Dorfhaus kaufen: Steinmauern, gemeinsame Wände und alte Dächer

Was ein Dorfhaus ist

In fast jedem Ort auf Mallorca besteht der alte Kern aus aneinandergereihten Häusern, die direkt an der Straße stehen. Die Einheimischen nennen sie Cases de poble, Dorfhäuser. Das Grundstück ist meist schmal und tief, vorn liegen Räume auf zwei oder drei Etagen, dahinter ein Patio oder kleiner Garten. Die Seitenwände teilt sich das Haus mit den Nachbarn links und rechts.

Die meisten entstanden lange vor den heutigen Bauvorschriften. Die Mauern sind dick und tragen Decken und Dach. Decken und Dach ruhen auf Holzbalken. Viele Häuser wurden mehrfach erweitert oder umgebaut, oft ohne Pläne. Das ist kein Grund abzuwinken, aber das Gebäude braucht einen genaueren Blick als eine moderne Wohnung.

Steinmauern und Feuchtigkeit

Ältere Mauern bestehen meist aus grobem einheimischem Stein in Kalkmörtel, teils mit Blöcken aus Marès verkleidet, dem weichen, porösen Sandstein der Insel. Marès lässt sich leicht schneiden, deshalb wurde er so viel verbaut. Er hält aber wenig Druck aus und verwittert, wenn er feucht bleibt oder Salz ausgesetzt ist.

Das häufigste Problem ist Feuchtigkeit. Steinmauern stehen direkt auf dem Boden und ziehen Wasser von unten an. Kalkputz lässt dieses Wasser austrocknen. Zementputz und Kunststofffarben, wie sie bei vielen späteren Renovierungen aufgetragen wurden, sperren es ein, und am Mauerfuß erscheinen Salze und feuchte Flecken.

• Bröckelnder Putz, weiße Salzablagerungen oder muffiger Geruch in Räumen im Erdgeschoss.
• Risse, die schräg von den Ecken der Fenster und Türen verlaufen oder oben breiter sind.
• Wände, die sich wölben oder neigen, besonders auf der Rückseite des Hauses.
• Frische Farbe auf nur einer Wand: Sie kann Feuchtigkeit verbergen.

Gemeinsame Wände: was Sie mit den Nachbarn teilen

Eine Wand zwischen zwei Häusern ist normalerweise eine Paret mitgera, eine gemeinsame Wand. Das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) vermutet, dass eine Wand zwischen zwei aneinandergrenzenden Gebäuden bis zur gemeinsamen Höhe beiden gehört (Artikel 572), sofern nicht eine Urkunde oder ein äußeres Zeichen etwas anderes zeigt. Fenster in der Wand sprechen etwa dafür, dass sie zu dem Haus gehört, aus dem man durch sie hinausblickt (Artikel 573).

Jeder Eigentümer darf eine gemeinsame Wand im Verhältnis zu seinem Recht nutzen, etwa Balken bis zur halben Wanddicke einlassen, braucht für neue Arbeiten aber die Zustimmung des Nachbarn. Ohne sie legen Sachverständige die Bedingungen fest (Artikel 579). In der Praxis zählt das in dreierlei Hinsicht.

• Balken, Schornsteine oder Wasserleitungen des Nachbarn können in derselben Wand liegen, und Feuchtigkeit oder Bewegungen auf seiner Seite können bei Ihnen sichtbar werden.
• Eingriffe in die Statik einer gemeinsamen Wand, etwa ein Durchbruch oder eine Aufstockung, betreffen das Nachbarhaus und brauchen eine Einigung.
• Grundstücksgrenzen in alten Ortskernen sind oft unklar. Bebaute Fläche im Grundbuch, im Kataster und vor Ort stimmen nicht immer überein.

Dächer, Balken und Termiten

Das traditionelle Dach ist geneigt und mit gebogenen Tonziegeln gedeckt, die auf Schilfmatten oder Brettern über Holzbalken liegen. Manche Häuser haben stattdessen eine Dachterrasse. Ziegel verrutschen und brechen, und eindringendes Wasser lässt die Balkenenden faulen, wo sie in der Wand aufliegen. Viele Dächer wurden später mit Betonbalken neu gebaut, in einem einzigen Haus können also mehrere Systeme zusammentreffen.

Holzschädlinge sind ein echtes Risiko. Im Oktober 2025 meldete das Rathaus von Artà Termiten in einem Haus im Ort, nachdem ein Teil einer Decke eingestürzt war, und riet den Bewohnern, Holzkonstruktionen prüfen zu lassen. Achten Sie auf weiche oder hohl klingende Balken, durchhängende Decken, feinen Staub und beschädigte Türrahmen.

Geschützte Gebäude und alte Ortskerne

Das balearische Denkmalschutzgesetz (Gesetz 12/1998) schützt die wichtigsten Gebäude als Béns d’Interès Cultural und eine größere Gruppe als katalogisierte Gebäude. Zusätzlich führt jede Gemeinde im Rahmen ihrer Bauleitplanung einen Denkmalkatalog, der oft ganze Straßen des alten Kerns umfasst. Ein katalogisiertes Dorfhaus lässt sich in der Regel bewohnen und renovieren, aber Fassade, Dachform, Materialien und Farben können vorgegeben sein, und manche Arbeiten im Inneren sind womöglich eingeschränkt.

Prüfungen, die sich lohnen

1. 1

   Baugutachten

   Lassen Sie einen Architekten oder Baugutachter Mauern, Dach, Balken, Feuchtigkeit und Leitungen ansehen. Bitten Sie ihn, ein oder zwei Dachziegel anzuheben und die Balkenenden zu prüfen, wo das möglich ist.

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   Papiere und Wirklichkeit

   Ihr Anwalt vergleicht Grundbuch, Kataster und den tatsächlichen Bestand und prüft, ob frühere Anbauten und Dachterrassen genehmigt wurden.

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   Bauleitplanung und Schutz

   Klären Sie, ob das Haus katalogisiert ist und was Sie ändern dürfen. Das beeinflusst Budget und Zeitplan jeder Renovierung.

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   Nachbarn und gemeinsame Bauteile

   Halten Sie gemeinsame Wände, Regenabfluss auf andere Dächer, Fenster mit Blick auf Nachbarn und Wegerechte durch den Patio fest.

5. 5

   Zugang in der Praxis

   In engen Straßen sind Gerüste, Container und Lieferungen schwierig und brauchen womöglich eine Genehmigung des Rathauses.

Unsere Ratgeber Gutachten und Prüfungen und Der Immobilienkauf Schritt für Schritt erklären, wann jede dieser Prüfungen im Kauf ansteht.