Zakup domu we wsi: kamienne mury, ściany wspólne i stare dachy

Czym jest dom we wsi

W niemal każdej miejscowości na Majorce stare centrum tworzą domy stojące jeden przy drugim, zbudowane wprost przy ulicy. Miejscowi nazywają je cases de poble, domami we wsi. Działka jest zwykle wąska i głęboka, z pomieszczeniami na dwóch lub trzech kondygnacjach od frontu i patiem lub małym ogrodem z tyłu. Dom dzieli ściany boczne z sąsiadami po obu stronach.

Większość powstała na długo przed współczesnymi przepisami budowlanymi. Ściany są grube i przenoszą ciężar stropów i dachu. Stropy i dachy opierają się na drewnianych belkach. Wiele domów rozbudowywano lub przerabiano kilka razy, często bez projektu. Żaden z tych faktów nie jest powodem do rezygnacji, ale budynek wymaga dokładniejszych oględzin niż nowoczesne mieszkanie.

Kamienne mury i wilgoć

Starsze ściany to zwykle nieobrobiony miejscowy kamień na zaprawie wapiennej, czasem licowany blokami marès, miękkiego, porowatego piaskowca z wyspy. Marès łatwo się tnie, dlatego stosowano go tak powszechnie, ale ma niską wytrzymałość na ściskanie i kruszeje, gdy pozostaje wilgotny lub styka się z solą.

Najczęstszym problemem jest wilgoć. Kamienne ściany stoją bezpośrednio na gruncie i podciągają wodę z dołu. Tynk wapienny pozwala tej wodzie odparować. Tynki cementowe i farby akrylowe, stosowane w wielu późniejszych remontach, zatrzymują ją, więc u dołu ścian pojawiają się sole i wilgotne plamy.

• Kruszący się tynk, białe wykwity solne lub zapach stęchlizny w pomieszczeniach na parterze.
• Pęknięcia biegnące ukośnie od narożników okien i drzwi lub szersze u góry.
• Ściany, które się wybrzuszają lub przechylają, zwłaszcza z tyłu domu.
• Świeża farba na jednej ścianie, która może ukrywać wilgoć.

Ściany wspólne: co dzieli się z sąsiadami

Ściana między dwoma domami to zwykle paret mitgera, ściana wspólna. Hiszpański kodeks cywilny przyjmuje domniemanie, że ściana oddzielająca dwa przylegające budynki jest wspólna do wysokości wspólnej dla obu (art. 572), chyba że akt własności lub znak zewnętrzny wskazuje co innego. Okna w ścianie sugerują na przykład, że należy ona do domu, z którego się otwierają (art. 573).

Każdy właściciel może korzystać ze wspólnej ściany proporcjonalnie do swojego prawa, na przykład osadzając w niej belki do połowy jej grubości, ale na nowe prace potrzebuje zgody sąsiada. Bez niej warunki określają biegli (art. 579). W praktyce ma to znaczenie w trzech sprawach.

• W tej samej ścianie mogą znajdować się belki, kominy lub rury z wodą sąsiada, a wilgoć lub ruch konstrukcji po jego stronie mogą ujawnić się po Państwa stronie.
• Prace konstrukcyjne przy ścianie wspólnej, takie jak wykucie otworu czy dobudowa piętra, wpływają na sąsiedni dom i wymagają porozumienia.
• Granice działek w starych centrach są często niejasne. Powierzchnia zabudowy w rejestrze nieruchomości, w katastrze i w terenie może się różnić.

Dachy, belki i termity

Tradycyjny dach jest spadzisty i kryty półokrągłą dachówką ceramiczną ułożoną na macie z trzciny lub deskach na drewnianych belkach. Niektóre domy mają zamiast tego płaski dach tarasowy. Dachówki zsuwają się i pękają, a woda, która się dostanie, powoduje gnicie końców belek tam, gdzie są osadzone w ścianie. Wiele dachów przebudowano później z użyciem belek betonowych, więc w jednym domu może występować kilka systemów.

Owady niszczące drewno to realne zagrożenie. W październiku 2025 urząd gminy Artà poinformował o termitach w domu w miasteczku po częściowym zawaleniu się sufitu i zalecił mieszkańcom kontrolę drewnianych konstrukcji. Warto szukać miękkich lub głucho brzmiących belek, uginających się sufitów, drobnego pyłu i uszkodzonych ościeżnic.

Budynki skatalogowane i stare centra

Balearskie prawo o dziedzictwie (ustawa 12/1998) chroni najważniejsze budynki jako Béns d’Interès Cultural, a szerszą grupę jako budynki skatalogowane. Do tego każdy urząd gminy prowadzi katalog dziedzictwa, będący częścią przepisów planistycznych i często obejmujący całe ulice starego centrum. W skatalogowanym domu we wsi zwykle można mieszkać i przeprowadzać remont, ale fasada, kształt dachu, materiały i kolory mogą być ustalone, a niektóre prace wewnątrz ograniczone.

Kontrole, o które warto poprosić

1. 1

   Ekspertyza budowlana

   Architekt lub rzeczoznawca budowlany powinien sprawdzić ściany, dach, belki i instalacje oraz ocenić wilgoć. Warto poprosić, by w miarę możliwości podniósł jedną czy dwie dachówki i sprawdził końce belek.

2. 2

   Dokumenty a stan faktyczny

   Prawnik porównuje rejestr nieruchomości, kataster i to, co faktycznie stoi, oraz sprawdza, czy dawne rozbudowy i dachy tarasowe miały pozwolenia.

3. 3

   Planowanie i ochrona

   Trzeba potwierdzić, czy dom jest skatalogowany i co można w nim zmienić. Ma to wpływ na budżet i harmonogram każdego remontu.

4. 4

   Sąsiedzi i elementy wspólne

   Warto odnotować wspólne ściany, spływ deszczówki na inne dachy, okna wychodzące na sąsiadów i wszelkie służebności przechodu przez patio.

5. 5

   Dojazd i dostęp

   Wąskie uliczki mogą utrudniać ustawienie rusztowań i kontenerów oraz dostawy, a także wymagać zezwoleń urzędu gminy.

Nasze poradniki ekspertyzy i kontrole oraz zakup krok po kroku wyjaśniają, na którym etapie zakupu przeprowadzić każdą z tych kontroli.