Новые правила временной аренды и НДС 10% на короткую аренду ждут голосования

Что произошло

Правительство Испании приняло королевский декрет-закон 29/2026 6 октября 2026 г. Он вышел в официальном вестнике BOE 7 октября, и большая часть норм применяется с 8 октября. Ему предшествовали два жилищных декрета-закона, 26/2026 и 27/2026, которые Конгресс отклонил 2 октября. Декрет имеет общенациональную силу, поэтому действует на Майорке так же, как и во всей Испании.

Временная аренда и аренда комнат

Декрет переписывает закон об аренде (LAU) для договоров, по которым жильё не становится основным домом арендатора. Главное для владельцев и арендаторов:

• В договоре временной аренды должна быть указана реальная причина, по которой арендатор живёт не в своём основном жилье, и он должен быть в состоянии её подтвердить.
• Срок должен быть больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев.
• Временная аренда, которая без оснований длится дольше 12 месяцев, или более двух договоров подряд между теми же сторонами на то же жильё считаются арендой основного жилья с первого договора.
• Аренда комнат в общем жилье теперь подчиняется тем же правилам, а сумма платы за все комнаты не может превышать плату за жильё целиком.
• Официальный индекс IRAV ограничивает повышение арендной платы: и ежегодную индексацию, и новую плату, когда на то же жильё один договор временной аренды сменяет другой.

Для покупателя, который планирует сдавать дом на Майорке несколько месяцев в году, это важно. Среднесрочную аренду людям, которые просто хотят долгого отдыха или пробного проживания, теперь труднее вписать в новые правила, а договор, не прошедший проверку, может превратиться в аренду основного жилья с гораздо более сильными правами арендатора. Виды договоров описаны в руководстве Долгосрочная аренда.

НДС на короткую аренду с 1 декабря

С 1 декабря 2026 г. декрет меняет закон об НДС (IVA). Аренда меблированного жилья остаётся без НДС, только если владелец не предлагает гостиничных услуг и проживание длится больше 30 ночей. Более короткое проживание в жилье, которое не служит основным домом владельца, и аренда с гостиничными услугами облагаются НДС по пониженной ставке 10%. Под это подпадает большая часть туристической аренды. Как это работает для владельца, сдающего собственное основное жильё часть года, лучше спросить у налогового консультанта.

Декрет также разрешает мэриям вводить надбавку к IBI, ежегодному муниципальному налогу на недвижимость, для жилья, используемого под туристическую аренду, но только в официально объявленных районах с напряжённым рынком жилья. На момент публикации декрета на Балеарских островах таких районов не было. Для туристической аренды на Майорке также нужна регистрация по балеарским правилам: см. Лицензии на туристическую аренду и Налоги для владельцев.

Что пока неясно

Декрет-закон применяется сразу, но Конгресс должен утвердить его в течение 30 дней, считая рабочие дни. Парламент был распущен 6 октября перед всеобщими выборами 29 ноября, поэтому голосовать будет постоянная депутация (Diputación Permanente). На момент публикации декрета дата голосования не была назначена. Если депутация отклонит декрет, его изменения перестанут применяться с этого момента, как случилось с двумя предыдущими декретами-законами. Проверьте ситуацию, прежде чем подписывать договор аренды или считать доходность туристической аренды.

Районы в этой статье

Пальма