Comprar una casa de pueblo: muros de piedra, medianeras y tejados antiguos

Qué es una casa de pueblo

En casi todas las localidades de Mallorca, el centro antiguo está formado por casas entre medianeras alineadas directamente a la calle. En la isla se las llama cases de poble, casas de pueblo. La parcela suele ser estrecha y profunda, con habitaciones en dos o tres plantas en la parte delantera y un patio o pequeño jardín detrás. La casa comparte los muros laterales con los vecinos de cada lado.

La mayoría se construyó mucho antes de la normativa de edificación moderna. Los muros son gruesos y soportan el peso de los forjados y de la cubierta. Forjados y cubiertas descansan sobre vigas de madera. Muchas casas se ampliaron o reformaron varias veces, a menudo sin planos. Nada de esto es motivo para descartarlas, pero significa que el edificio requiere una revisión más atenta que un piso moderno.

Muros de piedra y humedad

Los muros antiguos suelen ser de piedra local irregular asentada con mortero de cal, a veces revestidos con sillares de marès, la arenisca blanda y porosa de la isla. El marès se corta con facilidad, y por eso se usó tanto, pero resiste poco a compresión y se desgasta cuando permanece húmedo o expuesto a la sal.

El problema más frecuente es la humedad. Los muros de piedra arrancan directamente del suelo y absorben agua desde abajo. El revoco de cal deja que esa agua se evapore. El mortero de cemento y las pinturas plásticas, añadidos en muchas reformas posteriores, la retienen, de modo que aparecen sales y manchas de humedad en la base de los muros.

• Enlucido que se desmorona, depósitos blancos de sal u olor a cerrado en las habitaciones de la planta baja.
• Grietas que parten en diagonal de las esquinas de ventanas y puertas, o que son más anchas en la parte superior.
• Muros abombados o inclinados, sobre todo en la parte trasera de la casa.
• Pintura reciente en una sola pared, que puede ocultar humedad.

Medianeras: lo que se comparte con los vecinos

El muro entre dos casas suele ser una paret mitgera, una pared medianera. El Código Civil presume que la pared divisoria entre dos edificios contiguos es medianera hasta el punto común de elevación (artículo 572), salvo que un título o un signo exterior indique lo contrario. Las ventanas en el muro, por ejemplo, hacen pensar que pertenece a la casa que tiene esas ventanas (artículo 573).

Cada propietario puede usar la pared medianera en proporción a su derecho, por ejemplo apoyando vigas hasta la mitad de su espesor, pero necesita el consentimiento del vecino para obras nuevas. A falta de acuerdo, son los peritos quienes fijan las condiciones (artículo 579). En la práctica, esto importa en tres sentidos.

• Las vigas, chimeneas o conducciones de agua del vecino pueden pasar por el mismo muro, y la humedad o los movimientos que se produzcan en su casa pueden notarse en la de usted.
• Las obras estructurales en una medianera, como abrirla o añadir una planta, afectan a la casa de al lado y requieren acuerdo.
• Las lindes en los centros antiguos suelen ser poco claros. La superficie construida en el Registro de la Propiedad, en el Catastro y sobre el terreno puede no coincidir.

Tejados, vigas y termitas

El tejado tradicional es inclinado, con teja curva de barro colocada sobre cañizo o tablas apoyados en vigas de madera. Algunas casas tienen en su lugar una azotea transitable. Las tejas se mueven y se rompen, y el agua que entra pudre las cabezas de las vigas en el punto donde se apoyan en el muro. Muchas cubiertas se rehicieron después con viguetas de hormigón, de modo que en una misma casa pueden convivir varios sistemas.

Los insectos xilófagos son un riesgo real. En octubre de 2025 el Ayuntamiento de Artà informó de termitas en una casa del pueblo después de que se hundiera parte de un techo, y aconsejó a los vecinos revisar las estructuras de madera. Fíjese en vigas blandas o que suenan a hueco, techos combados, polvo fino y marcos de puerta dañados.

Edificios catalogados y centros antiguos

La ley balear de patrimonio histórico (Ley 12/1998) protege los edificios más importantes como Bienes de Interés Cultural y a un grupo más amplio como bienes catalogados. Además, cada ayuntamiento mantiene un catálogo de patrimonio dentro de sus normas urbanísticas, que a menudo abarca calles enteras del centro antiguo. Una casa de pueblo catalogada normalmente se puede habitar y reformar, pero la fachada, la forma del tejado, los materiales y los colores pueden estar fijados, y algunas obras interiores pueden estar limitadas.

Comprobaciones que conviene pedir

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   Un informe técnico

   Encargue a un arquitecto o arquitecto técnico que revise muros, cubierta, vigas, humedades e instalaciones. Pídale que levante una o dos tejas y compruebe las cabezas de las vigas donde sea posible.

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   Documentación frente a realidad

   Su abogado compara el Registro de la Propiedad, el Catastro y lo realmente construido, y comprueba que las ampliaciones y azoteas tuvieran licencia.

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   Urbanismo y protección

   Confirme si la casa está catalogada y qué se podría cambiar. Esto afecta al presupuesto y al calendario de cualquier reforma.

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   Vecinos y elementos comunes

   Tome nota de los muros compartidos, el vertido de agua de lluvia sobre otros tejados, las ventanas que dan a los vecinos y cualquier servidumbre de paso por el patio.

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   Acceso práctico

   Las calles estrechas pueden dificultar andamios, contenedores y entregas, y pueden exigir permisos municipales.

Nuestras guías sobre informes y comprobaciones y el proceso de compra explican en qué momento de la compra encaja cada una de estas revisiones.