Oglądanie nieruchomości zimą: co widać, a co lato ukrywa

Dlaczego zima to dobry sprawdzian

Majorka ma klimat śródziemnomorski: gorące, suche lata i łagodne, ale stosunkowo mokre zimy. Większość kupujących poznaje wyspę latem, gdy każdy taras wygląda dobrze, a wszystkie okna są otwarte. Kto chce mieszkać w domu przez cały rok albo choćby spędzać w nim Boże Narodzenie i Wielkanoc, więcej dowie się w chłodniejszych miesiącach. Słońce stoi niżej, powietrze jest wilgotniejsze, kurorty cichsze, a drogi przechodzą test deszczu.

Nic z tego nie jest powodem, by rezygnować z nieruchomości. To powód, by przed decyzją zobaczyć ją przynajmniej raz między listopadem a marcem, a jeśli to niemożliwe, zadać właściwe pytania.

Wilgoć: nie tylko oczy, także nos

Wiele starszych majorkańskich domów zbudowano z kamienia, w dużej części z marès, miękkiej, porowatej skały podobnej do piaskowca, używanej na wyspie od wieków, od katedry w Palmie po domy we wsiach. Porowaty kamień pobiera wodę z gruntu i ją zatrzymuje, dlatego ściany parteru w starych domach są zimą często wilgotne. W domu zamkniętym przez wiele miesięcy, bez ogrzewania i z zamkniętymi okiennicami, widać to szybko.

• Zapach stęchlizny przy wejściu, zanim ktokolwiek otworzy okna.
• Zacieki, łuszcząca się farba lub białe wykwity soli w dolnej części ścian.
• Czarna pleśń w rogach, za szafami i po wewnętrznej stronie ścian północnych.
• Świeża farba tylko w jednym miejscu, która może ukrywać problem.
• Włączone osuszacze. Warto zapytać, jak często się ich używa i dlaczego.

Wilgoć jest powszechna i często da się nad nią zapanować, ale wymaga właściwej diagnozy. Rzeczoznawca budowlany ustali, czy pochodzi z gruntu, z dachu, z przeciekającej rury, czy to zwykła kondensacja. Kogo zatrudnić i co sprawdza, wyjaśnia poradnik Ekspertyzy i kontrole.

Ogrzewanie: co jest i czy działa

Podczas letnich wizyt rzadko pada pytanie o ogrzewanie. Zimą odpowiedź czuje się na skórze. Grube kamienne ściany chłodzą dom w lipcu, ale w styczniu bywa w nim zimno i długo się nagrzewa, a wiele starszych domów zbudowano prawie bez izolacji albo całkiem bez niej. Pierwsze krajowe przepisy Hiszpanii o izolacji termicznej budynków pochodzą dopiero z 1979 roku.

• Czym ogrzewany jest dom: grzejnikami, ogrzewaniem podłogowym, pompą ciepła, klimatyzatorami z funkcją grzania, piecem na drewno lub pellet, czy niczym?
• Na jakie paliwo działa ogrzewanie i gdzie jest ono przechowywane? Gaz ziemny z sieci dociera do Palmy i kilku innych miejscowości, ale nie wszędzie, a wiele domów korzysta z gazu w butlach lub ze zbiornika albo z oleju opałowego.
• Czy można zobaczyć ogrzewanie w działaniu podczas wizyty i czy nagrzewają się wszystkie pomieszczenia?
• Co mówi świadectwo charakterystyki energetycznej? Musi je mieć każdy dom wystawiony na sprzedaż, a klasę trzeba podawać w ogłoszeniach.

Prośba o niedawne zimowe rachunki za energię jest uzasadniona i mówi więcej niż jakakolwiek broszura.

Światło i nisko stojące zimowe słońce

W grudniu słońce stoi nisko na południu. Taras od południa, zbyt gorący latem, zimą może być najlepszym miejscem w domu, a dom od północy lub przy wąskiej ulicy może przez całe tygodnie nie dostawać bezpośredniego słońca. W górach doliny i północne zbocza tracą słońce wcześnie po południu, a Serra de Tramuntana jest zimniejsza i bardziej mokra niż reszta wyspy. Warto przyjechać o porze dnia, o której korzysta się z głównych pomieszczeń, i sprawdzić, gdzie padają cienie wzgórz, sosen i sąsiednich budynków.

Kurorty poza sezonem

W wielu nadmorskich kurortach większość hoteli zamyka się na zimę, dodatkowe letnie autobusy przestają kursować, a całe ulice restauracji opuszczają rolety. Miejscowości z dużą liczbą zameldowanych mieszkańców, takie jak Port de Pollença, utrzymują przez cały rok supermarkety, szkoły i gabinet lekarza rodzinnego, ale atmosfera się zmienia. Mniejsze kurorty mogą sprawiać wrażenie niemal pustych. Kto rozważa mieszkanie w budynku używanym głównie na wakacje, podczas zimowej wizyty zobaczy, ilu sąsiadów naprawdę tam jest i czy najbliższy sklep jest otwarty.

Drogi, potoki i ulewne deszcze

Najbardziej deszczowe miesiące na Majorce to październik i listopad, a jesienne burze bywają gwałtowne. Wiele suchych koryt, zwanych torrents, niesie wodę tylko po ulewach i wtedy poziom może szybko rosnąć. W październiku 2018 roku gwałtowna powódź w Sant Llorenç des Cardassar zabiła 13 osób. Strefy zalewowe są naniesione na mapy, a prawnik lub rzeczoznawca może sprawdzić, czy działka w nich leży.

Deszcz sprawdza też dojazd. Nieutwardzone drogi do domów na wsi mogą zamienić się w błoto lub zostać rozmyte, a drogi górskie bywają zamykane z powodu obrywów skalnych lub, rzadziej, śniegu, jak na kilku drogach w Tramuntanie po śnieżycy z końca lutego 2023 roku. Jeśli to możliwe, warto samemu przejechać trasę po deszczu i zapytać sąsiadów, kto utrzymuje drogę.

Krótka lista na zimowe oglądanie

• Przyjechać, zanim właściciel przewietrzy dom, i zwrócić uwagę na zapach.
• Dotknąć dolnej części ścian i zajrzeć za meble.
• Poprosić o włączenie ogrzewania i o zimowe rachunki.
• Sprawdzić, które pomieszczenia i kiedy dostają słońce.
• Sprawdzić, co jest otwarte w pobliżu w styczniowy dzień powszedni.
• Przejechać drogę dojazdową w deszczu lub tuż po nim.

Szerzej o oglądaniu, składaniu oferty i sprawdzaniu nieruchomości piszemy w poradniku Zakup krok po kroku.