Vivir en una comunidad de propietarios: cómo funciona

Qué es una comunidad de propietarios

En España, un edificio o una urbanización dividido en viviendas de distintos dueños con partes compartidas se rige por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Su piso o casa es plenamente suyo. Junto con los demás propietarios es además dueño de los elementos comunes: la cubierta, la fachada, las escaleras, los ascensores, los jardines, la piscina y las tuberías generales. El conjunto de los propietarios forma la comunidad, y es ella la que se ocupa de esas partes compartidas.

Esto no afecta solo a los bloques de pisos. En Mallorca, muchas casas adosadas, promociones y urbanizaciones de villas con piscina, jardín o calle privada compartidos también funcionan como comunidades. Si el anuncio menciona cuotas de comunidad, usted entra en una.

Cuota de participación

Su porcentaje del edificio o la urbanización, fijado en la escritura. Determina su parte de los gastos y el peso de su voto.

Estatutos

Las reglas fundacionales de la comunidad. Pueden fijar normas vinculantes sobre el uso de las viviendas e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Reglamento de régimen interior

Normas internas sobre cuestiones cotidianas como el horario de la piscina, las basuras y el ruido.

Derrama

Un pago extraordinario además de las cuotas normales, por lo general para costear obras importantes.

Cuotas y fondo de reserva

Cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota de participación, salvo que los estatutos fijen otro reparto. El dinero cubre conceptos como la limpieza, la jardinería, la luz, el mantenimiento de la piscina, el seguro del edificio, los ascensores y el administrador. El presupuesto del año se aprueba en la junta anual, y de él salen las cuotas.

La ley exige además un fondo de reserva para reparaciones y mantenimiento, que debe equivaler como mínimo a la décima parte del último presupuesto ordinario. Las obras mayores, como una cubierta nueva o la reparación de la fachada, suelen pagarse con una derrama acordada en junta. Conviene preguntar por ellas antes de comprar.

Juntas, cargos y votaciones

Las decisiones se toman en la junta de propietarios. Debe reunirse al menos una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto, y la convocatoria de esa junta debe enviarse con seis días de antelación como mínimo, junto con el orden del día. Los propietarios pueden asistir en persona o enviar a alguien con una autorización firmada, algo útil si vive en el extranjero. Los propietarios con pagos pendientes pueden asistir, pero no votar.

• Presidente: un propietario, elegido por votación o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo. El cargo dura normalmente un año y es obligatorio, salvo que un juez le exima.
• Secretario y administrador: el presidente asume estas funciones salvo que la comunidad nombre a otra persona. Muchas comunidades contratan a un administrador de fincas profesional para llevar las cuentas, convocar las juntas y hacer seguimiento de las reparaciones.
• Actas: las decisiones se recogen en un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad. A los propietarios ausentes se les notifican los acuerdos y, en algunas votaciones, disponen de 30 días para oponerse; transcurridos estos, su silencio cuenta como voto a favor.

Cada tipo de decisión requiere una mayoría distinta. Los asuntos cotidianos necesitan mayoría simple de propietarios y de cuotas (en segunda convocatoria, de los presentes), mientras que otros exigen tres quintas partes de todos los propietarios o incluso unanimidad. El propietario que no esté de acuerdo puede impugnar un acuerdo ante los tribunales dentro de los plazos establecidos.

Normas internas y alquiler vacacional

Los propietarios no pueden desarrollar en su vivienda actividades prohibidas por los estatutos, ni dañosas, peligrosas, insalubres o molestas para los vecinos. Si un propietario desoye el requerimiento, el presidente puede demandarlo en nombre de la comunidad.

El alquiler vacacional tiene su propia regla. Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera empezar a alquilar a turistas una vivienda en comunidad necesita la aprobación expresa de esta, con el voto de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas. La misma mayoría puede limitar, condicionar o prohibir el alquiler vacacional, y puede aumentar hasta una quinta parte la cuota de gastos de la vivienda destinada a ese uso. Estos acuerdos no tienen efecto retroactivo.

En Mallorca, la normativa autonómica va más allá. Desde abril de 2025, el Govern balear no admite nuevas inscripciones de alquiler vacacional para viviendas en comunidad de propietarios, salvo las adosadas y pareadas. En la práctica, un piso comprado ahora no puede convertirse en un nuevo alquiler vacacional, salvo como vivienda habitual del propietario, hasta 60 días al año y donde la zona lo permita. Nuestra guía de licencias de alquiler vacacional ofrece los detalles.

Antes de comprar

• Pida al vendedor el certificado de deudas de la comunidad. El vendedor debe declarar en la firma si está al corriente, y el certificado se expide en un plazo de siete días desde la solicitud.
• Tenga presente que las cuotas impagadas siguen a la vivienda: esta responde de las deudas del año en curso y de los tres años naturales anteriores.
• Lea las actas de las últimas juntas en busca de obras previstas, conflictos y derramas ya acordadas.
• Consiga una copia de los estatutos y del reglamento de régimen interior, y compruebe qué dicen sobre el alquiler, las mascotas, las obras y el uso de la piscina.
• Pida el presupuesto y las cuotas vigentes, y pregunte si el seguro de la comunidad cubre todo el edificio.

Un buen abogado pedirá casi todo esto de forma rutinaria. Consulte el proceso de compra y informes y comprobaciones para ver cómo encajan estas comprobaciones en una compra.