Köpa byhus: stenmurar, gemensamma väggar och gamla tak

Vad ett byhus är

I nästan varje ort på Mallorca består den gamla kärnan av sammanbyggda hus som står direkt mot gatan. På ön kallas de cases de poble, byhus. Tomten är oftast smal och djup, med rum på två eller tre våningar mot gatan och en uteplats eller liten trädgård på baksidan. Huset delar sidoväggar med grannarna på båda sidor.

De flesta byggdes långt före dagens byggregler. Väggarna är tjocka och bär tyngden av bjälklag och tak. Bjälklag och tak vilar på träbjälkar. Många hus har byggts ut eller ändrats flera gånger, ofta utan ritningar. Inget av detta är skäl att vända i dörren, men byggnaden behöver granskas noggrannare än en modern lägenhet.

Stenmurar och fukt

Äldre väggar är oftast av grov lokal sten i kalkbruk, ibland klädda med block av marès, öns mjuka, porösa sandsten. Marès är lätt att såga, vilket är skälet till att den använts så flitigt, men den har låg tryckhållfasthet och nöts bort när den förblir fuktig eller utsätts för salt.

Det vanligaste problemet är fukt. Stenmurar står direkt på marken och suger upp vatten underifrån. Kalkputs låter vattnet torka ut. Cementputs och plastfärger, som tillkommit vid många senare renoveringar, stänger in det, så att salter och fuktfläckar syns längst ned på väggarna.

• Smulande puts, vita saltavlagringar eller unken lukt i rum på bottenvåningen.
• Sprickor som löper diagonalt från hörnen på fönster och dörrar, eller som är bredare upptill.
• Väggar som buktar eller lutar, särskilt på husets baksida.
• Nymålat på en enda vägg, vilket kan dölja fukt.

Gemensamma väggar: det du delar med grannarna

En vägg mellan två hus är normalt en paret mitgera, en gemensam vägg. Enligt Spaniens civillag (Código Civil) antas en vägg som skiljer två sammanbyggda hus vara gemensam upp till den höjd där båda är lika höga (artikel 572), om inte ett ägandebevis eller ett yttre tecken säger något annat. Fönster i väggen tyder till exempel på att den tillhör huset som fönstren hör till (artikel 573).

Varje ägare får använda en gemensam vägg i förhållande till sin rätt, till exempel genom att låta bjälkar vila i den upp till halva tjockleken, men behöver grannens samtycke till nya arbeten. Utan samtycke bestämmer sakkunniga villkoren (artikel 579). I praktiken har det betydelse på tre sätt.

• Grannens bjälkar, skorstenar eller vatten kan gå in i samma vägg, och fukt eller rörelser på grannens sida kan visa sig på din.
• Större ingrepp i en gemensam vägg, som att öppna den eller bygga på en våning, påverkar huset intill och kräver överenskommelse.
• Tomtgränser i gamla centrum är ofta oklara. Den bebyggda ytan i fastighetsregistret, i katastret (Catastro) och på plats stämmer kanske inte överens.

Tak, bjälkar och termiter

Det traditionella taket är sluttande och täckt med böjda takpannor av lera, lagda över vassmattor eller brädor på träbjälkar. En del hus har i stället en platt takterrass. Takpannorna glider ur läge och spricker, och vatten som tar sig in får bjälkändarna att ruttna där de vilar i väggen. Många tak har senare byggts om med betongbalkar, så ett och samma hus kan ha flera olika konstruktioner.

Träborrande insekter är en verklig risk. I oktober 2025 rapporterade kommunen i Artà termiter i ett hus i orten efter att en del av ett innertak rasat, och rådde invånarna att låta inspektera träkonstruktioner. Titta efter bjälkar som är mjuka eller låter ihåliga, innertak som hänger ned, fint damm och skadade dörrkarmar.

Katalogiserade byggnader och gamla centrum

Balearernas kulturarvslag (lag 12/1998) skyddar de viktigaste byggnaderna som Béns d’Interès Cultural och en större grupp som katalogiserade byggnader. Dessutom har varje kommun en kulturarvskatalog som del av sina planregler, ofta med hela gator i den gamla kärnan. Ett katalogiserat byhus går oftast att bo i och renovera, men fasad, takform, material och färger kan vara låsta, och vissa arbeten invändigt kan vara begränsade.

Kontroller att be om

1. 1

   Besiktning

   Be en arkitekt eller besiktningsman titta på väggar, tak, bjälkar, fukt och installationer. Be dem lyfta ett par takpannor och kontrollera bjälkändarna där det går.

2. 2

   Handlingar kontra verklighet

   Din advokat jämför fastighetsregistret, Catastro och det som faktiskt är byggt, och kontrollerar att tidigare tillbyggnader och takterrasser hade bygglov.

3. 3

   Planregler och skydd

   Ta reda på om huset är katalogiserat och vad du får ändra. Det påverkar budget och tidplan för en renovering.

4. 4

   Grannar och gemensamma delar

   Notera gemensamma väggar, regnvatten som rinner mot andra tak, fönster som vetter mot grannar och eventuella servitut genom uteplatsen.

5. 5

   Transporter och tillträde

   Smala gator kan göra byggnadsställningar, containrar och leveranser besvärliga och kan kräva tillstånd från kommunen.

Våra guider om besiktning och kontroller och köpprocessen förklarar när i köpet de olika kontrollerna hör hemma.