Życie we wspólnocie właścicieli: jak to działa

Czym jest wspólnota właścicieli

W Hiszpanii budynki i osiedla podzielone na odrębne lokale z częściami wspólnymi podlegają ustawie o własności horyzontalnej, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Mieszkanie lub dom jest wyłączną własnością nabywcy. Razem z pozostałymi właścicielami jest on też współwłaścicielem elementów wspólnych: dachu, fasady, klatek schodowych, wind, ogrodów, basenu i rur służących wszystkim. Właściciele tworzą razem wspólnotę właścicieli (comunidad de propietarios), a to ona dba o części wspólne.

Dotyczy to nie tylko bloków. Także wiele domów szeregowych, osiedli domów i osiedli willi ze wspólnym basenem, ogrodem lub prywatną drogą na Majorce działa jako wspólnoty. Jeśli oferta wspomina o opłatach na rzecz wspólnoty, kupuje się lokal w takiej wspólnocie.

Cuota de participación

Udział w budynku lub osiedlu, określony w akcie własności. Wyznacza część kosztów i wagę głosu.

Estatutos

Statut wspólnoty. Może zawierać wiążące zasady korzystania z lokali i można go wpisać do rejestru nieruchomości.

Reglamento de régimen interior

Regulamin wewnętrzny w codziennych sprawach, takich jak godziny korzystania z basenu, śmieci czy hałas.

Derrama

Jednorazowa dopłata ponad zwykłe opłaty, zwykle na większe prace.

Opłaty i fundusz rezerwowy

Każdy właściciel pokrywa koszty ogólne według swojego udziału, chyba że statut przewiduje inny podział. Pieniądze idą na sprzątanie, pielęgnację ogrodów, oświetlenie, konserwację basenu, ubezpieczenie budynku, windy i zarządcę. Roczny budżet zatwierdza coroczne zebranie, a z niego wynikają opłaty.

Prawo wymaga też funduszu rezerwowego na naprawy i konserwację, w wysokości co najmniej jednej dziesiątej ostatniego budżetu zwyczajnego. Większe prace, takie jak nowy dach czy naprawa fasady, często finansuje derrama uchwalona na zebraniu. O takie dopłaty warto zapytać przed zakupem.

Zebrania, funkcje i głosowania

Decyzje zapadają na zebraniu właścicieli (junta de propietarios). Musi się ono odbywać co najmniej raz w roku, by zatwierdzić rozliczenia i budżet, a zawiadomienie z porządkiem obrad trzeba wysłać najpóźniej sześć dni wcześniej. Właściciele mogą przyjść osobiście lub wysłać kogoś z podpisanym pełnomocnictwem, co przydaje się osobom mieszkającym za granicą. Zalegający z płatnościami mogą uczestniczyć w zebraniu, ale nie głosować.

• Prezes: właściciel wybrany w głosowaniu, a gdy to się nie uda, według kolejności lub w losowaniu. Funkcję pełni się zwykle rok i jest ona obowiązkowa, chyba że zwolni z niej sędzia.
• Sekretarz i zarządca: te obowiązki pełni prezes, chyba że wspólnota wyznaczy kogoś innego. Wiele wspólnot zatrudnia zawodowego zarządcę (administrador de fincas), który prowadzi księgowość, zwołuje zebrania i pilnuje napraw.
• Protokoły: decyzje zapisuje się w księdze protokołów ostemplowanej przez rejestr nieruchomości. Nieobecni właściciele są o nich powiadamiani, a przy niektórych głosowaniach mają 30 dni na sprzeciw, po których milczenie liczy się jako głos za.

Różne decyzje wymagają różnych większości. Sprawy codzienne wymagają zwykłej większości właścicieli i udziałów (w drugim terminie: obecnych), inne trzech piątych wszystkich właścicieli, a nawet jednomyślności. Właściciel, który się nie zgadza, może zaskarżyć uchwałę do sądu w określonych terminach.

Regulamin i wynajem wakacyjny

W swoich lokalach właściciele nie mogą prowadzić działalności zakazanej statutem ani szkodliwej, niebezpiecznej, niezdrowej lub uciążliwej dla sąsiadów. Jeśli właściciel zignoruje upomnienie, prezes może w imieniu wspólnoty pozwać go do sądu.

Wynajem wakacyjny podlega osobnej zasadzie. Od 3 kwietnia 2025 właściciel, który chce zacząć wynajmować turystom lokal we wspólnocie, potrzebuje jej wyraźnej zgody, wyrażonej przez trzy piąte właścicieli reprezentujących trzy piąte udziałów. Ta sama większość może wynajem wakacyjny ograniczyć, obwarować warunkami lub go zakazać, a także podnieść udział w kosztach lokalu, w którym jest prowadzony, maksymalnie o jedną piątą. Takie uchwały nie działają wstecz.

Na Majorce przepisy regionalne idą dalej. Od kwietnia 2025 rząd Balearów nie dopuszcza nowych wpisów wynajmu wakacyjnego dla lokali we wspólnocie właścicieli, z wyjątkiem domów szeregowych i bliźniaków. W praktyce mieszkanie kupione teraz nie może zostać nowym obiektem wynajmu wakacyjnego, poza wynajmem głównego miejsca zamieszkania właściciela przez maksymalnie 60 dni w roku tam, gdzie pozwala na to strefa. Szczegóły podaje poradnik Licencje na wynajem wakacyjny.

Przed zakupem

• Poprosić sprzedającego o zaświadczenie wspólnoty o zadłużeniu. Przy podpisaniu aktu sprzedający musi oświadczyć, czy nie ma zaległości, a zaświadczenie wydawane jest w ciągu siedmiu dni od wniosku.
• Pamiętać, że zaległe opłaty idą za nieruchomością: odpowiada ona za długi z bieżącego roku i trzech poprzednich lat kalendarzowych.
• Przeczytać protokoły kilku ostatnich zebrań pod kątem planowanych prac, sporów i już uchwalonych derramas.
• Zdobyć kopię statutu i regulaminu oraz sprawdzić, co mówią o wynajmie, zwierzętach, pracach budowlanych i korzystaniu z basenu.
• Poprosić o bieżący budżet i opłaty oraz zapytać, czy ubezpieczenie wspólnoty obejmuje cały budynek.

Dobry prawnik poprosi o większość z tych rzeczy rutynowo. Jak te kontrole wpisują się w zakup, wyjaśniają poradniki Zakup krok po kroku i Ekspertyzy i kontrole.