Steuern für Eigentümer

Was Sie jedes Jahr zahlen

Eine Immobilie auf Mallorca bringt mehrere jährliche Abgaben mit sich. Einige treffen jeden Eigentümer: die kommunale Grundsteuer (IBI), Gebühren des Rathauses für den Müll und in einem Gebäude oder einer Anlage das Hausgeld. Andere hängen von Ihrer Lage ab: Einkommensteuer, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, Steuer auf Mieteinnahmen, die Touristensteuer bei Vermietung an Urlauber und Vermögensteuern auf große Vermögen. Drei Arten von Stellen ziehen sie ein: das Rathaus (oft über die ATIB, die balearische Steuerbehörde, die auch die Touristensteuer erhebt), die AEAT (Agencia Tributaria, das spanische Finanzamt) und Ihre Eigentümergemeinschaft. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind. Werden Sie ansässig, etwa weil Sie mehr als 183 Tage im Kalenderjahr hier verbringen, gelten andere Regeln, siehe den letzten Abschnitt. Für jede Erklärung brauchen Sie Ihre NIE-Nummer, die Ausländer-Identifikationsnummer, siehe So beantragen Sie die NIE-Nummer.

Valor catastral

Der Katasterwert: ein amtlicher Wert, den das Catastro, das nationale Liegenschaftsregister für Steuerzwecke, festlegt. Er steht auf Ihrem IBI-Beleg und ist Ausgangspunkt für IBI und fiktive Einkünfte.

IBI

Impuesto sobre bienes inmuebles: die jährliche kommunale Grundsteuer des Rathauses.

IRNR

Impuesto sobre la renta de no residentes: die Einkommensteuer für Nichtresidenten, gezahlt an die AEAT.

Modelo 210

Das Formular 210, die Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten, für fiktive Einkünfte und Miete.

ATIB

Agència Tributària de les Illes Balears, die balearische Steuerbehörde. Sie erhebt die Touristensteuer und für die meisten Gemeinden auf Mallorca kommunale Steuern wie die IBI.

Ordenanza fiscal

Die Steuersatzung eines Rathauses, die jedes Jahr dessen kommunale Steuersätze und Gebühren festlegt.

IBI, die kommunale Grundsteuer

Die IBI ist die jährliche Grundsteuer des Rathauses. Wer die Immobilie am 1. Januar besitzt, schuldet die Steuer für das ganze Jahr. Sie ist ein Prozentsatz des steuerlichen Werts auf Ihrem Beleg, also des Katasterwerts, der bis zu neun Jahre nach einer allgemeinen Neubewertung gemindert wird. Das nationale Gesetz über die Kommunalfinanzen erlaubt den Gemeinden für städtische Immobilien einen Satz zwischen 0,4 % und 1,10 %. In einigen Fällen, etwa bei einer Regionalhauptstadt oder einer Gemeinde mit öffentlichem Busverkehr, sind kleine Zuschläge erlaubt, und bis zu sechs Jahre nach einer allgemeinen Neubewertung niedrigere Sätze. Jedes Rathaus veröffentlicht seinen Satz in seiner Steuersatzung. In Palma beträgt der Satz 2026 für städtische Immobilien 0,445 %, eine Immobilie mit einem steuerlichen Wert von 200.000 € zahlt also 890 € im Jahr.

Für die Herbstbelege 2026 müssen Lastschriftanträge bis zum 2. November 2026 bei der ATIB eingehen (die Frist für Alcúdia war der 11. Oktober). Im Online-Dienst Carter Virtual der ATIB sehen Sie Ihre Belege und wählen den Abbuchungstag. Eine Lastschrift verhindert, dass Sie einen Beleg versäumen: Ein unbezahlter Kommunalsteuerbeleg kostet je nach Verspätung einen Zuschlag von 5 %, 10 % oder 20 %, auf der 20-%-Stufe kommen Verzugszinsen hinzu.

Müllgebühren und andere Gemeindeabgaben

Die Müllgebühren legt jedes Rathaus selbst fest, sie sind also auf der Insel verschieden. Nach dem spanischen Abfallgesetz, Gesetz 7/2022, musste jedes Rathaus bis April 2025 eine eigene Gebühr einführen, die die tatsächlichen Kosten für Sammlung, Transport und Behandlung der Abfälle deckt. Das Gesetz erlaubt den Gemeinden auch, Ferienvermietungen anders zu behandeln, um die getrennte Sammlung zu fördern. Je nach Rathaus kommt die Gebühr als eigener Beleg oder zusammen mit anderen Kommunalsteuern.

In Palma zahlen Wohnungen 2026 nach der städtischen Steuersatzung eine Abfallbehandlungsgebühr von 126,27 € im Jahr. Die ATIB zog sie vom 16. März bis 1. Juni 2026 ein, im selben Zeitraum wie die Kfz-Steuer. Andere Gemeinden legen eigene Beträge und Termine fest, prüfen Sie also die Satzung Ihres Rathauses oder den Kalender der ATIB.

Weitere Abgaben der Gemeinden können sein:

• Eine Gebühr für eine Fahrzeugzufahrt über den Gehweg (Gual), die Palma mit der IBI einzieht.
• Abwassergebühren in manchen Gemeinden, die zum Beispiel Artà mit der Müllgebühr einzieht.

Hausgeld

Die meisten Wohnungen und viele Häuser in Anlagen gehören zu einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de propietarios). Nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum trägt jeder Eigentümer einen Anteil an den allgemeinen Kosten des Gebäudes und seiner Dienste nach der Beteiligungsquote (Cuota de participación) in den Urkunden, sofern die Regeln nichts anderes vorsehen. Die Eigentümerversammlung (Junta de propietarios) muss mindestens einmal im Jahr tagen, um Wirtschaftsplan und Abrechnung zu beschließen. Die Gemeinschaft muss außerdem für Reparaturen und Arbeiten eine von den Eigentümern finanzierte Rücklage von mindestens 10 % ihres letzten ordentlichen Wirtschaftsplans halten.

Einen amtlichen Durchschnittswert gibt es nicht. Die Beträge hängen vom Gebäude, seinen Diensten und Ihrer Quote ab. Verlangen Sie vor dem Kauf den aktuellen Wirtschaftsplan, die Protokolle der letzten Versammlungen und beschlossene Sonderumlagen für Arbeiten (Derramas). Vermieten Sie an Urlauber, kann die Gemeinschaft Ihren Kostenanteil mit Dreifünftelmehrheit um bis zu 20 % erhöhen, siehe Lizenzen für die Ferienvermietung.

Einkommensteuer auf eine nicht vermietete Immobilie

Sind Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig und nutzen die Immobilie selbst, besteuert Spanien fiktive Einkünfte daraus, obwohl Sie nichts einnehmen. Diese fiktiven Einkünfte (Renta imputada) sind ein Prozentsatz des Katasterwerts, anteilig nach den Besitztagen im Jahr und Ihrem Eigentumsanteil. Darauf zahlen Sie Einkommensteuer für Nichtresidenten, ohne Abzug von Kosten. Grundstücke ohne Gebäude und Häuser im Bau bleiben außen vor. Eine Finca mit Haus zählt mit, es sei denn, die Gebäude sind für die Landwirtschaft nötig. Die Regeln stehen in Artikel 24.5 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtresidenten, das Artikel 85 des spanischen Einkommensteuergesetzes anwendet.

1. 1

   Katasterwert finden

   Er steht auf Ihrem IBI-Beleg. Fragen Sie Ihren Berater, ob die Werte Ihrer Gemeinde ab 2012 in einer allgemeinen Bewertung überarbeitet wurden, denn das entscheidet zwischen 1,1 % und 2 %.

2. 2

   Tage und Anteile zählen

   Ermitteln Sie die Besitztage im Jahr und Ihren Eigentumsanteil. Tage, an denen die Immobilie vermietet war, werden stattdessen als Miete erklärt. Jeder Miteigentümer, auch ein Ehepartner, reicht eine eigene Erklärung ein.

3. 3

   Steuer berechnen

   Multiplizieren Sie den Katasterwert mit dem Prozentsatz, dann mit Ihren Tagen und Ihrem Anteil, und wenden Sie 19 % oder 24 % an.

4. 4

   Modelo 210 einreichen

   Fiktive Einkünfte für 2025 werden zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 erklärt und bezahlt. Nach Orden HAC/623/2026 gilt ab den Einkünften 2026 der Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres, mit Lastschrift bis zum 23. Dezember.

5. 5

   Unterlagen aufbewahren

   Bewahren Sie IBI-Beleg, Urkunde, Zahlungsnachweis und den Nachweis Ihrer Steueransässigkeit auf.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf Mallorca werden in Spanien besteuert, ob Sie langfristig oder an Urlauber vermieten. Ein Nichtresident zahlt darauf Einkommensteuer für Nichtresidenten mit Modelo 210. Der Satz und die Frage, ob Sie Kosten absetzen können, hängen von Ihrer Steueransässigkeit ab. Die prozentualen Ermäßigungen, die spanische Residenten für die Vermietung als Hauptwohnsitz des Mieters nutzen können, erhalten Nichtresidenten nicht.

Für Residenten aus EU und EWR, also auch aus Deutschland, muss jede Ausgabe direkt mit den Mieteinnahmen in Spanien zusammenhängen, und beim Abzug muss eine Bescheinigung über die Steueransässigkeit aus dem Heimatland beiliegen. Nach der Einkommensteuerverordnung sind unter anderem absetzbar:

• Hypothekenzinsen für Kauf oder Verbesserung der Immobilie sowie Reparaturen und Instandhaltung. Zusammen dürfen sie die Jahresmiete nicht übersteigen, ein Überschuss lässt sich in den nächsten vier Jahren nutzen.
• Kommunale Steuern und Gebühren auf die Immobilie, etwa IBI und Müllgebühr.
• Zahlungen an Dritte für Verwaltung, Hausmeisterdienste und Ähnliches.
• Kosten für die Erstellung des Mietvertrags und Rechtskosten zur Immobilie.
• Versicherungen der Immobilie: Haftpflicht, Feuer, Diebstahl und Ähnliches.
• Vom Eigentümer bezahlte Dienste und Versorgung, etwa Strom und Wasser.
• Abnutzung von bis zu 3 % im Jahr des höheren Werts aus Kaufkosten oder Katasterwert, ohne Boden.
• Mieten, die sich als uneinbringlich erweisen, unter strengen Bedingungen.

Seit dem Steuerjahr 2024 lässt sich die Miete eines ganzen Jahres in einer Erklärung bündeln. Nach Orden HAC/623/2026 sind Erklärungen mit Zahllast nun vom 1. bis 20. April des Folgejahres fällig, ob Sie das Jahr bündeln oder jede Zahlung einzeln erklären. Die Änderung begann mit 2026: Eine gebündelte Erklärung für 2026 und Einzelerklärungen für die Miete von Oktober bis Dezember 2026 sind vom 1. bis 20. April 2027 fällig. Einzelerklärungen für Januar bis September 2026 behielten die alten Quartalstermine (1. bis 20. April, Juli und Oktober 2026). Erklärungen, bei denen die Ausgaben die Miete aufzehren und nichts fällig ist, werden vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres eingereicht. Ab 2027 verlangt Modelo 210 außerdem eine Aufschlüsselung der absetzbaren Ausgaben.

Ferienvermietung: Touristensteuer und Mehrwertsteuer

Die Vermietung an Urlauber setzt zuerst eine Registrierung für die Ferienvermietung voraus, siehe Lizenzen für die Ferienvermietung. Die Einnahmen werden wie oben erklärt als Miete besteuert. Zwei weitere Steuern kommen hinzu.

Touristensteuer. Gäste schulden die balearische Steuer auf touristische Aufenthalte (Impuesto sobre estancias turísticas) nach Gesetz 2/2016. Der Eigentümer oder Betreiber zieht sie ein und zahlt sie an die ATIB. Ferienimmobilien zahlen über einen Jahresbeleg, den die ATIB aus den für die Immobilie registrierten Daten erstellt: Das Gesetz erlaubt, den Betrag aus Kennzahlen wie der Zahl der Gästeplätze und der Öffnungszeit zu ermitteln, statt aus den tatsächlichen Übernachtungen. Die Steuer für 2025 war vom 1. Mai bis 30. Juni 2026 fällig.

Mehrwertsteuer ab 1. Dezember 2026. Die Vermietung einer möblierten Wohnung ist bisher mehrwertsteuerfrei, sofern der Eigentümer keine hoteltypischen Leistungen wie Reinigung, Wäsche oder Mahlzeiten anbietet. Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 ergänzt ab dem 1. Dezember 2026 einen zweiten Fall: jede Vermietung von 30 Nächten oder weniger an denselben Gast, außer im selbst bewohnten Hauptwohnsitz des Eigentümers. Auf diese Vermietungen fällt Mehrwertsteuer zum ermäßigten Satz von 10 % an. Das Gesetzesdekret muss wie oben erklärt noch gebilligt werden. Bleibt es bestehen, müssten Eigentümer in der Ferienvermietung Mehrwertsteuer berechnen und erklären. Fragen Sie Ihren Berater, welche Registrierung und Erklärungen das für einen Nichtresidenten bedeuten würde.

Vermögensteuer und Solidaritätssteuer

Spanien hat eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el patrimonio) auf das, was Sie am 31. Dezember besitzen. Ein Nichtresident zahlt nur auf Vermögen in Spanien, abzüglich damit verbundener Schulden, etwa eines Kredits für den Kauf der Immobilie. Eine Immobilie wird mit dem höchsten Wert aus Katasterwert, einem von den Steuerbehörden für eine andere Steuer festgelegten Wert oder dem gezahlten Preis angesetzt. Nichtresidenten dürfen die Regeln der Region anwenden, in der der größte Teil ihres spanischen Vermögens liegt, ein Eigentümer mit Vermögen vor allem auf Mallorca kann also die balearischen Regeln nutzen. Sonst gilt der nationale Freibetrag von 700.000 €. Seit dem 1. Januar 2024 stellen die Balearen die ersten 3.000.000 € Nettovermögen frei. Besteuert wird der Betrag darüber nach der folgenden Staffel.

• Eine Vermögensteuererklärung (Modelo 714) müssen Sie abgeben, wenn Steuer anfällt oder wenn Ihr spanisches Vermögen vor Schulden mehr als 2.000.000 € wert ist, auch wenn nichts fällig wird.
• Die Erklärung für 2025 war vom 8. April bis 30. Juni 2026 fällig, bei Lastschrift bis 25. Juni. Die Termine für 2026 werden jeweils im Frühjahr festgelegt.
• Der Freibetrag von bis zu 300.000 € für einen Hauptwohnsitz gilt für die Immobilie, die für die spanische Einkommensteuer als Hauptwohnsitz zählt, und hilft daher in der Regel nicht bei der Ferienimmobilie eines Nichtresidenten.

Die Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas) ist eine nationale Steuer, geschaffen durch Gesetz 38/2022, auf Nettovermögen über 3 Mio. €. Sie sollte befristet sein, wurde aber verlängert, bis die Vermögensbesteuerung im Rahmen einer Reform der Regionalfinanzierung überprüft ist. Sie gewährt 700.000 € Freibetrag und besteuert den Rest nach der unten stehenden Staffel, in der Praxis fällt also nichts an, sofern das Nettovermögen 3,7 Mio. € nicht übersteigt. Gezahlte Vermögensteuer wird abgezogen, die Solidaritätssteuer erhöht Ihre Rechnung also nur, wenn sie höher ausfällt. Nichtresidenten zahlen sie auf ihr spanisches Vermögen. Modelo 718 wird vom 1. bis 31. Juli eingereicht, nur wenn Steuer anfällt.

Steuervertreter, Wechsel in die Residenz und wichtige Termine

Ein Steuervertreter (Representante fiscal) ist eine in Spanien ansässige Person oder Firma, die Sie förmlich bestellen, damit sie für Sie mit den Steuerbehörden verkehrt. Ob Sie einen brauchen, hängt von der Steuer und Ihrem Wohnort ab. Residenten Islands, Liechtensteins und Norwegens werden wie EU-Residenten behandelt, wo Amtshilfeabkommen bestehen.

Die Bestellung muss der AEAT mit der schriftlichen Annahme des Vertreters mitgeteilt werden, bei der Einkommensteuer binnen zwei Monaten. Wer trotz Pflicht keinen bestellt, begeht einen schweren Verstoß, mit einer festen Geldbuße von 2.000 € bei der Einkommensteuer (6.000 € für Residenten von Ländern ohne wirksamen Steuerinformationsaustausch) und 1.000 € bei der Vermögensteuer.

Wenn Sie Resident werden. Sie sind in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Kalenderjahr hier verbringen oder Ihre geschäftlichen oder wirtschaftlichen Hauptinteressen hier liegen. Gelegentliche Abwesenheiten zählen zu den 183 Tagen, sofern Sie keine Steueransässigkeit in einem anderen Land nachweisen. Spanien vermutet die Ansässigkeit auch, wenn Ihr rechtlich nicht getrennter Ehepartner und Ihre unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder hier leben. Residenten zahlen spanische Einkommen- und Vermögensteuer auf ihr weltweites Einkommen und Vermögen, mit anderen Freibeträgen, und Ihr Heimatland kann Sie ebenfalls als ansässig betrachten. Dieser Ratgeber behandelt keine Residenten: Sprechen Sie mit einem persönlichen Steuerberater und lesen Sie Nach Mallorca auswandern.

Häufige Fragen von Käufern