Vivre en copropriété : comment cela fonctionne

Ce qu’est une copropriété

En Espagne, un immeuble ou un ensemble divisé en logements appartenant à des propriétaires distincts, avec des parties communes, relève de la loi sur la propriété horizontale, la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Vous êtes pleinement propriétaire de votre appartement ou de votre maison. Avec les autres propriétaires, vous possédez aussi les parties communes : le toit, la façade, les escaliers, les ascenseurs, les jardins, la piscine et les canalisations qui servent à tous. L’ensemble des propriétaires forme la comunidad de propietarios, et c’est elle qui entretient ces parties communes.

Cela ne concerne pas que les immeubles d’appartements. À Majorque, beaucoup de maisons en bande, de programmes de maisons mitoyennes et de lotissements de villas avec piscine, jardin ou voie privée en commun fonctionnent aussi en copropriété. Si l’annonce mentionne des charges de copropriété, vous achetez dans l’une d’elles.

Cuota de participación

Votre quote-part de l’immeuble ou de l’ensemble, fixée dans le titre de propriété. Elle détermine votre part des frais et le poids de votre vote.

Estatutos

Les statuts de la copropriété. Ils peuvent imposer des règles contraignantes sur l’usage des logements et peuvent être inscrits au registre de la propriété.

Reglamento de régimen interior

Le règlement intérieur sur les questions du quotidien, comme les horaires de la piscine, les poubelles et le bruit.

Derrama

Un appel de fonds exceptionnel en plus des charges normales, le plus souvent pour payer de gros travaux.

Charges et fonds de réserve

Chaque propriétaire contribue aux frais généraux selon sa quote-part, sauf si les statuts prévoient une autre répartition. L’argent couvre par exemple le nettoyage, le jardinage, l’éclairage, l’entretien de la piscine, l’assurance de l’immeuble, les ascenseurs et le syndic. Le budget de l’année est approuvé en assemblée annuelle et les charges en découlent.

La loi impose aussi un fonds de réserve pour les réparations et l’entretien, qui doit atteindre au moins un dixième du dernier budget ordinaire. Les chantiers plus importants, comme un nouveau toit ou la réparation d’une façade, se paient souvent par une derrama votée en assemblée. Mieux vaut poser la question de ces appels de fonds avant d’acheter.

Assemblées, responsables et votes

C’est à l’assemblée des propriétaires (junta de propietarios) que se prennent les décisions. Elle doit se réunir au moins une fois par an pour approuver les comptes et le budget, et la convocation doit être envoyée au moins six jours à l’avance avec l’ordre du jour. Les propriétaires peuvent venir en personne ou se faire représenter par une personne munie d’une procuration signée, ce qui est utile si vous vivez à l’étranger. Ceux qui ont des impayés peuvent assister à l’assemblée mais pas voter.

• Président : un propriétaire, élu ou, à défaut, désigné par rotation ou tirage au sort. Le mandat dure normalement un an et il est obligatoire, sauf si un juge vous en dispense.
• Secrétaire et syndic : le président assume ces fonctions, sauf si la copropriété nomme quelqu’un d’autre. De nombreuses copropriétés engagent un professionnel, le syndic (administrador de fincas), pour tenir les comptes, convoquer les assemblées et suivre les réparations.
• Procès-verbaux : les décisions sont consignées dans un registre visé par le registre de la propriété. Les propriétaires absents sont informés des décisions et, pour certains votes, disposent de 30 jours pour s’y opposer ; passé ce délai, leur silence vaut accord.

Toutes les décisions n’exigent pas la même majorité. Les questions courantes demandent la majorité simple des propriétaires et des quotes-parts (en seconde convocation, celle des présents), d’autres les trois cinquièmes de tous les propriétaires, voire l’unanimité. Un propriétaire en désaccord peut contester une décision en justice dans des délais fixés.

Règlement intérieur et location touristique

Les propriétaires ne peuvent pas exercer chez eux des activités interdites par les statuts ou qui sont nuisibles, dangereuses, insalubres ou gênantes pour les voisins. Si un propriétaire ignore un avertissement, le président peut le poursuivre en justice au nom de la copropriété.

La location touristique a sa propre règle. Depuis le 3 avril 2025, un propriétaire qui veut commencer à louer à des touristes un logement en copropriété a besoin de l’accord exprès de celle-ci, donné par les trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts. La même majorité peut limiter, encadrer ou interdire les locations touristiques, et augmenter jusqu’à un cinquième la part des frais payée par un logement qui y est affecté. Ces décisions n’ont pas d’effet rétroactif.

À Majorque, les règles régionales vont plus loin. Depuis avril 2025, le gouvernement des Baléares n’autorise plus de nouvelles inscriptions de location touristique pour les logements en copropriété, sauf les maisons en bande et jumelées. En pratique, un appartement acheté aujourd’hui ne peut pas devenir une nouvelle location touristique, sauf comme résidence principale du propriétaire, jusqu’à 60 jours par an, là où la zone le permet. Notre guide sur les licences de location touristique donne le détail.

Avant d’acheter

• Demandez au vendeur le certificat de dettes de la copropriété. Le vendeur doit déclarer à la signature s’il est à jour, et le certificat est délivré dans les sept jours suivant la demande.
• Sachez que les charges impayées suivent le bien : le logement répond des dettes de l’année en cours et de celles des trois années civiles précédentes.
• Lisez les procès-verbaux des dernières assemblées pour repérer les travaux prévus, les litiges et les derramas déjà votées.
• Procurez-vous une copie des statuts et du règlement intérieur, et vérifiez ce qu’ils disent de la location, des animaux, des travaux et de l’usage de la piscine.
• Demandez le budget et les charges en cours, et si l’assurance de la copropriété couvre tout l’immeuble.

Un bon avocat demandera d’office la plupart de ces documents. Voir l’achat immobilier et expertises et vérifications pour la place de ces contrôles dans un achat.