaanse postdienst die inhoud en bezorging van een brief kan certificeren) of een eis via een notaris.

4. 4

   Spreek de garantie aan

   Heeft de ontwikkelaar na 30 dagen niet terugbetaald, claim dan bij de verzekeraar of bank uit uw garantie. U kunt hen rechtstreeks aanspreken als het niet mogelijk is eerst de ontwikkelaar aan te spreken.

5. 5

   Betaling door de verzekeraar

   Een verzekeraar moet binnen 30 dagen na uw claim betalen. Heeft die betaald, dan mag de ontwikkelaar de woning pas verkopen nadat hij de verzekeraar heeft terugbetaald.

Moet een claim naar de Spaanse burgerlijke rechter, dan wordt een rechtszaak meestal niet ontvankelijk verklaard tenzij de partijen eerst een buitengerechtelijke weg hebben geprobeerd, zoals rechtstreekse onderhandelingen tussen hen of hun advocaten, bemiddeling, verzoening of een bindend vertrouwelijk aanbod. Deze eis geldt sinds 3 april 2025 (organieke wet 1/2025, artikel 5).

Vertraging kan ook van de vergunning komen. Vergunningstermijnen kunnen worden verlengd (Wet 12/2017, artikel 154), maar dat verandert de opleverdatum in uw contract niet. Wijzigingen van het vergunde project vragen goedkeuring van de gemeente. Verandert een wijziging het aantal woningen, het grondgebruik, de hoogte, het volume, de plaats van het gebouw of de maximale bebouwing van het terrein, dan moet het werk stilliggen zolang de aanvraag loopt (artikel 156).

Oplevering: vergunningen, overdracht en restpunten

Vóór de overdracht moet de ontwikkelaar het gebouw afwerken en de documenten verkrijgen waarmee mensen er mogen wonen. Volgens de Balearische planologische wet (Wet 12/2017, artikel 158) mag een gebouw alleen worden bewoond met een geldige cédula de habitabilidad of vergunning voor eerste bewoning, en mogen nutsbedrijven zonder dat document geen vaste contracten voor water, elektriciteit, gas of telecom sluiten. De Balearische woonwet (Wet 5/2018, artikel 16) eist dat bij elke verkoop een kopie zit of, als die er niet is, dat het contract of de akte dat uitdrukkelijk vermeldt.

1. 1

   Voltooiingscertificaat

   De directeur van het werk en de directeur van de uitvoering tekenen het certificado final de obra (certificaat van einde werken). Het wordt gevoegd bij het proces-verbaal waarin de ontwikkelaar het afgewerkte werk formeel van de aannemer aanvaardt (LOE, artikel 6).

2. 2

   Vergunning voor eerste bewoning

   De gemeente toetst het werk aan de vergunning en geeft de licencia de ocupación o primera utilización af. Ze moet haar besluit binnen een maand na een volledige aanvraag meedelen (Wet 12/2017, artikel 158).

3. 3

   Bewoningsvergunning, geen eerste cédula

   Sinds 29 mei 2024 krijgt een nieuwe woning op de Balearen geen cédula voor eerste bewoning meer: de bewoningsvergunning van de gemeente bevestigt ook dat de woning bewoonbaar is, en tien jaar na de vergunning is een hernieuwde cédula van de Consell de Mallorca nodig (Wet 7/2024, artikel 53). Zie keuringen en controles.

4. 4

   Inschrijving van het afgewerkte gebouw

   De ontwikkelaar laat het voltooide gebouw (obra nueva terminada) in het eigendomsregister vastleggen. Daarvoor zijn nodig: het voltooiingscertificaat, bewijs van de bewoningsvergunningen en de energie-eisen (Ley de Suelo, artikel 28) en bewijs van de tienjarige bouwverzekering (LOE, artikel 20).

5. 5

   Opleverinspectie

   Een inspectie van de woning vóór ondertekening, door de koper of een bouwkundig inspecteur (arquitecto técnico) die de koper inhuurt, waarbij eventuele gebreken schriftelijk worden opgesomd zodat de ontwikkelaar ze kan herstellen.

6. 6

   Akte en sleutels

   U tekent de escritura, betaalt het restant en krijgt de sleutels. Volgens het Balearische consumentenrecht moet de verkoper van een nieuwe woning overhandigen: getekende plattegronden van de woning en de installaties, een materialenlijst, de vergunning voor eerste bewoning, de installateurscertificaten voor elektriciteit, gas en water, een gebruiks- en onderhoudshandleiding en de garanties van ingebouwde apparaten (Wet 7/2014, artikel 21). Ook het Libro del Edificio moet worden overhandigd (bouwdossier met het eindproject en goedgekeurde wijzigingen, het proces-verbaal van aanvaarding, de betrokkenen en gebruiks- en onderhoudsinstructies) (LOE, artikel 7).

7. 7

   Na ondertekening

   Het AJD is binnen een maand verschuldigd, de akte wordt ingeschreven in het eigendomsregister en nutsvoorzieningen en VvE-bijdrage gaan op naam van de koper. Het koopproces behandelt deze stappen.

Bouwgaranties nadat u bent ingetrokken

Artikel 17 van de LOE maakt iedereen die aan de bouw heeft meegewerkt binnen vaste termijnen aansprakelijk tegenover eigenaars, ook latere kopers, voor materiële schade door gebreken. De termijnen lopen vanaf de recepción de la obra (de formele aanvaarding van het afgewerkte werk door de ontwikkelaar van de aannemer), zonder voorbehoud of vanaf het moment dat voorbehouden zijn opgelost. Die datum kan vóór uw eigen overdracht liggen, dus een deel van elke termijn kan al voorbij zijn als u de sleutels krijgt.

In alle gevallen is de ontwikkelaar samen met de andere betrokkenen hoofdelijk aansprakelijk tegenover kopers voor schade door bouwgebreken, dus u kunt ook de ontwikkelaar aanspreken (artikel 17.3). Een claim moet binnen twee jaar na het ontstaan van de schade worden ingesteld (artikel 18). Deze regels gelden naast uw contractuele rechten tegenover de ontwikkelaar als verkoper.

Voor gebouwen die vooral als woning dienen, moet de ontwikkelaar een tienjarige verzekering of gelijkwaardige garantie (seguro decenal) afsluiten tegen constructieve schade, voor minstens 100% van de kosten van het werk (artikelen 19 en 20 en tweede aanvullende bepaling). Voor woningen is alleen deze tienjarige dekking verplicht: de garanties van één en drie jaar uit artikel 19 worden pas verplicht als een koninklijk besluit dat eist. De aansprakelijkheidstermijnen van één en drie jaar uit de tabel gelden wel; niet verplicht is alleen de verzekering daarvoor. Het eigendomsregister schrijft het nieuwe gebouw niet in zonder bewijs van de tienjarige dekking.

Vragen vóór u tekent

• Wie is de ontwikkelaar precies, en wat toont het uittreksel van het bedrijf?
• Is de bouwvergunning afgegeven, en wat zijn de termijnen voor start en voltooiing?
• Welke verzekeraar of bank geeft de garantie, en krijg ik een individueel document dat elke betaling dekt, ook de reservering?
• Op welke speciale rekening betaal ik, en staat die in het contract?
• Wat is de opleverdatum, en wat gebeurt er als die niet wordt gehaald?
• Zijn de plattegronden, de vloeroppervlakte en de materiaalomschrijving bij het contract gevoegd?
• Staat de IVA apart vermeld, en welke kosten bij de akte komen voor mijn rekening?
• Rust er een hypotheek van de ontwikkelaar op het perceel, en hoe wordt die bij de oplevering doorgehaald of gesplitst?
• Mag ik de woning gebruiken zoals ik van plan ben, bijvoorbeeld voor verhuur?
• Gelden dezelfde beschermingen voor mij als ik via een bedrijf koop of meer eenheden koop?

Vragen van kopers