Wonen in een vereniging van eigenaars: zo werkt het

Wat een vereniging van eigenaars is

In Spanje valt een gebouw of complex dat is opgesplitst in afzonderlijke woningen met gedeelde onderdelen onder de wet op de horizontale eigendom, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. U bent volledig eigenaar van uw appartement of huis. Samen met de andere eigenaars bezit u ook de gemeenschappelijke delen: het dak, de gevel, trappenhuizen, liften, tuinen, het zwembad en de leidingen die iedereen bedienen. Samen vormen de eigenaars de comunidad de propietarios (vereniging van eigenaars, VvE; in België: mede-eigendom), en die zorgt voor de gedeelde onderdelen.

Dit geldt voor veel meer dan flatgebouwen. Op Mallorca worden ook veel rijwoningen, rijwoningprojecten en villawijken met een gedeeld zwembad, een gedeelde tuin of een eigen weg als vereniging bestuurd. Staat er een VvE-bijdrage in de advertentie, dan koopt u zich in een vereniging in.

Cuota de participación

Uw aandeel in het gebouw of complex, vastgelegd in de eigendomsakte. Het bepaalt uw deel van de kosten en het gewicht van uw stem.

Estatutos

De statuten van de vereniging. Ze kunnen bindende regels bevatten over het gebruik van woningen en kunnen worden ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Reglamento de régimen interior

Huisregels voor alledaagse zaken zoals zwembadtijden, afval en geluid.

Derrama

Een eenmalige heffing bovenop de normale bijdragen, meestal voor grote werkzaamheden.

Bijdragen en het reservefonds

Elke eigenaar betaalt mee aan de algemene kosten volgens zijn aandeel, tenzij de statuten een andere verdeling vastleggen. Van dat geld worden zaken betaald als schoonmaak, tuinonderhoud, verlichting, zwembadonderhoud, de opstalverzekering, liften en de beheerder. De begroting voor het jaar wordt goedgekeurd op de jaarvergadering, en daaruit volgen de bijdragen.

De wet schrijft ook een reservefonds voor reparaties en onderhoud voor, dat minstens een tiende van de laatste gewone begroting moet bedragen. Grotere klussen, zoals een nieuw dak of gevelherstel, worden vaak betaald via een derrama waartoe een vergadering besluit. Naar zulke heffingen kunt u het best vragen voordat u koopt.

Vergaderingen, bestuur en stemmen

De vergadering van eigenaars (junta de propietarios) is waar de besluiten vallen. Die moet minstens één keer per jaar bijeenkomen om de rekeningen en de begroting goed te keuren, en de oproep daarvoor moet minstens zes dagen vooraf worden verstuurd, met de agenda. Eigenaars kunnen zelf komen of iemand sturen met een ondertekende volmacht, wat handig is als u in het buitenland woont. Eigenaars met een betalingsachterstand mogen aanwezig zijn, maar niet stemmen.

• Voorzitter: een eigenaar, gekozen of bij gebrek daaraan aangewezen via toerbeurt of loting. De functie duurt normaal een jaar en is verplicht, tenzij een rechter u ontheft.
• Secretaris en beheerder: de voorzitter doet deze taken, tenzij de vereniging iemand anders aanstelt. Veel verenigingen huren een professionele beheerder in (administrador de fincas) om de boekhouding te doen, vergaderingen bijeen te roepen en reparaties in de gaten te houden.
• Notulen: besluiten worden vastgelegd in een notulenboek dat is gestempeld door het eigendomsregister. Afwezige eigenaars worden over de besluiten geïnformeerd en hebben bij sommige stemmingen 30 dagen om bezwaar te maken. Daarna telt hun zwijgen als een ja.

Verschillende besluiten vragen verschillende meerderheden. Alledaagse zaken vereisen een gewone meerderheid van eigenaars en aandelen (bij een tweede oproep: van de aanwezigen), andere drie vijfde van alle eigenaars of zelfs unanimiteit. Een eigenaar die het oneens is, kan binnen vaste termijnen naar de rechter stappen.

Huisregels en vakantieverhuur

Eigenaars mogen in hun woning geen activiteiten uitoefenen die de statuten verbieden, of die schadelijk, gevaarlijk, ongezond of hinderlijk zijn voor de buren. Negeert een eigenaar een waarschuwing, dan kan de voorzitter namens de vereniging naar de rechter stappen.

Voor vakantieverhuur geldt een eigen regel. Sinds 3 april 2025 heeft een eigenaar die een woning in een vereniging aan toeristen wil gaan verhuren, de uitdrukkelijke instemming van de vereniging nodig, gegeven door drie vijfde van de eigenaars die samen drie vijfde van de aandelen hebben. Dezelfde meerderheid kan vakantieverhuur beperken, aan voorwaarden binden of verbieden, en kan het kostenaandeel van een woning die daarvoor wordt gebruikt met maximaal een vijfde verhogen. Deze besluiten werken niet met terugwerkende kracht.

Op Mallorca gaan de regionale regels verder. Sinds april 2025 staat de Balearische regering geen nieuwe registraties voor vakantieverhuur meer toe voor woningen in een vereniging van eigenaars, behalve voor rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. In de praktijk kan een appartement dat u nu koopt geen nieuwe vakantieverhuurwoning worden, behalve als eigen hoofdwoning voor maximaal 60 dagen per jaar waar de zone dat toestaat. Onze gids Vakantieverhuurvergunningen geeft de details.

Voordat u koopt

• Vraag de verkoper om de schuldenverklaring van de vereniging. De verkoper moet bij de ondertekening verklaren of hij bij is met betalen, en de verklaring wordt binnen zeven dagen na het verzoek afgegeven.
• Weet dat onbetaalde bijdragen aan de woning blijven kleven: de woning staat garant voor de schulden van het lopende jaar en van de drie voorgaande kalenderjaren.
• Zoek in de notulen van de laatste vergaderingen naar geplande werkzaamheden, geschillen en al besloten derramas.
• Vraag om een kopie van de statuten en de huisregels, en kijk wat erin staat over verhuur, huisdieren, verbouwingen en het gebruik van het zwembad.
• Vraag naar de huidige begroting en bijdragen, en of de verzekering van de vereniging het hele gebouw dekt.

Een goede advocaat vraagt het meeste hiervan automatisch op. Zie Het koopproces en Keuringen en controles voor de plaats van deze controles in een aankoop.