Жизнь в сообществе собственников: как это работает

Что такое сообщество собственников

В Испании здание или комплекс, разделённые на жильё разных владельцев с общими частями, подчиняются закону о горизонтальной собственности, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Своя квартира или дом принадлежат вам полностью. Вместе с другими владельцами вам также принадлежат общие элементы: крыша, фасад, лестницы, лифты, сады, бассейн и трубы, которые обслуживают всех. Все владельцы вместе образуют сообщество собственников (comunidad de propietarios), и именно оно следит за общими частями.

Это касается далеко не только многоквартирных домов. Многие рядные дома, комплексы таунхаусов и посёлки вилл с общим бассейном, садом или частной дорогой на Майорке тоже управляются как сообщества. Если в объявлении упомянуты взносы сообщества, вы покупаете жильё в одном из них.

Cuota de participación

Ваша доля в здании или комплексе, указанная в документе о праве собственности. Она определяет долю расходов и вес голоса.

Estatutos

Устав сообщества. Он может устанавливать обязательные правила использования жилья и может быть зарегистрирован в реестре собственности.

Reglamento de régimen interior

Внутренние правила по повседневным вопросам: часы работы бассейна, мусор, шум.

Derrama

Разовый сбор сверх обычных взносов, как правило на крупные работы.

Взносы и резервный фонд

Каждый владелец участвует в общих расходах пропорционально своей доле, если устав не устанавливает другое распределение. Деньги идут на уборку, сад, освещение, обслуживание бассейна, страховку здания, лифты и управляющего. Годовой бюджет утверждается на ежегодном собрании, и от него зависят взносы.

Закон также требует резервного фонда на ремонт и обслуживание размером не меньше десятой части последнего обычного бюджета. Более крупные работы, например новую крышу или ремонт фасада, часто оплачивают через derrama, согласованную на собрании. О таких сборах стоит спросить до покупки.

Собрания, должностные лица и голосование

Решения принимает собрание собственников (junta de propietarios). Оно должно проходить не реже раза в год, чтобы утвердить отчётность и бюджет, а уведомление о нём с повесткой рассылают не меньше чем за шесть дней. Владельцы могут прийти лично или прислать представителя с подписанной доверенностью, что удобно, если вы живёте за границей. Владельцы с задолженностью могут присутствовать, но не голосуют.

• Председатель: один из владельцев, которого выбирают голосованием, а если не получается, по очереди или жребием. Срок обычно один год, и должность обязательна, если судья не освободит вас от неё.
• Секретарь и управляющий: эти обязанности выполняет председатель, если сообщество не назначит другого человека. Многие сообщества нанимают профессионального управляющего (administrador de fincas), который ведёт счета, созывает собрания и следит за ремонтом.
• Протоколы: решения записывают в книгу протоколов, заверенную в реестре собственности. Отсутствовавшим владельцам сообщают о решениях, и по некоторым голосованиям у них есть 30 дней на возражение, после чего молчание считается согласием.

Для разных решений нужно разное большинство. Для повседневных вопросов хватает простого большинства владельцев и долей (при втором созыве среди присутствующих), для других требуется три пятых всех владельцев или даже единогласие. Несогласный владелец может оспорить решение в суде в установленные сроки.

Правила дома и туристическая аренда

Владельцы не могут вести в своём жилье деятельность, которую запрещает устав или которая вредна, опасна, антисанитарна либо мешает соседям. Если владелец не реагирует на предупреждение, председатель может обратиться в суд от имени сообщества.

Для туристической аренды есть отдельное правило. С 3 апреля 2025 года владельцу, который хочет начать сдавать туристам жильё в сообществе, нужно прямое согласие сообщества: три пятых собственников, владеющих тремя пятыми долей. Таким же большинством можно ограничить туристическую аренду, поставить ей условия или запретить её, а также увеличить долю расходов такого жилья не больше чем на пятую часть. Обратной силы эти решения не имеют.

На Майорке региональные правила идут дальше. С апреля 2025 года правительство Балеарских островов не допускает новых регистраций туристической аренды для жилья в сообществе собственников, кроме рядных домов и домов на две семьи. На практике квартиру, купленную сейчас, нельзя превратить в новое туристическое жильё, кроме сдачи собственного основного жилья до 60 дней в год там, где это разрешает зонирование. Подробности в нашем руководстве лицензии на туристическую аренду.

Перед покупкой

• Попросите у продавца справку сообщества о задолженности. Продавец обязан заявить при подписании, нет ли у него долгов, а справка выдаётся в течение семи дней после запроса.
• Учтите, что неоплаченные взносы следуют за объектом: жильё отвечает по долгам текущего года и трёх предыдущих календарных лет.
• Прочитайте протоколы последних собраний: запланированные работы, споры, уже согласованные derramas.
• Получите копию устава и внутренних правил и проверьте, что в них сказано об аренде, домашних животных, строительных работах и пользовании бассейном.
• Запросите текущий бюджет и размер взносов и узнайте, покрывает ли страховка сообщества всё здание.

Хороший юрист запросит большую часть этого сам. Как эти проверки вписываются в сделку, смотрите в руководствах покупка шаг за шагом и экспертизы и проверки.