Immobilien im Winter besichtigen: was der Sommer verbirgt

Warum der Winter ein guter Test ist

Mallorca hat ein Mittelmeerklima: heiße, trockene Sommer und milde, aber vergleichsweise feuchte Winter. Die meisten Käufer sehen die Insel zuerst im Sommer, wenn jede Terrasse gut aussieht und jedes Fenster offen steht. Wenn Sie ein Haus das ganze Jahr bewohnen oder auch nur Weihnachten und Ostern dort verbringen wollen, sagen die kälteren Monate mehr. Die Sonne steht tiefer, die Luft ist feuchter, die Urlaubsorte sind stiller, und Regen stellt die Straßen auf die Probe.

Das alles spricht nicht gegen eine Immobilie. Es spricht dafür, sie vor der Entscheidung mindestens einmal zwischen November und März zu sehen oder die richtigen Fragen zu stellen, wenn das nicht geht.

Feuchtigkeit: Nase und Augen einsetzen

Viele ältere mallorquinische Häuser sind aus Stein gebaut, oft aus Marès, einem weichen, porösen, sandsteinartigen Gestein, das auf der Insel seit Jahrhunderten verwendet wird, von der Kathedrale von Palma bis zu Dorfhäusern. Poröser Stein zieht Wasser aus dem Boden und hält es, die Erdgeschosswände alter Häuser sind im Winter daher oft feucht. Ein Haus, das monatelang ohne Heizung und mit geschlossenen Läden leer stand, zeigt das schnell.

• Muffiger Geruch beim Eintreten, bevor jemand die Fenster öffnet.
• Feuchtigkeitsränder, abblätternde Farbe oder weiße Salzablagerungen im unteren Wandbereich.
• Schwarzer Schimmel in Ecken, hinter Schränken und an der Innenseite nach Norden gerichteter Wände.
• Frische Farbe nur an einer Stelle, die ein Problem verbergen kann.
• Laufende Luftentfeuchter. Fragen Sie, wie oft sie benutzt werden und warum.

Feuchtigkeit ist häufig und oft beherrschbar, braucht aber eine richtige Diagnose. Ein Baugutachter kann sagen, ob sie vom Boden, vom Dach, von einem undichten Rohr oder von einfacher Kondensation kommt. Unser Ratgeber Gutachten und Prüfungen erklärt, wen Sie beauftragen und was geprüft wird.

Heizung: was vorhanden ist und ob sie funktioniert

Bei Sommerbesichtigungen fragt kaum jemand nach der Heizung. Im Winter spüren Sie die Antwort. Dicke Steinmauern halten ein Haus im Juli kühl, können es im Januar aber kalt machen und nur langsam warm werden lassen, und viele ältere Immobilien wurden mit wenig oder gar keiner Dämmung gebaut. Die ersten landesweiten Vorschriften zur Wärmedämmung von Gebäuden gibt es in Spanien erst seit 1979.

• Womit wird das Haus geheizt: Heizkörper, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, Klimageräte, die auch heizen, Holz- oder Pelletofen, oder gar nicht?
• Welcher Brennstoff wird verwendet, und wo lagert er? Erdgas aus der Leitung gibt es in Palma und einer Reihe weiterer Orte, aber nicht überall, und viele Häuser nutzen Gasflaschen, einen Tank oder Heizöl.
• Läuft die Heizung bei der Besichtigung, und werden alle Räume warm?
• Was steht im Energieausweis? Jede zum Verkauf angebotene Immobilie muss einen haben, und die Bewertung muss in Anzeigen genannt werden.

Nach aktuellen Winterrechnungen für Energie zu fragen ist legitim und sagt mehr als jedes Exposé.

Licht und die tiefe Wintersonne

Im Dezember steht die Sonne tief am südlichen Himmel. Eine Südterrasse, die im Sommer zu heiß ist, kann im Winter der beste Platz im Haus sein, während ein nach Norden ausgerichtetes Haus oder eines in einer engen Straße wochenlang keine direkte Sonne bekommen kann. In den Bergen verlieren Täler und Nordhänge die Sonne früh am Nachmittag, und die Serra de Tramuntana ist kälter und feuchter als der Rest der Insel. Kommen Sie zu der Tageszeit, zu der Sie die Haupträume nutzen würden, und prüfen Sie, wo die Schatten von Hügeln, Kiefern und Nachbargebäuden fallen.

Urlaubsorte außerhalb der Saison

In vielen Urlaubsorten an der Küste schließen die meisten Hotels im Winter, zusätzliche Sommerbusse fallen weg, und ganze Straßenzüge mit Restaurants lassen die Rollläden herunter. Orte mit vielen gemeldeten Einwohnern wie Port de Pollença halten Supermärkte, Schulen und eine Hausarztpraxis das ganze Jahr offen, die Stimmung ändert sich aber trotzdem. Kleinere Urlaubsorte können fast leer wirken. Wenn Sie an eine Wohnung in einem überwiegend für den Urlaub genutzten Gebäude denken, zeigt ein Winterbesuch, wie viele Nachbarn wirklich da sind und ob der nächste Laden geöffnet hat.

Straßen, Torrents und Starkregen

Die regenreichsten Monate auf Mallorca sind Oktober und November, und Herbststürme können heftig ausfallen. Viele trockene Flussbetten, Torrents genannt, führen nur nach starkem Regen Wasser und können dann rasch anschwellen. Im Oktober 2018 tötete eine Sturzflut in Sant Llorenç des Cardassar 13 Menschen. Überschwemmungsgebiete sind kartiert, und ein Anwalt oder Gutachter kann prüfen, ob ein Grundstück in einem davon liegt.

Regen stellt auch die Zufahrt auf die Probe. Unbefestigte Wege zu Landhäusern können zu Schlamm werden oder ausgespült werden, und Bergstraßen werden gelegentlich durch Felsstürze oder, seltener, durch Schnee gesperrt, wie nach dem Sturm Ende Februar 2023 auf mehreren Straßen der Tramuntana. Fahren Sie die Strecke möglichst selbst, wenn es geregnet hat, und fragen Sie die Nachbarn, wer den Weg instand hält.

Eine kurze Checkliste für den Winter

• Kommen Sie, bevor der Eigentümer gelüftet hat, und achten Sie auf den Geruch.
• Berühren Sie die unteren Wandbereiche und schauen Sie hinter Möbel.
• Lassen Sie die Heizung einschalten und fragen Sie nach Winterrechnungen.
• Notieren Sie, welche Räume wann Sonne bekommen.
• Prüfen Sie, was an einem Werktag im Januar in der Nähe geöffnet hat.
• Fahren Sie die Zufahrt bei Regen oder kurz danach.

Den gesamten Ablauf von Besichtigung, Kaufangebot und Prüfung erklärt Der Immobilienkauf Schritt für Schritt.