Покупка деревенского дома: каменные и общие стены, старые крыши

Что такое деревенский дом

Почти в каждом городе Майорки старый центр состоит из домов, стоящих стена к стене и выходящих прямо на улицу. Местные называют их cases de poble, деревенские дома. Участок обычно узкий и глубокий: комнаты на двух или трёх этажах со стороны улицы, сзади патио или маленький сад. Боковые стены дом делит с соседями с обеих сторон.

Большинство таких домов построено задолго до современных строительных норм. Стены толстые и несут вес перекрытий и крыши. Перекрытия и крыша лежат на деревянных балках. Многие дома несколько раз расширяли или переделывали, часто без проектов. Отказываться от покупки из-за этого незачем, но осматривать такое здание нужно внимательнее, чем современную квартиру.

Каменные стены и сырость

Старые стены обычно сложены из грубого местного камня на известковом растворе, иногда с облицовкой блоками marès, мягкого пористого песчаника острова. Marès легко резать, поэтому он так широко применялся, но на сжатие он слаб и разрушается, если долго остаётся сырым или подвергается действию соли.

Самая частая проблема это влага. Каменные стены стоят прямо на земле и втягивают воду снизу. Известковая штукатурка позволяет этой воде высыхать. Цементная штукатурка и синтетические краски, появившиеся при многих поздних ремонтах, удерживают её, и внизу стен выступают соли и сырые пятна.

• Осыпающаяся штукатурка, белые солевые отложения или затхлый запах в комнатах первого этажа.
• Трещины, идущие по диагонали от углов окон и дверей или расширяющиеся кверху.
• Стены, которые выпирают или кренятся, особенно в задней части дома.
• Свежая краска только на одной стене: она может скрывать сырость.

Общие стены: что вы делите с соседями

Стена между двумя домами обычно paret mitgera, общая стена. Гражданский кодекс Испании исходит из того, что стена между двумя смежными зданиями общая до уровня, на котором оба здания имеют одну высоту (ст. 572), если правоустанавливающий документ или внешний признак не говорит об обратном. Окна в стене, например, указывают, что она принадлежит тому дому, из которого они выходят (ст. 573).

Каждый собственник может пользоваться общей стеной соразмерно своему праву, например опирать на неё балки на глубину до половины её толщины, но для новых работ нужно согласие соседа. Если его нет, условия определяют эксперты (ст. 579). На практике это важно в трёх отношениях.

• Балки и дымоходы соседа могут входить в ту же стену, туда же может идти и его вода, а сырость или подвижки на его стороне могут проявиться на вашей.
• Конструктивные работы с общей стеной, например проём в ней или надстройка этажа, затрагивают соседний дом и требуют согласия.
• Границы участков в старых центрах часто неясны. Площадь застройки в реестре собственности, кадастре и на местности может не совпадать.

Крыши, балки и термиты

Традиционная крыша скатная, покрыта изогнутой глиняной черепицей, уложенной на тростниковые маты или доски по деревянным балкам. В некоторых домах вместо неё плоская терраса на крыше. Черепица сползает и трескается, а попавшая внутрь вода гноит концы балок там, где они входят в стену. Многие крыши позже перестроили с бетонными балками, так что в одном доме могут сочетаться несколько систем.

Насекомые-древоточцы это реальная опасность. В октябре 2025 г. мэрия Арты сообщила о термитах в одном из домов города после частичного обрушения потолка и посоветовала жителям проверить деревянные конструкции. Ищите мягкие или глухо звучащие балки, провисшие потолки, мелкую пыль и повреждённые дверные коробки.

Здания в каталоге и старые центры

Балеарский закон о наследии (закон 12/1998) защищает важнейшие здания как Béns d’Interès Cultural, а более широкую группу как здания в каталоге (béns catalogats). Кроме того, каждая мэрия ведёт каталог наследия как часть своих градостроительных правил, и он часто охватывает целые улицы старого центра. В деревенском доме из каталога обычно можно жить и делать ремонт, но фасад, форма крыши, материалы и цвета могут быть зафиксированы, а некоторые работы внутри ограничены.

Какие проверки заказать

1. 1

   Строительная экспертиза

   Попросите архитектора или строительного эксперта осмотреть стены, крышу, балки, сырость и коммуникации. Попросите приподнять одну-две черепицы и проверить концы балок там, где это возможно.

2. 2

   Документы и реальность

   Ваш юрист сравнивает реестр собственности, кадастр и то, что фактически построено, и проверяет, были ли разрешения на строительство прежних пристроек и террас на крыше.

3. 3

   Градостроительство и охрана

   Выясните, внесён ли дом в каталог и что вы можете изменить. От этого зависят бюджет и сроки любого ремонта.

4. 4

   Соседи и общие элементы

   Отметьте общие стены, сток дождевой воды на чужие крыши, окна с видом на соседей и любые права прохода через патио.

5. 5

   Подъезд и доставка

   На узких улицах трудно разместить леса, контейнеры и организовать доставку, и для этого могут понадобиться разрешения мэрии.

Когда какая проверка нужна при покупке, объясняют наши руководства Экспертизы и проверки и Покупка шаг за шагом.