Neue spanische Regeln für befristete Vermietung und 10 % Mehrwertsteuer auf Kurzaufenthalte: Die Abstimmung steht noch aus

Was geschehen ist

Die spanische Regierung beschloss am 6. Oktober 2026 das Königliche Gesetzesdekret 29/2026. Es erschien am 7. Oktober im BOE, dem Amtsblatt, und gilt größtenteils seit dem 8. Oktober. Es folgt auf die beiden Wohnungsdekrete 26/2026 und 27/2026, die der Kongress am 2. Oktober abgelehnt hatte. Das Dekret ist nationales Recht und gilt daher auf Mallorca wie im übrigen Spanien.

Befristete Vermietung und Zimmervermietung

Das Dekret fasst das Mietgesetz (LAU) für Mietverhältnisse neu, die nicht dem Hauptwohnsitz des Mieters dienen. Die wichtigsten Punkte für Eigentümer und Mieter:

• Eine befristete Vermietung muss einen echten, nachweisbaren Grund nennen, warum der Mieter nicht an seinem Hauptwohnsitz ist.
• Sie muss länger als 31 Tage und in der Regel höchstens 12 Monate dauern.
• Läuft sie ohne Begründung über 12 Monate hinaus oder gibt es mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge zwischen denselben Personen über dieselbe Wohnung, gilt sie vom ersten Vertrag an als Mietvertrag über einen Hauptwohnsitz.
• Die Vermietung von Zimmern in einer gemeinsam genutzten Wohnung fällt nun unter dieselben Regeln. Die Mieten aller Zimmer zusammen dürfen die Miete der ganzen Wohnung nicht übersteigen.
• Jährliche Mieterhöhungen während einer befristeten Vermietung sind durch den amtlichen IRAV-Index gedeckelt.

Das betrifft Käufer, die eine Immobilie auf Mallorca einige Monate im Jahr vermieten wollen. Eine mittelfristige Vermietung an Menschen, die nur einen langen Urlaub oder einen Probeaufenthalt planen, lässt sich mit den neuen Regeln schwerer vereinbaren. Erfüllt ein Vertrag die Vorgaben nicht, kann daraus ein Mietvertrag über einen Hauptwohnsitz werden, mit deutlich stärkeren Rechten für den Mieter. Unser Ratgeber Langfristig mieten erklärt die Vertragsarten.

Mehrwertsteuer auf Kurzaufenthalte ab 1. Dezember

Ab dem 1. Dezember 2026 ändert das Dekret das Mehrwertsteuergesetz. Die Vermietung einer möblierten Wohnung bleibt nur steuerfrei, wenn der Eigentümer keine hotelähnlichen Leistungen anbietet und der Aufenthalt länger als 30 Nächte dauert. Kürzere Aufenthalte in einer Wohnung, die nicht Hauptwohnsitz des Eigentümers ist, und Vermietungen mit hotelähnlichen Leistungen unterliegen dem ermäßigten Satz von 10 %. Das betrifft die meisten Ferienvermietungen. Wie das für Eigentümer funktioniert, die ihren Hauptwohnsitz zeitweise vermieten, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Das Dekret erlaubt Gemeinden außerdem einen Zuschlag auf die Grundsteuer IBI für touristisch vermietete Wohnungen, aber nur in amtlich ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten. Bei Veröffentlichung des Dekrets war auf den Balearen kein solches Gebiet ausgewiesen. Für die Ferienvermietung auf Mallorca ist zudem eine Registrierung nach balearischem Recht nötig: siehe Lizenzen für die Ferienvermietung und Steuern für Eigentümer.

Was noch offen ist

Ein Gesetzesdekret gilt sofort, muss aber binnen 30 Tagen, gerechnet in Arbeitstagen, vom Kongress bestätigt werden. Das Parlament wurde am 6. Oktober für die Parlamentswahl vom 29. November aufgelöst. Die Abstimmung liegt daher beim Ständigen Ausschuss (Diputación Permanente). Bei Veröffentlichung des Dekrets stand kein Termin fest. Lehnt der Ausschuss das Dekret ab, gelten seine Änderungen ab dann nicht mehr, wie bei den beiden früheren Dekreten. Prüfen Sie den Stand, bevor Sie einen Mietvertrag schließen oder eine Investition in die Ferienvermietung kalkulieren.

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