Att bo i en ägarförening: så fungerar det

Vad en ägarförening är

I Spanien styrs ett hus eller område som är uppdelat i separat ägda bostäder med gemensamma delar av lagen om horisontell egendom, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Du äger din lägenhet eller ditt hus fullt ut. Tillsammans med de andra ägarna äger du också de gemensamma delarna: tak, fasad, trapphus, hissar, trädgårdar, poolen och de gemensamma rören. Ägarna bildar tillsammans ägarföreningen, comunidad de propietarios, och det är den som tar hand om de gemensamma delarna.

Det gäller långt mer än flerfamiljshus. Många radhus, radhusområden och villaområden med gemensam pool, trädgård eller privat väg på Mallorca drivs också som ägarföreningar. Nämner annonsen avgifter till ägarföreningen köper du in dig i en sådan.

Cuota de participación

Din andel av huset eller området, fastställd i Escrituran. Den avgör din del av kostnaderna och hur mycket din röst väger.

Estatutos

Ägarföreningens stadgar. De kan innehålla bindande regler för hur bostäderna används, och de kan skrivas in i fastighetsregistret.

Reglamento de régimen interior

Interna ordningsregler för vardagsfrågor som pooltider, soptunnor och buller.

Derrama

En engångsavgift utöver de vanliga avgifterna, oftast för att betala större arbeten.

Avgifter och reservfond

Varje ägare betalar till de allmänna kostnaderna efter sin andel, om inte stadgarna anger en annan fördelning. Pengarna går till sådant som städning, trädgårdsskötsel, belysning, poolunderhåll, försäkring av huset, hissar och förvaltaren. Årets budget godkänns på årsstämman, och avgifterna följer av den.

Lagen kräver också en reservfond för reparationer och underhåll, som ska motsvara minst en tiondel av den senaste ordinarie budgeten. Större arbeten, som ett nytt tak eller fasadreparationer, betalas ofta genom en derrama som beslutas på en stämma. Fråga om sådana avgifter innan du köper.

Stämmor, förtroendeposter och röster

Det är på ägarstämman (junta de propietarios) som besluten fattas. Den måste hållas minst en gång om året för att godkänna räkenskaper och budget, och kallelsen ska skickas minst sex dagar i förväg med dagordning. Ägare kan delta själva eller skicka någon med undertecknad fullmakt, vilket är praktiskt om du bor utomlands. Ägare som ligger efter med betalningarna får delta men inte rösta.

• Ordförande: en ägare, som väljs eller, om det inte går, utses genom rotation eller lottning. Uppdraget gäller normalt ett år och är obligatoriskt om inte en domare befriar dig.
• Sekreterare och förvaltare: ordföranden sköter dessa uppgifter om inte föreningen utser någon annan. Många ägarföreningar anlitar en yrkesförvaltare (administrador de fincas) för att sköta räkenskaperna, kalla till stämmor och driva på reparationer.
• Protokoll: besluten förs in i en protokollbok som stämplats av fastighetsregistret. Ägare som var frånvarande informeras om besluten och har vid vissa omröstningar 30 dagar på sig att invända, därefter räknas tystnaden som ett ja.

Olika beslut kräver olika majoriteter. Vardagsfrågor kräver enkel majoritet av ägare och andelar (vid andra kallelsen av de närvarande), medan andra kräver tre femtedelar av alla ägare eller till och med enhällighet. En ägare som inte håller med kan överklaga ett beslut till domstol inom bestämda tidsfrister.

Ordningsregler och semesteruthyrning

Ägare får inte bedriva verksamhet i sina bostäder som stadgarna förbjuder, eller som är skadlig, farlig, ohälsosam eller störande för grannar. Om en ägare struntar i en varning kan ordföranden stämma ägaren för ägarföreningens räkning.

Semesteruthyrning har en egen regel. Sedan den 3 april 2025 behöver en ägare som vill börja hyra ut en bostad i en ägarförening till turister föreningens uttryckliga godkännande, av tre femtedelar av ägarna som innehar tre femtedelar av andelarna. Samma majoritet kan begränsa, villkora eller förbjuda semesteruthyrning, och kan höja kostnadsandelen för en sådan bostad med upp till en femtedel. Besluten gäller inte retroaktivt.

På Mallorca går de regionala reglerna längre. Sedan april 2025 tillåter Balearernas regering inga nya registreringar för semesteruthyrning för bostäder i en ägarförening, utom radhus och parhus. I praktiken går det inte att börja hyra ut en lägenhet som köps nu till semesterfirare, utom som ägarens egen huvudbostad i upp till 60 dagar om året där området tillåter det. Vår guide om licenser för semesteruthyrning går igenom detaljerna.

Innan du köper

• Be säljaren om ägarföreningens skuldintyg. Säljaren måste vid undertecknandet uppge om avgifterna är betalda, och intyget utfärdas inom sju dagar från begäran.
• Tänk på att obetalda avgifter följer med fastigheten: bostaden svarar för skulder för innevarande år och de tre föregående kalenderåren.
• Läs protokollen från de senaste stämmorna för att hitta planerade arbeten, tvister och redan beslutade derramas.
• Skaffa en kopia av stadgar och ordningsregler och kontrollera vad de säger om uthyrning, husdjur, byggarbeten och användning av poolen.
• Be om aktuell budget och avgifter, och fråga om ägarföreningens försäkring täcker hela huset.

En bra advokat ber om det mesta av detta som en självklarhet. Se köpprocessen och besiktningar och kontroller för hur kontrollerna passar in i ett köp.