Co oznacza zakup w przedsprzedaży
Zakup w przedsprzedaży (sobre plano, dosłownie „z planu”) oznacza umowę na kupno domu od dewelopera (promotor), zanim zostanie zbudowany albo w trakcie budowy, i zapłatę części ceny przed jego odbiorem. Deweloper to osoba lub firma, która decyduje o robotach budowlanych, planuje je i finansuje; musi mieć prawo do zabudowy działki i uzyskać licencje (LOE, art. 9). Zakup kończy się podpisaniem escritury (publicznego aktu sprzedaży) i odbiorem kluczy po ukończeniu budynku. Na Balearach do sprzedaży trzeba dołączyć kopię cédula de habitabilidad lub licencji na użytkowanie; sprzedaż bez niej jest możliwa tylko wtedy, gdy umowa lub akt mówi o tym wprost (ustawa 5/2018, art. 16).
Ryzyka różnią się od zakupu na rynku wtórnym, bo domu jeszcze nie ma. Deweloperowi może grozić upadłość lub brak pieniędzy, roboty mogą się opóźnić albo nigdy nie skończyć, gotowy dom może różnić się od obiecanego lub nie mieć dokumentów potrzebnych do zamieszkania. Hiszpańskie prawo ma osobne zasady dla każdego z tych przypadków. Omawiamy je poniżej w kolejności, w jakiej spotyka je kupujący.
- Promotor
- Deweloper: ten, kto decyduje o robotach budowlanych, planuje je i finansuje, na własny użytek lub na sprzedaż.
- Licencia de obras
- Pozwolenie na budowę wydawane przez urząd gminy (ajuntament) na dany projekt.
- Memoria de calidades
- Pisemna specyfikacja materiałów, wyposażenia i wykończenia obiecanych w domu.
- Cuenta especial
- Specjalny rachunek bankowy, oddzielony od innych pieniędzy dewelopera, na który muszą wpływać zaliczki kupujących.
- Aval bancario / seguro de caución
- Gwarancja bankowa lub polisa ubezpieczenia gwarancyjnego, która zwraca zaliczki, jeśli dom nie powstanie lub nie zostanie wydany na czas.
- Licencia de primera ocupación
- Licencja gminy na pierwsze użytkowanie, potwierdzająca, że gotowy budynek jest zgodny z pozwoleniem.
- Cédula de habitabilidad
- Świadectwo zdatności do zamieszkania. Na Majorce wydaje je Consell de Mallorca (rada wyspy). Przy nowym domu od 29 maja 2024 zastępuje je licencja gminy na użytkowanie, do czasu gdy po dziesięciu latach potrzebna jest odnowiona cédula.
Jak prawo chroni płatności etapowe
Ochrona wynika z pierwszego przepisu dodatkowego (disposición adicional primera) Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, ustawa 38/1999 o budownictwie). Ustawa 20/2015 nadała mu nowe brzmienie ze skutkiem od 1 stycznia 2016 i uchyliła dawną ustawę 57/1968 o zaliczkach na domy. Dotyczy każdego, kto buduje domy dowolnego rodzaju, także przez wspólnotę właścicieli lub spółdzielnię, i chce, by kupujący płacili na ich budowę.
- Od chwili wydania pozwolenia na budowę deweloper musi zagwarantować zwrot przekazanych mu pieniędzy przez seguro de caución (ubezpieczenie gwarancyjne) u ubezpieczyciela z zezwoleniem na działalność w Hiszpanii albo aval solidario (solidarną gwarancję bankową) banku z takim zezwoleniem.
- Gwarancja obejmuje wpłaty wraz z należnymi od nich podatkami, takimi jak VAT, oraz interés legal del dinero (hiszpańskie odsetki ustawowe).
- Działa, jeśli budowa nie ruszy lub nie zakończy się pomyślnie w terminie uzgodnionym na wydanie domu.
- Wpłaty muszą przechodzić przez cuenta especial (rachunek specjalny) w banku, oddzielony od innych środków dewelopera i przeznaczony wyłącznie na budowę domów. Bank musi na własną odpowiedzialność zażądać gwarancji przed otwarciem tego rachunku.
- Przy podpisaniu umowy zakupu deweloper musi przekazać dokument potwierdzający gwarancję, wystawiony indywidualnie na kwoty płacone z góry.
| Kwestia | Ubezpieczenie gwarancyjne (seguro de caución) | Gwarancja bankowa (aval) |
|---|---|---|
| Forma | Jedna indywidualna polisa dla każdego kupującego, wskazująca dom. Ubezpieczającym jest deweloper, a ubezpieczonym kupujący. | Wystawiana i utrzymywana przez bank, z kupującym jako beneficjentem. |
| Kwota | Wszystkie zaliczki z podatkami oraz odsetki ustawowe od każdej wpłaty do planowanej daty wydania. | To samo. |
| Koszt | Składkę płaci deweloper do podpisania aktu. Ubezpieczyciel nie może odmówić kupującemu z powodu niezapłacenia jej przez dewelopera. | Ustawa nakłada obowiązek jej zapewnienia na dewelopera. |
| Jak dochodzić | Zażądać zwrotu od dewelopera w sposób możliwy do udowodnienia. Jeśli nie zwróci w ciągu 30 dni, zgłosić roszczenie do ubezpieczyciela, który musi zapłacić w ciągu 30 dni od zgłoszenia. | Zażądać zwrotu od dewelopera w sposób możliwy do udowodnienia. Jeśli nie zwróci w ciągu 30 dni, zgłosić roszczenie do banku. |
| Termin | LOE stosuje do tych polis ustawę o umowie ubezpieczenia, a roszczenia z niej przedawniają się po dwóch latach (ustawa 50/1980, art. 23). | Gwarancja wygasa (caducidad, sztywny termin końcowy), jeśli w ciągu dwóch lat od naruszenia kupujący nie zażąda od dewelopera rozwiązania umowy i zwrotu. |
Reklama domów sprzedawanych z płatnościami przed budową lub w jej trakcie musi informować, że deweloper przestrzega tych zasad, oraz wskazywać gwaranta i bank prowadzący rachunek specjalny. Brak gwarancji to wykroczenie z prawa konsumenckiego, z karą do 25% kwot, które powinny być zagwarantowane, lub według prawa regionalnego.
Sprawdzenie dewelopera i pozwolenia na budowę
Poniższe kontrole dotyczą tego, kim jest deweloper, czy ma prawo zabudować działkę i czy budynek ma ważne pozwolenie. Na Balearach informacje, które deweloper musi przekazać kupującym nowe domy, określa głównie balearska ustawa konsumencka (ustawa 7/2014, art. 28), bo ochrona konsumentów należy do kompetencji regionu. Przepisy krajowe (Real Decreto, czyli dekret królewski, 515/1989) obowiązują tu tylko tam, gdzie prawo regionalne milczy, poza art. 3.2 i 10, które obowiązują w całej Hiszpanii. Kto wykonuje te kontrole, wyjaśnia poradnik wybór prawnika.
Ustalenie dewelopera
Prawo balearskie wymaga od sprzedającego podania nazwy lub firmy, siedziby oraz danych umożliwiających bezpośredni kontakt z deweloperem, wykonawcą i architektem projektu. Wyciąg z Registro Mercantil (rejestru handlowego) pokazuje kapitał firmy, zarząd i pełnomocników oraz złożone sprawozdania roczne.
Sprawdzenie działki w rejestrze nieruchomości
Nota simple (wyciąg z rejestru) pokazuje właściciela i obciążenia, np. hipotekę dewelopera na sfinansowanie budowy. Usługa online rejestratorów kosztuje 9,02 € za nieruchomość plus podatki, a tłumaczenie na angielski można zamówić za 30 € plus podatki (październik 2026). Deweloper musi też podać, czy podpisano już akty deklarujące nowy budynek i dzielące go na odrębne lokale (ustawa 7/2014, art. 28).
Sprawdzenie pozwolenia na budowę
Deweloper musi przekazać kopię licencia de obras i innych zezwoleń potrzebnych do użytkowania, a jeśli któregoś brakuje, wyraźnie to zaznaczyć (ustawa 7/2014, art. 28). Prawnik może potwierdzić w wydziale planowania urzędu gminy, że pozwolenie jest ważne i obejmuje kupowany projekt.
Terminy w pozwoleniu
Zgodnie z balearskim prawem planistycznym (ustawa 12/2017, art. 154) każde pozwolenie wyznacza termin rozpoczęcia i zakończenia robót. Gdy plan lokalny milczy, jest to sześć miesięcy na rozpoczęcie i trzy lata na zakończenie. Uzasadniony wniosek złożony na czas wydłuża każdy okres o połowę, a drugie, ostatnie przedłużenie okresu zakończenia jest możliwe przy zaawansowanych robotach. Jeśli roboty nie ruszą lub nie skończą się na czas, pozwolenie wygasa: urząd gminy stwierdza to po wysłuchaniu posiadacza, a roboty nie mogą trwać bez nowego pozwolenia.
Wizyta na budowie
Przez cały czas robót na budowie musi wisieć tablica z danymi pozwolenia i dewelopera (ustawa 12/2017, art. 157).
Sprawdzenie gwaranta
Deweloper musi wskazać ubezpieczyciela lub bank udzielający gwarancji oraz bank prowadzący rachunek specjalny (ustawa 7/2014, art. 28, i LOE). Warto poprosić o potwierdzenie, że gwarancja będzie indywidualna dla danego domu i obejmie każdą wpłatę.
Jeśli deweloper wpisał już do rejestru nieruchomości declaración de obra nueva en construcción (oświadczenie o budynku w budowie), notariusz musiał zażądać pozwolenia i zaświadczenia uprawnionego technika (técnico competente), że opis zgadza się z zatwierdzonym projektem (krajowa ustawa o gruntach, Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 28). Kontrole w rejestrze i katastrze szerzej opisuje poradnik ekspertyzy i kontrole.
Umowa zakupu
Przy zakupie w przedsprzedaży umowę prywatną podpisuje się na długo przed aktem, czasem po dokumencie rezerwacji. Rezerwacje i arras (umowy zadatkowe) wyjaśnia poradnik zakup krok po kroku. Gdy uzgodniono zaliczki, LOE wymaga, by umowa wprost mówiła o trzech sprawach:
- Że deweloper zwróci wpłaty z podatkami i odsetkami ustawowymi, jeśli budowa nie ruszy lub nie skończy się w uzgodnionych terminach albo jeśli nie uzyska cédula de habitabilidad, licencji na pierwsze użytkowanie lub równoważnego dokumentu.
- Polisę lub gwarancję bankową, ze wskazaniem ubezpieczyciela lub banku.
- Bank i rachunek, na który trzeba wpłacać zaliczki.
Balearskie prawo konsumenckie dodaje, że przy podpisaniu deweloper musi wręczyć ofertę umowną ze wszystkimi informacjami z art. 28 ustawy 7/2014, a oferta ta staje się częścią umowy (art. 21.3). Oprócz powyższych danych o deweloperze, pozwoleniu i gwarancji informacje te obejmują:
- Datę wydania domu i części wspólnych.
- Plany budynku i domu, główną orientację, powierzchnię użytkową (superficie útil), materiały i instalacje, izolację cieplną i akustyczną, rozwiązania energooszczędne i ewentualne meble.
- Cenę łączną z VAT i ewentualną prowizją pośrednika, pomniejszoną o już wpłacone kwoty, oraz formę płatności.
- Ewentualne kary umowne za opóźnione wydanie przez dewelopera lub opóźnioną zapłatę przez kupującego.
- Stwierdzenie, że kupujący nie ponosi kosztów związanych z tytułem własności, które z mocy prawa obciążają sprzedającego, prawo wyboru notariusza i gestora (agenta administracyjnego), gdy kupujący płaci te koszty, oraz swobodę decyzji o przejęciu kredytu, którego sam nie zaciągnął.
- Regulamin wspólnoty właścicieli, jeśli już istnieje, i ewentualne ograniczenia w użytkowaniu domu.
Zgodnie z art. 89 krajowej ustawy konsumenckiej (Real Decreto Legislativo 1/2007) następujące klauzule zawsze uznaje się za niedozwolone, a więc nieważne, gdy firma sprzedaje dom konsumentowi:
- Obciążanie kupującego kosztami dewelopera związanymi z przygotowaniem tytułu: oświadczeniem o nowym budynku (obra nueva), podziałem na odrębne lokale (propiedad horizontal) i hipotekami finansującymi budowę lub ich podziałem i wykreśleniem.
- Zmuszanie do przejęcia hipoteki dewelopera lub karanie za odmowę.
- Obciążanie kupującego podatkami, których podatnikiem z mocy prawa jest deweloper.
- Obciążanie kosztami przyłączenia domu do sieci, gdy ma on zostać wydany gotowy do zamieszkania.
- Zmuszanie do rezygnacji z prawa wyboru notariusza (art. 89.8).
Zmiany w trakcie budowy także są uregulowane. Jeśli deweloper chce zmienić roboty z powodów, których nie mógł rozsądnie przewidzieć i które zmieniłyby uzgodnioną cenę, RD 515/1989 (art. 10) wymaga, by najpierw poinformował kupujących, a ci muszą zgodzić się na dokładną zmianę ceny.
Płatności etapowe, VAT i AJD
Umowa określa, ile i kiedy się płaci. Nie ma ustawowego standardu etapów ani procentów. Dokument gwarancji otrzymany przy podpisaniu musi odnosić się indywidualnie do kwot płaconych z góry (LOE przepis dodatkowy 1, część Tres), więc każdą płatność w harmonogramie można z nim porównać. W zarysie:
Rezerwacja
Wpłata, która zdejmuje dom z rynku. Warto zapytać, czy jest zwrotna i czy obejmuje ją gwarancja.
Umowa prywatna
Kupujący podpisuje umowę i dostaje indywidualny dokument gwarancji. Pierwsza główna wpłata trafia na rachunek specjalny.
Płatności etapowe
Kolejne wpłaty w terminach lub po etapach z umowy, każda na rachunek specjalny i z fakturą VAT od dewelopera.
Akt
Resztę ceny płaci się przy podpisaniu escritury przed notariuszem. Kredyt hipoteczny na zakup również podpisuje się jako akt notarialny; zob. kredyt hipoteczny dla nierezydentów.
Podatek AJD
Deklarację AJD składa się, a podatek płaci, na formularzu modelo 600 do ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, balearska agencja podatkowa) w ciągu miesiąca od podpisania aktu.
Nowy dom kupiony od dewelopera podlega IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, hiszpański VAT), a nie ITP, który dotyczy rynku wtórnego. Domy wraz z maksymalnie dwoma miejscami garażowymi i przynależnościami w tym samym budynku sprzedawanymi razem podlegają obniżonej stawce 10% (ustawa o VAT 37/1992, art. 91). VAT jest należny od każdej zaliczki w chwili jej otrzymania (art. 75), więc każda płatność etapowa zawiera VAT. Przy akcie płaci się też AJD (Actos Jurídicos Documentados, podatek od aktów notarialnych) według stawki balearskiej. Podatnikiem jest kupujący (krajowa ustawa o ITPAJD, art. 29), a podstawą wartość zadeklarowana w akcie, która nie może być niższa od wartości referencyjnej Catastro (valor de referencia), o ile taka istnieje (art. 30.1).
| Podatek | Stawka | Uwagi |
|---|---|---|
| VAT: dom, do dwóch miejsc garażowych i przynależności sprzedawane razem | 10% | Naliczany od każdej wpłaty i od reszty ceny. |
| VAT: lokale użytkowe albo miejsca garażowe ponad dwa lub sprzedawane osobno | 21% | Stawka ogólna (ustawa o VAT, art. 90). |
| VAT: domy objęte ochroną urzędową niektórych kategorii, sprzedawane przez dewelopera | 4% | Ustawa o VAT, art. 91.Dos.1.6º. Real Decreto-ley 29/2026 z 6 października 2026 dodaje domy o stałym statusie chronionym od 1 grudnia 2026, ale tylko jeśli Kongres go zatwierdzi; do 25 października 2026 tego nie zrobił. |
| AJD: stawka ogólna | 1,5% | Balearski kodeks podatkowy, art. 15. Podniesiona z 1,2% balearską ustawą 19/2019. |
| AJD: nieruchomość warta 1 000 000 € lub więcej | 2% od całej wartości | Balearski kodeks podatkowy, art. 17 bis, obowiązuje od 1 stycznia 2023 (balearska ustawa 11/2022). Wartością jest wartość referencyjna Catastro albo zadeklarowana, jeśli wyższa. |
| AJD: pierwszy dom i główne miejsce zamieszkania, wartość do 331 859,70 € na Majorce | 1%, a 0,5% dla kupujących poniżej 36 lat i w niektórych przypadkach rodzinnych lub niepełnosprawności, od pierwszych 270 151,20 €; 1,5% od nadwyżki | Art. 17 i przepis dodatkowy 5. Stawki obowiązują od 14 czerwca 2026 (wcześniej obniżona stawka wynosiła 1,2%). Dom musi stać się głównym miejscem zamieszkania dla celów podatku dochodowego, kupujący musi nabyć co najmniej połowę i nie mieć połowy lub więcej innego domu. Dom wakacyjny się nie kwalifikuje. |
| Cena bez VAT | VAT 10% | AJD | Suma tych podatków |
|---|---|---|---|
| 500 000 € | 50 000 € | 7 500 € (1,5%) | 57 500 € |
| 1 200 000 € | 120 000 € | 24 000 € (2%) | 144 000 € |
AJD od aktu hipotecznego płaci kredytodawca, na mocy krajowej zmiany wprowadzonej przez Real Decreto-ley 17/2018 w listopadzie 2018. Notariusz, rejestr nieruchomości, prawnik i inne koszty są opisane w poradniku koszty zakupu i podatki.
Opóźnienia, zmiany i rezygnacja z zakupu
Jeśli budowa nie ruszyła lub dom nie został wydany w uzgodnionym terminie, LOE daje wybór. Można rozwiązać umowę (rescisión) i odzyskać wpłaty z podatkami i odsetkami ustawowymi. Można też dać deweloperowi przedłużenie (prórroga), które trzeba zapisać w aneksie do umowy z nową datą ukończenia i wydania domu.
Sprawdzenie dat
Datę wydania z umowy i każde przedłużenie uzgodnione na piśmie trzeba porównać ze stanem robót i pozwoleniem.
Ocena prawna
Prawnik może ocenić, czy spełniono warunki rozwiązania i jak wybór wpływa na gwarancję.
Formalne wezwanie
Zwrotu trzeba zażądać od dewelopera w sposób możliwy do udowodnienia, np. przez burofax (hiszpańską usługę pocztową poświadczającą treść i doręczenie pisma) lub wezwanie przez notariusza.
Roszczenie z gwarancji
Jeśli deweloper nie zwróci pieniędzy w ciągu 30 dni, roszczenie kieruje się do ubezpieczyciela lub banku wskazanego w gwarancji. Można zwrócić się do nich bezpośrednio, jeśli nie da się najpierw wystąpić do dewelopera.
Wypłata przez ubezpieczyciela
Ubezpieczyciel musi zapłacić w ciągu 30 dni od zgłoszenia. Po wypłacie deweloper nie może sprzedać domu, dopóki nie spłaci ubezpieczyciela.
Jeśli roszczenie musi trafić do hiszpańskiego sądu cywilnego, pozew jest co do zasady przyjmowany dopiero po próbie pozasądowej, takiej jak bezpośrednie negocjacje stron lub ich prawników, mediacja, koncyliacja albo wiążąca poufna oferta. Wymóg ten obowiązuje od 3 kwietnia 2025 (ustawa organiczna 1/2025, art. 5).
Opóźnienia mogą też wynikać z pozwolenia. Terminy w pozwoleniu można przedłużyć (ustawa 12/2017, art. 154), ale nie zmienia to daty wydania w umowie. Zmiany zatwierdzonego projektu wymagają zgody urzędu gminy. Jeśli zmiana dotyczy liczby domów, przeznaczenia gruntu, wysokości, kubatury, położenia budynku lub maksymalnej powierzchni zabudowy, roboty muszą stanąć na czas postępowania (art. 156).
Ukończenie: licencje, odbiór i usterki
Przed wydaniem domu deweloper musi ukończyć budynek i uzyskać dokumenty pozwalające w nim mieszkać. Zgodnie z balearskim prawem planistycznym (ustawa 12/2017, art. 158) budynek można użytkować tylko z ważną cédula de habitabilidad lub licencją na pierwsze użytkowanie, a dostawcy nie mogą bez nich podpisać stałych umów na wodę, prąd, gaz ani telekomunikację. Balearska ustawa mieszkaniowa (ustawa 5/2018, art. 16) wymaga dołączenia kopii do każdej sprzedaży, a gdy jej nie ma, umowa lub akt muszą to wyraźnie stwierdzać.
Świadectwo ukończenia
Kierownik robót i kierownik wykonania robót podpisują certificado final de obra (świadectwo zakończenia robót). Dołącza się je do protokołu, w którym deweloper formalnie przyjmuje gotowe roboty od wykonawcy (LOE, art. 6).
Licencja na pierwsze użytkowanie
Urząd gminy sprawdza zgodność robót z pozwoleniem i wydaje licencia de ocupación o primera utilización. Decyzję musi doręczyć w ciągu miesiąca od kompletnego wniosku (ustawa 12/2017, art. 158).
Licencja zamiast pierwszej cédula
Od 29 maja 2024 nowy dom na Balearach nie dostaje już cédula na pierwsze zamieszkanie: licencja gminy potwierdza też zdatność do zamieszkania, a odnowiona cédula z Consell de Mallorca jest potrzebna dziesięć lat po licencji (ustawa 7/2024, art. 53). Zob. ekspertyzy i kontrole.
Wpis ukończonego budynku
Deweloper wpisuje ukończony budynek (obra nueva terminada) do rejestru nieruchomości. Potrzebuje do tego świadectwa ukończenia, dowodu zezwoleń na użytkowanie i wymogów efektywności energetycznej (ustawa o gruntach, art. 28) oraz dowodu dziesięcioletniego ubezpieczenia budowlanego (LOE, art. 20).
Odbiór techniczny
Przegląd domu przed podpisaniem, przez kupującego lub wynajętego rzeczoznawcę budowlanego (arquitecto técnico), z pisemną listą usterek do usunięcia przez dewelopera.
Akt i klucze
Kupujący podpisuje escriturę, płaci resztę ceny i dostaje klucze. Balearskie prawo konsumenckie wymaga, by sprzedający nowy dom przekazał podpisane plany domu i instalacji, listę materiałów, licencję na pierwsze użytkowanie, świadectwa instalatorów dotyczące prądu, gazu i wody, instrukcję użytkowania i konserwacji oraz gwarancje na sprzęty do zabudowy (ustawa 7/2014, art. 21). Trzeba też przekazać Libro del Edificio (księgę budynku z projektem końcowym i zatwierdzonymi zmianami, protokołem odbioru robót, uczestnikami oraz instrukcjami użytkowania i konserwacji) (LOE, art. 7).
Po podpisaniu
AJD jest należny w ciągu miesiąca, akt trafia do rejestru nieruchomości, a media i opłaty na rzecz wspólnoty przechodzą na kupującego. Te kroki opisuje poradnik zakup krok po kroku.
Gwarancje budowlane po wprowadzeniu się
Art. 17 LOE czyni wszystkich uczestników budowy odpowiedzialnymi wobec właścicieli, także późniejszych nabywców, za szkody materialne spowodowane wadami w określonych okresach. Okresy biegną od recepción de la obra (formalnego przyjęcia gotowych robót przez dewelopera od wykonawcy), bez zastrzeżeń lub od usunięcia zastrzeżeń. Data ta może być wcześniejsza niż odbiór domu przez kupującego, więc część każdego okresu mogła już minąć w chwili przekazania kluczy.
| Okres | Co obejmuje | Kto odpowiada |
|---|---|---|
| 1 rok | Wady wykonania dotyczące elementów wykończenia (terminación o acabado). | Wykonawca (constructor). |
| 3 lata | Wady elementów budynku lub instalacji, przez które dom nie spełnia wymogów zamieszkania: higieny i zdrowia, ochrony przed hałasem, oszczędności energii i izolacji oraz innych aspektów funkcjonalnych. | Uczestnik odpowiedzialny za wadę. |
| 10 lat | Wady fundamentów, słupów, belek, stropów, ścian nośnych lub innych elementów konstrukcyjnych bezpośrednio wpływające na wytrzymałość i stateczność. | Uczestnik odpowiedzialny za wadę. |
W każdym przypadku deweloper odpowiada wobec kupujących solidarnie z pozostałymi uczestnikami za szkody z wad budowlanych, więc można wystąpić także przeciwko niemu (art. 17.3). Roszczenie trzeba wnieść w ciągu dwóch lat od powstania szkody (art. 18). Zasady te działają obok praw umownych wobec dewelopera jako sprzedającego.
Przy budynkach głównie mieszkalnych deweloper musi wykupić dziesięcioletnie ubezpieczenie lub równoważną gwarancję (seguro decenal) od szkód konstrukcyjnych, na co najmniej 100% kosztu robót (art. 19 i 20 oraz przepis dodatkowy 2). Przy domach obowiązkowa jest tylko ta ochrona: gwarancje roczna i trzyletnia z art. 19 staną się obowiązkowe dopiero, gdy nakaże to dekret królewski. Roczny i trzyletni okres odpowiedzialności z tabeli nadal obowiązuje; nieobowiązkowe jest jedynie stojące za nim ubezpieczenie. Rejestr nieruchomości nie wpisze nowego budynku bez dowodu ochrony dziesięcioletniej.
Pytania przed podpisaniem
- Kto dokładnie jest deweloperem i co pokazuje wyciąg o firmie?
- Czy wydano pozwolenie na budowę i jakie są terminy rozpoczęcia i zakończenia?
- Który ubezpieczyciel lub bank daje gwarancję i czy dostanę indywidualny dokument obejmujący każdą wpłatę, także rezerwację?
- Na który rachunek specjalny mam wpłacać i czy wskazano go w umowie?
- Jaka jest data wydania i co się stanie, jeśli nie zostanie dotrzymana?
- Czy plany, powierzchnia i specyfikacja materiałów są załączone do umowy?
- Czy VAT jest podany osobno i które koszty przy akcie obciążają mnie?
- Czy na działce jest hipoteka dewelopera i jak zostanie wykreślona lub podzielona przy finalizacji?
- Czy dom można użytkować tak, jak planuję, np. pod wynajem?
- Czy te same zabezpieczenia obowiązują przy zakupie przez firmę lub zakupie kilku lokali?
Pytania kupujących
Czy moje pieniądze są bezpieczne, jeśli deweloper upadnie?
Zaliczki wpłacone zgodnie z LOE obejmuje indywidualna polisa lub gwarancja bankowa, z podatkami i odsetkami ustawowymi. Prawo wymaga wpłat na rachunek specjalny, a przy ubezpieczeniu wyłącza kwoty, których zapłaty kupujący nie wykaże, więc dowód każdej wpłaty ma znaczenie.
Czy przy domu z przedsprzedaży płacę ITP?
Nie przy zakupie od dewelopera. Płaci się 10% VAT od każdej wpłaty i balearski AJD przy akcie: 1,5%, a 2%, gdy dom jest wart 1 000 000 € lub więcej, z niższymi stawkami dla niektórych pierwszych domów, które stają się głównym miejscem zamieszkania (październik 2026).
Czy mogę zrezygnować, jeśli dom się opóźnia?
Jeśli budowa nie ruszyła lub dom nie został wydany w uzgodnionym terminie, LOE pozwala rozwiązać umowę i odzyskać wpłaty z podatkami i odsetkami ustawowymi albo uzgodnić pisemne przedłużenie. To, czy dane opóźnienie spełnia ten warunek, może być sporne i należy to ocenić z prawnikiem.
Czy deweloper może zmusić mnie do przejęcia hipoteki?
Nie. Przy sprzedaży konsumentowi klauzula zmuszająca do przejęcia hipoteki dewelopera lub karząca za odmowę jest nieważna na mocy art. 89 krajowej ustawy konsumenckiej, a prawo balearskie wymaga, by projekt umowy mówił, że wybór należy do kupującego (ustawa 7/2014, art. 28).
Kiedy kończy się moja gwarancja?
Po wydaniu cédula de habitabilidad lub licencji na pierwsze użytkowanie, gdy deweloper udowodni przekazanie domu, albo jeśli kupujący odmówi przyjęcia domu spełniającego te warunki. Potem obowiązują gwarancje budowlane.
Kto płaci za przyłączenie wody i prądu?
Jeśli dom ma zostać wydany gotowy do zamieszkania, klauzula obciążająca konsumenta kosztem przyłączenia do sieci jest nieważna jako niedozwolona (ustawa konsumencka, art. 89.3). Własne umowy na media to osobna sprawa.
Źródła
Oficjalne i opublikowane źródła tego poradnika, sprawdzone w październiku 2026.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (tekst jednolity) BOE (Boletín Oficial del Estado)
- Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (przepisy końcowe 3 i 21) BOE
- Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (tekst jednolity, ostatnia aktualizacja: 3 października 2026) BOE
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (tekst jednolity, ostatnia aktualizacja: 7 października 2026) BOE
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda BOE
- Real Decreto 1619/2012, Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación BOE
- Decreto Legislativo 1/2014, texto refundido de las disposiciones legales de las Illes Balears en materia de tributos cedidos (tekst jednolity, ostatnia aktualizacja: 13 czerwca 2026), z wykazem zmian BOE (prawo Balearów)
- Ley 11/2022, de 28 de diciembre, de presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears para 2023 BOE
- Ley 4/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para acelerar proyectos estratégicos de las Illes Balears BOE (prawo Balearów)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITPAJD (tekst jednolity) BOE
- Instrucciones del modelo 600 (ITPAJD) ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears)
- Real Decreto Legislativo 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios BOE
- Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas BOE
- Estatuto de Autonomía de las Illes Balears (Ley Orgánica 1/2007) BOE
- Ley 7/2014, de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Illes Balears (tekst jednolity) BOE (prawo Balearów)
- Orden 5/2026, de 16 de marzo, del consejero de Economía, Hacienda e Innovación, por la que se desarrolla la disposición adicional quinta del Decreto legislativo 1/2014 BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) núm. 34, 17 marca 2026
- Orden 13/2026, de 22 de junio, del consejero de Economía, Hacienda e Innovación, por la que se modifica la Orden 5/2026 BOIB núm. 80, 25 czerwca 2026
- Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal, de medidas transitorias para la oferta, y por la calidad turística de las Illes Balears BOE (prawo Balearów)
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia BOE
- Ley 5/2018, de la vivienda de las Illes Balears (tekst jednolity, ostatnia aktualizacja: 13 czerwca 2026) BOE (prawo Balearów)
- Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears (tekst jednolity, ostatnia aktualizacja: 13 czerwca 2026) BOE (prawo Balearów)
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana BOE
- Registro de la Propiedad: nota simple Colegio de Registradores (sede electrónica)
- Registro Mercantil: información mercantil Colegio de Registradores (sede electrónica)
- Ley del Notariado (art. 23) i Real Decreto 1065/2007 (art. 20) BOE
- Código Civil (art. 1280) BOE
- Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears (tekst jednolity) BOE
Informacje ogólne, nie porada. Ten poradnik opisuje, jak zwykle przebiega zakup na Majorce. Przepisy i stawki się zmieniają, a każda transakcja jest inna, dlatego przed podjęciem zobowiązań warto sprawdzić szczegóły swojej sytuacji u niezależnego prawnika lub doradcy podatkowego.
