Leben in einer Eigentümergemeinschaft: so funktioniert es

Was eine Eigentümergemeinschaft ist

In Spanien unterliegt ein Gebäude oder eine Anlage, die in getrennte Einheiten mit gemeinsamen Teilen aufgeteilt ist, dem Wohnungseigentumsgesetz, der Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Ihre Wohnung oder Ihr Haus gehört Ihnen allein. Gemeinsam mit den anderen Eigentümern besitzen Sie außerdem die Gemeinschaftsteile: Dach, Fassade, Treppenhäuser, Aufzüge, Gärten, den Pool und die Leitungen, die allen dienen. Die Eigentümer bilden zusammen die Comunidad de propietarios, und diese Gemeinschaft kümmert sich um die gemeinsamen Teile.

Das betrifft weit mehr als Wohnblocks. Viele Reihenhausanlagen und Villensiedlungen mit gemeinsamem Pool, Garten oder Privatweg auf Mallorca sind ebenfalls als Gemeinschaften organisiert. Wenn im Angebot Hausgeld genannt wird, kaufen Sie sich in eine ein.

Cuota de participación

Ihr Anteil am Gebäude oder an der Anlage, festgelegt in der Escritura. Er bestimmt Ihren Kostenanteil und das Gewicht Ihrer Stimme.

Estatutos

Die Satzung der Gemeinschaft. Sie kann verbindliche Regeln zur Nutzung der Einheiten festlegen und im Grundbuch eingetragen werden.

Reglamento de régimen interior

Die Hausordnung für Alltagsfragen wie Poolzeiten, Müll und Lärm.

Derrama

Eine einmalige Sonderumlage zusätzlich zum normalen Hausgeld, meist für größere Arbeiten.

Hausgeld und Rücklage

Jeder Eigentümer trägt die allgemeinen Kosten nach seinem Anteil, sofern die Satzung nichts anderes bestimmt. Das Geld deckt zum Beispiel Reinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Poolwartung, die Gebäudeversicherung, Aufzüge und den Verwalter. Der Jahreshaushalt wird auf der Jahresversammlung beschlossen, daraus ergibt sich das Hausgeld.

Das Gesetz schreibt außerdem eine Rücklage für Reparaturen und Instandhaltung vor, die mindestens ein Zehntel des letzten ordentlichen Haushalts betragen muss. Größere Arbeiten wie ein neues Dach oder Fassadenreparaturen werden oft über eine auf einer Versammlung beschlossene Derrama bezahlt. Nach solchen Umlagen sollten Sie vor dem Kauf fragen.

Versammlungen, Ämter und Abstimmungen

Beschlüsse fallen auf der Eigentümerversammlung (Junta de propietarios). Sie muss mindestens einmal im Jahr tagen, um Abrechnung und Haushalt zu beschließen, und die Einladung mit Tagesordnung muss mindestens sechs Tage vorher verschickt werden. Eigentümer können persönlich teilnehmen oder jemanden mit unterschriebener Vollmacht schicken, was nützlich ist, wenn Sie im Ausland leben. Eigentümer mit Zahlungsrückständen dürfen teilnehmen, aber nicht abstimmen.

• Präsident: ein Eigentümer, der gewählt oder, falls das scheitert, durch Rotation oder Los bestimmt wird. Das Amt dauert normalerweise ein Jahr und ist verpflichtend, sofern kein Richter Sie davon entbindet.
• Sekretär und Verwalter: Diese Aufgaben übernimmt der Präsident, sofern die Gemeinschaft niemand anderen bestimmt. Viele Gemeinschaften beauftragen einen professionellen Verwalter (Administrador de fincas), der die Bücher führt, Versammlungen einberuft und sich um Reparaturen kümmert.
• Protokolle: Beschlüsse stehen in einem vom Grundbuchamt gestempelten Protokollbuch. Abwesende Eigentümer werden über Beschlüsse informiert und haben bei manchen Abstimmungen 30 Tage Zeit zum Widerspruch. Danach gilt ihr Schweigen als Zustimmung.

Verschiedene Beschlüsse brauchen verschiedene Mehrheiten. Für Alltagsfragen genügt die einfache Mehrheit der Eigentümer und Anteile (bei zweiter Einberufung die der Anwesenden), andere verlangen drei Fünftel aller Eigentümer oder sogar Einstimmigkeit. Ein Eigentümer, der nicht einverstanden ist, kann einen Beschluss innerhalb bestimmter Fristen gerichtlich anfechten.

Hausordnung und Ferienvermietung

Eigentümer dürfen in ihren Einheiten keine Tätigkeiten ausüben, die die Satzung verbietet oder die schädlich, gefährlich, gesundheitsschädlich oder für die Nachbarn störend sind. Ignoriert ein Eigentümer eine Abmahnung, kann der Präsident ihn im Namen der Gemeinschaft verklagen.

Für die Ferienvermietung gilt eine eigene Regel. Seit dem 3. April 2025 braucht ein Eigentümer, der eine Einheit in einer Gemeinschaft neu an Touristen vermieten möchte, die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft, erteilt von drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Anteile halten. Dieselbe Mehrheit kann Ferienvermietung einschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten und den Kostenanteil einer so genutzten Einheit um bis zu ein Fünftel erhöhen. Diese Beschlüsse gelten nicht rückwirkend.

Auf Mallorca gehen die regionalen Regeln weiter. Seit April 2025 lässt die Balearenregierung keine neuen Registrierungen für die Ferienvermietung von Einheiten in einer Eigentümergemeinschaft mehr zu, ausgenommen Reihen- und Doppelhäuser. In der Praxis kann eine jetzt gekaufte Wohnung nicht neu in die Ferienvermietung gehen. Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber Lizenzen für die Ferienvermietung.

Vor dem Kauf

• Verlangen Sie vom Verkäufer die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft. Der Verkäufer muss beim Notartermin erklären, ob er mit seinen Zahlungen auf dem Laufenden ist, und die Bescheinigung wird innerhalb von sieben Tagen nach dem Antrag ausgestellt.
• Denken Sie daran, dass unbezahltes Hausgeld an der Immobilie hängen bleibt: Sie haftet für die Schulden des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre.
• Lesen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen auf geplante Arbeiten, Streitigkeiten und bereits beschlossene Derramas.
• Lassen Sie sich Satzung und Hausordnung geben und prüfen Sie, was dort zu Vermietung, Haustieren, Bauarbeiten und Poolnutzung steht.
• Fragen Sie nach dem aktuellen Haushalt und dem Hausgeld und danach, ob die Versicherung der Gemeinschaft das ganze Gebäude abdeckt.

Ein guter Anwalt verlangt das meiste davon ohnehin. Wie sich diese Prüfungen in einen Kauf einfügen, lesen Sie in Der Immobilienkauf Schritt für Schritt und Gutachten und Prüfungen.